失落的（临深黑马,大亚湾,有人割肉35万果断逃离,大厂人,退休者逆势安居）

（深圳14号线沙田站。图源｜深圳交通）

辛平的心理预期也在被潜在买家的报价“砍低”，三轮降价下来，他曾遇到不少对房子满意、能马上交款办理过户的潜在买家，但最后大多因为对方砍价过猛未能成交。辛平最后发现，半年前难以接受的报价，半年后却变成奢望。辛平再也等不起了，这半年来和市场、人心以及贪念博弈的过程，让他心力交瘁。

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“许多人不惜加高杠杆也要上车。”王攀介绍，当时银行拥有绝对话语权，不仅会考核客户的贷款数额、搭售理财产品，还衍生出了明码标价的“喝茶费”——90平米的房子7万元、120平米10万元。他见过有客户在4.9%的基准下加100个基点找贷款，年利率谈到7%以上也不足为奇。“当时的钱好像不是钱，大家都很‘上头’，觉得买房子稳赚不赔。”

王攀告诉记者，这轮换手，最明显的趋势就是希望靠楼市造富的投资者离场，刚需回归，购房者买房的需求几乎都是自住。“买家现在都在用性价比考察房子，而不是溢价和增值空间。”可预见的是，伴随着大亚湾的入住率上升到正常的水平，生活配套也会逐渐完善。

业主在阳台挂出的“急售”横幅。 陈静仪|摄

她算了一笔账，同样户型、位置和配套的房子，深圳与惠州差价有大几百万，这些钱用来培养孩子、买保险、养老、投资……比在深圳生活更划算。她身边，一批人生转折期的中年人，也把目光投向一线城市之外。

房款到账那一刻，他长长地舒了一口气，庆幸亏损尚在可控范围。为了买下这套90平米的三居室，2019年底，辛平掏空积蓄，还向亲戚朋友借了点钱，以120万的价格全款购入。到今年11月，这套房子的成交价跌至85万。

2022年起，楼市整体需求走冷，多地成交量锐减。一直作为风向标的深圳楼市房价转跌，周边城市随即被“带崩”。网签成交数据显示，这一年惠州全城新房成交量跌超五成，而大亚湾区的新房成交套数为1.33万套，同比下跌62%。根据世联行发布的《惠州市2023年上半年房地产行业报告》，截至今年6月，临深的大亚湾和惠阳区成为整个惠州存量占比最高的两个区县，去化周期分别为19个月和42个月，超过12-18个月的正常去化周期。换句话讲，大亚湾的房子卖不动了。

【3】正在被打破的悖论

王攀对大亚湾楼市发展高峰期的盛况依然历历在目。他清晰记得，2017年一楼盘打出“临深1.8公里”的营销广告，开盘首日售楼处排起长龙。当天下着大雨，购房者撑伞一直等到天黑，开发商还出动了不少安保维持秩序。

王攀所说的“健康”，核心是人的回归。

然而，这个死循环似乎正在被打破。

转变发生在众所期待的14号线通车之前。

【2】阵痛期才刚刚开始

【来源：九派新闻】

惠州大亚湾毗邻深圳坪山区，临深片区的楼盘距离坪山沙田路口仅6、7公里。2018年，在深圳东进的背景下，连接坪山沙田和深圳市中心的14号线开工，并预留了未来继续延伸至惠州的条件。

（保利阳光城三期。陈静仪|摄）

入夜，大亚湾楼房的空置率便会直观地暴露出来。在保利阳光城三期，一栋33层高的楼，只有两户人家亮着灯。站在楼底往上看，零星灯火在夜幕下格外显眼。晚饭后的时间点，整个小区安静得出奇，偶尔会出现几位散步的老人，脚步声、讲话声清晰可见，儿童活动区的滑梯和跷跷板闲置着。而不远处，深圳坪山的写字楼和工厂依然灯火通明，却没有照亮大亚湾的夜。

随着投资者的落寞离场，大亚湾楼市的泡沫正在加速破裂。在临深楼市的投资者中，流传着一句自嘲——“大亚湾的水是炒房者的泪。”辛平对此深有体会，在他的朋友中，投资临深楼市的人大多惨淡收场，一套房子动辄亏损四、五十万。

买下辛平房子的是一对深圳的退休夫妻，老人卖掉了深圳住了三十多年的老破小，准备搬到大亚湾。这里对他们而言很友好，住房条件改善了，距离深圳很近，周末儿孙也可以来探望或度假。

