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一觉醒来(青岛楼市全变了)

大财经2024-01-12 08:53:400

增量时代,大家都忙着赚钱,没空瞎哔哔;存量时代,则开始了内卷、拼杀。

但,小户型并非一无是处。

世事一场大梦。

如今回过头来看,青岛楼市在过去一年中至少发生了7个大变化。

……

所不同的是,2019年主要是郊区和市区老破小降价;2023年则主要是市区新房、次新房在大降价

青岛楼市在进入存量时代的同时,也在进入改善时代。

01 市区新房也能大降价

是的,增量时代看房价涨幅;存量时代,则要看租金收益

05 房东的妥协

一直到2022年底,青岛的二手房在售量还没有达到8万套。

我在《青岛来了一群砸场子的房东,直接把开发商干傻眼了!》中说过:

因为,他们都在反思过去的自己是否真的错了。

二手房卖不掉,新房就没法买;卖房置换的扎堆了,二手房库存就眼见着增高至11.8万套;可因为卖不掉二手房,新房市场却依然没有支撑起来。

可一旦住宅不涨价了呢?

我在《青岛楼市最大的坑,被填上了?》一文中写过,一些位置好的公寓,年租金收益能够达到7%。

可事实证明,再优质的资产,也扛不住长时间的颓势。

04 库存快速增加

虽然2023年青岛总的二手房成交量仍不如新房,但是改变出现在下半年。

像汽车东站某小区,房东当初647万总价、单价4.43万买的楼王位置的次顶房,现在550万总价、单价3.76万卖;而同小区的新房均价在4万左右,属实尴尬。

青岛楼市已经进入了一个新的时代,一个摒弃金融属性、加强居住属性的时代,一个房住不炒的时代。

曾经,贝壳上青岛的二手房在售量长期保持在六七万套,在全国并不显眼。

但在楼市长期不好的状况下,买家不再惯着卖家,卖家为了卖出去房子也开始主动承担本该属于自己的税费了。

这个时代,你有钱、有需求就买,不买房去租赁也可以,再也没有那些婆婆妈妈、七大姑八大姨、姑父姨夫和大伯大叔来嘲笑你没有房了。

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2023年,真的改变了很多人对楼市的看法;即使再顽固的看多者,也渐渐迷茫了双眼。

青岛开发商永远想不到,有一天把他们干傻眼的不是周边新盘竞品,而是同小区的二手房东。

本文来自微信公众号:青城山说,专写青岛城市发展和楼市分析

有些小户型住宅,有些位置好的低总价公寓,在租金上的收益完全抵得上通胀、存款利息、理财收益,这或许是存量时代的另一种活法。

青岛楼市现在是改善时代,这无可争议;市场上的二手房多是小户型,这也无可争议。

至于其中原因,我归结为5点:市场拼不动大户型了、小户型性价比高、有人买小房子赚出租收益、老人置换电梯小房、刚需还在。

在住宅和公寓都不涨价,甚至于都在跌价的时候,公寓的另一层优势就出现了。

对于很多人来说,2023年的青岛楼市就是一场大梦。只有在梦醒时刻,才能进行好好地总结。

及至10月份,青岛新房成交5213套,其中新房住宅只有4135套;二手房则成交5431套,二手房的成交量历史性地超过新房。

进入存量时代,是今年青岛楼市最大的转折点,我已经在《青岛楼市迎来历史性的最大转折点!》一文中分析过。

改善时代,大家都要置换新房子、大房子,原来“90/70”时代的小户型就集中出现了出售期。

二手房不像新房那样受到价格管制,房东一旦着急用钱,或者对未来不看好,即使赔钱也会卖。

以前行情好的时候,同一小区已经交付的二手房价格要比新房贵。开发商也会以此为卖点,给看房者说,看以前那些房东买得早都赚钱了。

可现在不行了,二手房东直接成了砸场子的了,这让开发商情何以堪,彻底整不会了。

存量时代,是一个不太好的现象。

2023年的青岛楼市,深层次改变了我们对房地产的看法;2023年之前的青岛楼市,再也回不去了。

这也直接导致了下面要说的几种现象。

这种砸场子的房东多了,开发商就只能跟着降价,别无他法。

07 有些公寓不再是坑

02 进入存量房时代

有房东愿意承担一半的中介费,有房东愿意包揽5.3%的增值税,还有房东主动揽过了2%的个税

在增量时代,确实是这样,公寓的涨幅远不如住宅。

我在前天的文章《青岛楼市风向变了,有人要大出血了!》中刚写过,存量时代的房东们,越来越勇于向自己拼刺刀。

增值税、个税,本就是卖家的税费,可在行情好的时候,一直是转嫁给买家的。

大约是从七八月起,青岛的二手房成交量就偶有超过新房。

过去,几乎所有人都会说,一定要买住宅,不要买公寓,所有公寓都是坑。

我们曾经以为市区优质房产不会降价,毕竟在郊区降价的时候,市区新房还在涨价。

06 小户型也有“春天”

未来,大户型永远都是趋势;但2023年的市场表现说明,小户型也有“春天”,市场永远都有小户型的一席之地

可2023年一年,青岛二手房在售量增加了近4万套,增长至11.8万套

我在《青岛房价迎来历史第二大跌幅!》一文中写过,2019年是青岛楼市史上最大跌幅,2023年则是第二大跌幅。

03 二手房倒逼新房降价

我在《青岛楼市杀了一个回马枪!》中写过,青岛二室的成交数量超过了三室,一室的成交数量超过了四室及以上,一二室的成交数量超过了三室及以上。

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