明年起(做好资产泡沫破灭准备,两个信号出现,房产走向逐渐清晰)
信号一:房地产调整已经为趋势
前几天,我国高层推出了新一轮的房改,就是在未来5年之内,向市场提供600万套保障房。未来有经济条件的家庭可以购买商品房,而低收入群体可以购买保障房。而保障房的价格要远低于周围商品房价格,这样低收入家庭就可以圆上住房梦。
国内的楼市究竟有没有泡沫?我们给出的答案是“有”,只是不同的城市泡沫并不一样。而最近楼市出现两个信号,说明了从明年起,国内资产泡沫将会破灭,房产走势已经清晰了:一个是房地产调整趋势已经形成,即使碰到利好消息,也很难逆转了。
而央行参事、原央行统计司副司长盛松成曾发表过一个观点,说我国当前房产市值要超过欧、美、日这三大经济体房产市值的总和。显然,盛松成认为国内房地产不仅是有泡沫,而且这个泡沫还很大。
事实上,我国房地产市场是否有泡沫是有三大指标来判定的:第一,房地产市值与GDP之比。正常情况下,房地产市值是GDP的2-3倍,而我国的房地产市值达到450万亿,而2022年的GDP是121万亿,房地产市值是GDP的3.7倍。
最近,国内楼市出现了两个信号,使得不少业内人士表示:这两个信号使从明年房产走向逐渐清晰,大家要做好资产泡沫破灭的准备。而这两个信号分别是:1、房地产调整已成为趋势;2、新一轮房改要来了。让我们一起来了解一下。
一直以来,大家对中国楼市是否存在着泡沫而争论不休。有些专家认为,中国楼市并不存在泡沫,房价还处于合理的范畴之内。但也有人认为,国内楼市存在着较大泡沫,只是中小城市泡沫相对较小,而大城市的泡沫就比较严重了。
第三,房价与当地居民收入之比。国际惯例是7-8,而国内中小城市的房价与收入之比是15-20,如果一个家庭年收入是10万元,买套90平米的房子,大约在150万元。而像北上深等一线城市,房价与收入之比更是达到惊人的40-50倍以上。
信号二:新一轮房改要来了
以上海为例,一个家庭一年收入15万元,要购买一套90平米的商品房至少要600万以上。这意味着,就算是一个家庭不吃不喝,要想买套商品房也要40年。所以,北上深等一线城市的房地产泡沫还是比较大的。
第二,中国的房产占居民家庭总资产的比重。资料显示,房产占国内居民家庭总资产比重的77%,另有23%才是金融资产。此外,国内还有42%的家庭拥有2套及以上房产。显然,国内居民都把大部分资产都押在了房子上面。
实际上,新一轮房改的到来,除了会给商品房市场的需求带来分流之外,还会使楼市完全市场化,就是政府将不再干预未来房价的涨跌,那房价就会按之前的趋势进行下去了。而原先的这个趋势就是去泡沫化、去投资化,逐步回归居住属性。
与此同时,10月份70座大中城市,新房环比下跌城市数量为56个,二手房环比下跌城市数量是68个,新房和二手房环比下跌城市数量均创近10年来之最。现在不仅是开发商要降价促销,二手房东想要卖掉房子,房价至少也要被砍掉10-15%。
另一个是,新一轮房改,既会给低收入家庭提供保障房,也会让商品房完全市场化。这样一来,房价就会按照大趋势运行了,最终还是要回归居住属性。所以,拥有多套房产的家庭要做好心理准备了。
国内房地产已经进入到长期调整的趋势之中。根据国家统计局数据,1-10月全国累计商品房销售金额97161亿元,同比下降10.7%;全国累计商品房销售面积92579万平方米,同比下降16.7%。
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