这两年，惠州首付比例下调、认房不认贷等政策组合拳落地，部分置换需求被激活。据惠州中原战略研究中心统计，2023上半年惠州二手房累计成交15844套，同比上升111.48%；成交面积180.26万㎡，同比上升108.93%，其中大亚湾区和惠阳区的增幅都超过100%。

渐渐地，卖方市场变成了买方市场。辛平感受到，“话语权”现在掌握在持币观望的买家手里。今年6月，看到深圳市中心的房价也在下滑，辛平决定卖掉大亚湾的房子。起初，这套房子的挂牌价是108万，辛平认为自家房子地段不错，周边配套齐全，不愁卖。

深漂近20年，辛平看到过太多楼市神话，彼时的他看来，买房是最稳妥的投资，而大亚湾几乎是最佳选择。

刘明强有时会以自身经历“劝退”尚在犹豫的购房者——开发商曾计划引入大型超市，但因为住户太少，一直未落地；需求量小，商家的价格也不透明，小区楼下便利店的饮料比别处贵5毛钱；低入住率的小区，无法成立业委会对抗不作为的物业；常住人口难提升，通地铁遥遥无期……说起在大亚湾买房的“坑”，刘明强总是满腹牢骚。但他也不时会想，如果没有人，这一切无法得到根本性的改变。

“辛平们”终于清醒，那个买房投资造富的时代已经远去。他感慨道：“不要对房子有太高的期待。”刘明强和王攀并不留恋房价暴涨的那几年，对于从业者而言，超支的价值不可持续，一切都会回归正常的秩序中。

一楼盘打出参观样板间抽汽车的广告。陈静仪|摄

从过热到冷清，王攀将这轮落差形容为阵痛期，并认为它将持续数年。如今，没等到财富神话的人黯然离场，而寻找归宿的人在此落脚，大亚湾和这片土地上的人们，则逐渐在焦虑中适应了新的生态。

等了半年，经历了三轮降价，辛平终于卖掉了惠州大亚湾的房子。

“大亚湾没几个人不是从事地产行业的。”网约车司机刘明强告诉记者，2017年前后，大亚湾进入高速开发期，新楼盘如雨后春笋，几乎每月都能看到几个新盘立项的消息，一大批地产就业者蜂拥而至。

优越的地理位置、便利的交通，加上仅为深圳1/4的均价，让大量深圳都市白领和各地投资者涌入此间置业。

买下辛平房子的退休夫妻和决定“躺平”的陶陶，正在着手装修房子。他们相信，大亚湾将会是个舒适的安身之处。

【1】这里的特产是“空房子”

但最初的一个月，基本无人问津。中介告诉辛平，可以适度降价，降低预期。于是，辛平将挂牌价调至100万，又在两个月后调到96万。10月，在看到大亚湾楼市“花样百出”的降价和促销消息后，他把价格下调至88万，并在一个月后以85万成交，亏损35万。

如今，这种确定性正在消失。在楼市需求偏弱、价格下跌态势延续行情下，今年以来，大亚湾楼市经历了数个至暗时刻。5月，大亚湾区臻悦府项目4.8折销售触发监管，惠阳区铂悦府项目以备案价六折促销，引发“一觉醒来亏损50万”的老业主不满；10月，惠阳保利阳光城四期项目以返利首付21%名义降价，现楼5折出售的消息同样引发群诉。再往前，业主1元起拍海景房的闹剧在不远处的双月湾上演……

在大亚湾，许多人的生活是围着房子转的。如果你向当地网约车司机透露买房子的想法，他们中的不少人会告诉你有靠谱房源介绍，或有亲戚朋友可以搭线。但又会语重心长地叮嘱一句，“如果是炒房，那劝你别来”。

辛平的房子在2019年交房，收房时还是毛坯。他解释，装修费是笔不小的开支，装修完后即便租出去，以大亚湾的租金水平，回本的周期可能要十年，这中间还有老化、破损的问题，得不偿失。此外，如果买家不喜欢装修风格，房子装修就浪费了，还不如毛坯来得方便。

在王攀看来，大亚湾楼市挤出泡沫、存量房去化都需要时间，阵痛期才刚刚开始，这个过程可能持续5年甚至更久。但他相信，最终大亚湾的楼市会恢复健康和稳定。

在大亚湾的楼盘中，几乎每栋楼都有人家的阳台上挂着“急售”“转手“的条幅。除了房屋交易平台二手房挂牌量激增之外，在社交平台上，不少大亚湾业主发出“甩卖”的帖子，倾诉房子转手过程的煎熬。

