继续把房地产作为扩大内需的主攻方向将导致经济重心严重偏移

2023年8月的医药创新和科技前沿论坛给出的数据，我国新生儿人口数量近5年内下滑约40%，预计2023年出生人口数约为700万～800多万。

由此可见，房地产市场已从根本上向买方偏移，房价加速回归理性。要想把这个已经对GDP形成巨大拉动副作用的产业转而成为对经济正向贡献的产业，难上加难。恒大的教训更是对这一市场形成巨大打击。如果继续加大资金注入，必然再闲置无数套充当GDP的空房，再增加上万亿的房贷，再次让无数中小企业嗷嗷待哺的资金需求化为泡影。

2023年1—11月份，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%（按可比口径计算，详见附注6）；其中，住宅投资78852亿元，下降9.0%。房地产开发企业房屋施工面积831345万平方米，同比下降7.2%。其中，住宅施工面积585309万平方米，下降7.6%。房屋新开工面积87456万平方米，下降21.2%。商品房销售面积100509万平方米，同比下降8.0%，其中住宅销售面积下降7.3%。商品房销售额105318亿元，下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。商品房待售面积65385万平方米，同比增长18.0%。其中，住宅待售面积增长20.4%。房地产开发企业到位资金117044亿元，同比下降13.4%。其中，国内贷款14227亿元，下降9.8%；利用外资42亿元，下降35.1%；自筹资金38505亿元，下降20.3%；定金及预收款39583亿元，下降10.9%；个人按揭贷款19982亿元，下降8.1%。

第七次全国人口普查结果显示，全国人口共141178万人，与2010年的133972万人相比，增加了7206万人，增长5.38%，年平均增长率为0.53%。

2022年，房地产市场继续深度调整。商品房销售规模、土地购置、开发投资等诸多指标呈现断崖式下跌。

老龄化不断加剧。截至2022年末，我国60岁及以上人口28004万人，占全国人口的19.8%，其中65岁及以上人口20978万人，占全国人口的14.9%，进入中度老龄化阶段。老龄化人口群体持续对全社会完善健全养老医疗体系提出新的挑战。

三年疫情，让全社会面收入增长放缓，居民住房、教育、医疗、养老等负担过重，结构性失业突出，不同群体之间收入差距继续扩大，人口负增长及老龄化等问题暴露无遗。这也成为当前制约经济前行的关键因素。

看后续的消费动能，最直观的就是人口增长。根据国家统计局公布的数字，2019至2022年，出生人口分别为1465万、1200万、1062万和956万。

2021年末商品房待售面积51023万平方米，比上年末增加1173万平方米，其中商品住宅待售面积22761万平方米，增加381万平方米。

2022年，我国全年出生人数是新中国成立以来出生人口首次跌破千万大关，仅为2016年的53%。

早在2019年，应对人口老龄化就已上升为国家战略。《中国统计年鉴2022》曾披露，我国现有13省人口自然增长率为负，分别是：天津、河北、山西、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、上海、江苏、湖北、湖南、重庆、四川。而在2019年，只有东北三省人口是负增长。

但是，希望通过房地产市场扩大内需，存在巨大隐忧。

作为房地产行业，当前的关键举措应当是开发适合普通大众的宜居产品，全力化解恒大危机等引发的房企债务化解，确保项目保交付真正落地。一味期望国家从政策端资金端托底既不现实，也不符合当前中国经济行稳致远的基本要求。

房地产开发的主要目标群体应该是广大居民，对房产的最大需求也来自于普通居民。全球任何一个地域涌现出来的成熟繁荣的房地产市场，其共同的特性是，持之以恒地面向需求最为旺盛的普通百姓阶层开发产品。如果开发商仅仅着眼于局部的富裕或暴发阶层，也只能取得局部的一时成功。房地产市场的核心要素自然是百姓具备的真实购买力，最终不取决于房子的豪华、地段的优越、宣传攻势的猛烈以及房价的高不可攀。

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全国房地产土地购置面积21590.00万平方米，同比下降15.50％，创2002年以来最低水平；全国房地产新开工面积为198895.00万平方米，同比下降11.40％；房地产施工面积为975387.00万平方米，同比增长5.20％，其中住宅施工面积690319万平方米，增长5.3%。房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%；其中住宅新开工面积146379万平方米，下降10.9%。这是近六年来新开工房屋面积首次出现下滑。也是近四年首次出现住宅新开工面积小于住宅新房销售面积的情况。

解决这些问题的关键在于如何启动内循环的强大自我修复能力。如果不采取果断措施，对不断萎缩的消费下行趋势紧急刹车扭转，提升全民对未来预期的向好信心，一旦形成更大范围的消费弱化心理趋同，再要扭转颓势难度倍增。

2021年全国房地产开发投资147602亿元，同比增长4.4%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%；办公楼投资5974亿元，比上年下降8.0%；商业营业用房12445亿元，比上年下降4.8%。

