一觉醒来（青岛楼市全变了）

未来，大户型永远都是趋势；但2023年的市场表现说明，小户型也有“春天”，市场永远都有小户型的一席之地。

虽然2023年青岛总的二手房成交量仍不如新房，但是改变出现在下半年。

存量时代，是一个不太好的现象。

我在《青岛楼市杀了一个回马枪！》中写过，青岛二室的成交数量超过了三室，一室的成交数量超过了四室及以上，一二室的成交数量超过了三室及以上。

青岛楼市在进入存量时代的同时，也在进入改善时代。

及至10月份，青岛新房成交5213套，其中新房住宅只有4135套；二手房则成交5431套，二手房的成交量历史性地超过新房。

但在楼市长期不好的状况下，买家不再惯着卖家，卖家为了卖出去房子也开始主动承担本该属于自己的税费了。

对于很多人来说，2023年的青岛楼市就是一场大梦。只有在梦醒时刻，才能进行好好地总结。

改善时代，大家都要置换新房子、大房子，原来“90/70”时代的小户型就集中出现了出售期。

06 小户型也有“春天”

青岛楼市现在是改善时代，这无可争议；市场上的二手房多是小户型，这也无可争议。

我在《青岛楼市最大的坑，被填上了？》一文中写过，一些位置好的公寓，年租金收益能够达到7%。

增值税、个税，本就是卖家的税费，可在行情好的时候，一直是转嫁给买家的。

至于其中原因，我归结为5点：市场拼不动大户型了、小户型性价比高、有人买小房子赚出租收益、老人置换电梯小房、刚需还在。

青岛开发商永远想不到，有一天把他们干傻眼的不是周边新盘竞品，而是同小区的二手房东。

所不同的是，2019年主要是郊区和市区老破小降价；2023年则主要是市区新房、次新房在大降价。

2023年，真的改变了很多人对楼市的看法；即使再顽固的看多者，也渐渐迷茫了双眼。

在增量时代，确实是这样，公寓的涨幅远不如住宅。

因为，他们都在反思过去的自己是否真的错了。

我们曾经以为市区优质房产不会降价，毕竟在郊区降价的时候，市区新房还在涨价。

我在前天的文章《青岛楼市风向变了，有人要大出血了！》中刚写过，存量时代的房东们，越来越勇于向自己拼刺刀。

有房东愿意承担一半的中介费，有房东愿意包揽5.3%的增值税，还有房东主动揽过了2%的个税。

01 市区新房也能大降价

03 二手房倒逼新房降价

我在《青岛房价迎来历史第二大跌幅！》一文中写过，2019年是青岛楼市史上最大跌幅，2023年则是第二大跌幅。

可事实证明，再优质的资产，也扛不住长时间的颓势。

我在《青岛来了一群砸场子的房东，直接把开发商干傻眼了！》中说过：

可一旦住宅不涨价了呢？

世事一场大梦。

一直到2022年底，青岛的二手房在售量还没有达到8万套。

02 进入存量房时代

过去，几乎所有人都会说，一定要买住宅，不要买公寓，所有公寓都是坑。

但，小户型并非一无是处。

二手房卖不掉，新房就没法买；卖房置换的扎堆了，二手房库存就眼见着增高至11.8万套；可因为卖不掉二手房，新房市场却依然没有支撑起来。

在住宅和公寓都不涨价，甚至于都在跌价的时候，公寓的另一层优势就出现了。

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增量时代，大家都忙着赚钱，没空瞎哔哔；存量时代，则开始了内卷、拼杀。

如今回过头来看，青岛楼市在过去一年中至少发生了7个大变化。

大约是从七八月起，青岛的二手房成交量就偶有超过新房。

2023年的青岛楼市，深层次改变了我们对房地产的看法；2023年之前的青岛楼市，再也回不去了。

可2023年一年，青岛二手房在售量增加了近4万套，增长至11.8万套。

是的，增量时代看房价涨幅；存量时代，则要看租金收益。

可现在不行了，二手房东直接成了砸场子的了，这让开发商情何以堪，彻底整不会了。

本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析

有些小户型住宅，有些位置好的低总价公寓，在租金上的收益完全抵得上通胀、存款利息、理财收益，这或许是存量时代的另一种活法。

这个时代，你有钱、有需求就买，不买房去租赁也可以，再也没有那些婆婆妈妈、七大姑八大姨、姑父姨夫和大伯大叔来嘲笑你没有房了。

像汽车东站某小区，房东当初647万总价、单价4.43万买的楼王位置的次顶房，现在550万总价、单价3.76万卖；而同小区的新房均价在4万左右，属实尴尬。

进入存量时代，是今年青岛楼市最大的转折点，我已经在《青岛楼市迎来历史性的最大转折点!》一文中分析过。

曾经，贝壳上青岛的二手房在售量长期保持在六七万套，在全国并不显眼。

青岛楼市已经进入了一个新的时代，一个摒弃金融属性、加强居住属性的时代，一个房住不炒的时代。

以前行情好的时候，同一小区已经交付的二手房价格要比新房贵。开发商也会以此为卖点，给看房者说，看以前那些房东买得早都赚钱了。

这种砸场子的房东多了，开发商就只能跟着降价，别无他法。

二手房不像新房那样受到价格管制，房东一旦着急用钱，或者对未来不看好，即使赔钱也会卖。

这也直接导致了下面要说的几种现象。

07 有些公寓不再是坑

05 房东的妥协

……

04 库存快速增加