“寒气”首先传导到从业者身上。2022年下半年，刘明强的订单量锐减。为了家庭生计，他开起网约车。在副驾驶座前，他把一沓名片放在透明匣子里，与每一位乘客攀谈，询问外来者的来意，遇到来看房子的人便递上名片。他告诉记者，来看房的买家不少，但转化甚微，撒出去的名片基本石沉大海。

王攀告诉记者，今年以来，部分大亚湾楼市的投资者逐渐失去信心，负面消息频出也滋长了些恐慌情绪。此外，很多做生意的业主急需资金周转，或者无力承担月供压力急于脱手，都让二手房价格“非常好谈”，有些大户型的二手房买家，直接按照挂牌价往下“砍”20万，最终也能成交。

刘明强便是其中一员。2019年，看到当地房价一路猛涨，他和朋友合伙成立了一家装修设计公司，同时也承接地产经纪业务。据企查查数据，2017年来在惠州大亚湾注册成立的装修相关企业达4881家，平均下来每天都有两家装修公司开张。

九派财经记者 陈静仪 广东惠州报道

大亚湾楼市长期被热炒，不论是遍地“空房”，还是抗压能力堪忧的房价，都昭示着这片市场的病态。大亚湾楼市处于一个悖论之中——入住率低，周边商业配套难以完善，规划无法落地，限制人口的进一步增长；而背离实际价值的高房价，同样把有置业需求的人挡在门外。

今年6月，陶陶和先生第一次认真审视大亚湾这间已买入四年的房子。她和先生在深圳的互联网大厂打拼了十年，结婚前，已经分别在惠州和东莞的临深片区购置了房产，如今已经还清贷款并挣下百万积蓄。这两年，经历了很多，特别是孩子降生后，她有了新的人生思考。她认为，普通人的职业收入天花板越来越低，比起物质追求，健康快乐和陪伴家人更加重要。于是，她决心辞职带着一家人逃离“内卷”的深圳，搬到惠州生活。

大亚湾也曾短暂给过购房者希望。一名保利阳光城的业主告诉记者，该项目一期成交均价在4700元/平米，而2021年四期开盘的时候，房价便涨到了16000元/平米。今年因降价表达不满的，多是三期和四期业主，房价打了5折，意味着回到了2016年年末和2017年的水平。

这道算盘，大亚湾楼市的投资者们都在打。王攀告诉记者，大亚湾的房子投资比例远高于自住，楼房空置率很高，交房五、六年以上的老楼盘入住率到60%就已经很高了，有些新楼盘的入住率仅有10%。

新房市场受制于政策不能放开降价，往往有价无市，但二手房的成交价则直接地反映了当地的楼市行情。根据贝壳找房数据，近一年来，大亚湾区和惠阳区二手房每月的新增房源均在2000套以上，挂牌均价则从年初的1.4万降至9500元左右。

夜幕下的大亚湾。陈静仪|摄

魔幻的背后，是开发商急于去库存回笼资金而不惜屡屡触碰红线。而“辛平们”在投资美梦落空后，也将及时止损作为当务之急。与此同时，大亚湾也迎来了许多新面孔，据惠州中原地产统计数据，今年来，当地二手房月度成交指数同比升幅明显。从业近20年的房屋中介王攀告诉记者，随着投资者撤出，不少观望者顺势“捡漏”，这批二手房买家大多冲着改善居住条件而来，房子都是为了满足自住。“大亚湾楼市正在恢复健康”，王攀认为。

（应受访者要求，以上人物均为化名。）

而购房者的狂热、不断上涨的房价，则成为开发商的筹码。置业顾问尹浩然告诉记者，当时一些大型楼盘的开发商习惯性“捂楼”，有的楼早就封顶完工，但开发商一直等着周边房价涨到理想价位再开盘。一些开发商瞅准2022年深圳14号线通车的节点，期待地铁能够带动大亚湾的房价再上一个台阶。

刘明强把装修设计公司经营起来之后，订单并没有如预期中的迅速增长。他觉察，许多炒房客入手之后便空置着，等待合适机会转手。“大亚湾的特产就是‘空房子’和‘毛坯房’”，刘明强调侃道。