消费长期持续走低表现在，最近十年的中国居民消费率低于上一个十年。2000年前后，我国最终消费率高于60%，其后持续走低，2010年后才逐步回稳，2019年达到55.8%。但到2020年直接受到疫情制约，最终消费率降至54.3%。比2019年罕见下降3.9%，近10年来全国居民平均消费倾向呈现长期下滑态势。其实质是，社会保障体系不健全，中小企业经营压力加大，民营工业企业利润持续下行，企业进一步压缩各类开支，居民未来悲观预期加重等相互交织的结果。2021年我国新增城镇人口1205万人，创26年来新低。 而2022年仅比上年增加646万人。虽说我国城镇常住人口已经达到92071万人，但寄希望于城镇化带动收入效应、示范效应、集聚效应和结构效应，进而推动居民消费的初衷正在被不断弱化。

我们绝对不能忽视近十年来房价对生育率的负面影响。

今年连续出台的认房不认贷、降低首付比例和利率、延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策、降低二手房买卖中介费用等一系列政策措施，但是，房地产市场最真实的数据显然与预期落差巨大。

2016年，全面二孩政策落地。当年新生儿1786万，成为至今的最高点，人口出生率达到13.57‰后逐年下降。2017年降至1723万，2018年、2019年、2020年分别为1523万、1465万、1200万。甚至出现两百万以上的降幅。

因此，截止目前所出台的刺激房地产市场的新政，无论是将首套或者二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调，还是房贷利率、贷款年限以及普宅标准等优化调整，都无法从根本上解决具有刚性需求的最大群体入不敷出的实质性问题。

房屋竣工面积101412万平方米，增长11.2%；其中住宅竣工面积73016万平方米，增长10.8%。只能说明这表明在融资端收紧情况下，房企在通过加速竣工回款来补充现金流。

根据联合国开发计划署等组织规定：低于0.2表示收入绝对平均；0.2-0.3表示比较平均；0.3-0.4表示相对合理；0.4-0.5表示收入差距较大；0.6以上表示收入差距悬殊。20多年来全国居民收入基尼系数一直处在差距较大的范围。

2022年，全国房地产开发企业土地购置面积10052万平方米，同比下降53.4%；土地成交价款9166亿元，同比下降48.4%。2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。全年开发投资下降了10%。

实际上，2021年全国房地产市场的下行压力迅速加大。全国商品房销售面积和销售金额分别为17.94亿平方米和18.19万亿元，累计同比增长1.90％和4.8％，增速较上年分别下降3.9和0.7个百分点。

国家统计局的数据显示，出生人口减少、人口老龄化是导致人口负增长的主要因素。

国家统计局公布的2022年全年房地产开发投资与销售数据。2022年，商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%，商品房销售额13.3万亿，同比下降26.7%；其中住宅销售面积下降26.8%，住宅销售额下降28.3%。

寄托于再度挖掘中产阶层的房地产消费潜力难上加难。不仅仅是中产阶层因为股市的萎靡不振财富大幅缩水，即使中等收入群体再庞大，也绝不是消费市场绝对的刚性需求者。既然是中产阶层，完全实现了两代人的房产目标。而依靠新生力量或者无房少房者，收入问题依然是最大制约因素。公布的数据显示，因为收入能力不济，这个群体也未能激活。

我国“十四五”规划直至2035年这一重要时期社会经济发展的重要战略工程。一个极其重要的支撑就是加快发展壮大消费市场。但是，全社会尤其是低收入群体要真正走出入不敷出困境，还面临着极其严峻的挑战。而关注关注民生的核心，在于关注弱势群体尤其是三年疫情导致的大量收入下降甚至失业的群体。

这就是很多人强烈感受到自己屡屡被提高收入，被增长财富的原因所在。

2021年中国房地产开发企业土地购置面积达到了近十年新低，为21590万平方米，比上年减少了3946万平方米，同比下降15.5%；土地成交价款突破近十年新高，为17756亿元，同比增长2.8%。

临近跨年之际，房地产市场再次成为备受关注和备受争议的话题。各种迹象看，似乎要在明年继续加力房地产市场，力求通过刺激房地产市场实现扩大内需不足的迫切难题。

2022年8月，国家卫健委党组在《求是》杂志刊发《谱写新时代人口工作新篇章》文章，指出新时代我国人口发展面临着深刻而复杂的形势变化，人口负增长下“少子老龄化”将成为常态。随着长期累积的人口负增长势能进一步释放，总人口增速明显放缓，“十四五”期间将进入负增长阶段。

必须承认房地产业再难肩负起支柱作用。不断要求振兴房地产市场，其用意不言自明，就是期望对经济增长起到增量拉动。但是，数据足以证明不可为非要为，其结果必然事倍功半甚至无功而返。

具体看，依靠人口增长的市场潜力无从谈起，房地产市场超常规发展早就该进入历史记忆。2021年我国人口仅净增长48万人，2022年更是出现61年来的首次人口负增长，比上年末减少85万人。全年出生人口956万人，较上一年减少106万人。人口自然增长率为-0.60‰。说明启动人口增长的市场潜力无从谈起。