早已叫停的(类住宅,死灰复燃,看似骨折价税费成本高)
普陀区房管局工作人员表示:“不存在类住宅这个项目的,只有办公、商业或者住宅。”
但早在2017年,上海就曾发布过意见,这类项目扰乱房地产秩序、严重影响公共安全,要求进行全面清理整顿。然而近段时间来,类似的楼盘宣传,却又卷土重来。曹杨路上的纯写字楼绿地科创大厦,还有附近的中联大厦里,都藏着被命名的类住宅项目。便宜且不限购,就是他们的卖点。
在业内人士看来,类住宅死灰复燃的背后,是商办项目面临较大的去库存和回笼资金的压力。今年上半年统计数据显示,上海写字楼的空置率为18.6%,商办项目有空置,而各种运营成本却还在上涨。商改住,就成了“救命稻草”。


销售带着记者来到了江宁路和一大厦的22楼,卖力地推荐起了这里200来平的大户型,“最大的两套已经卖掉了,我们现在单价目前挂牌是六万四每平米,总价是1258万元。”
为了打消客户的担心,中介还反复表示,“类住宅”早就不受限制了。“这个政策早就取消了,而且现在政府是支持它的。”房产中介告诉记者。
南京西路核心商圈,高楼大平层,拎包入住豪华装修,房价6万出头,这样的楼盘你心动了吗?
上海市住建委早在2019年就明确过,对开发企业在销售中存在误导行为的,可依法予以查处,处罚信息记入诚信档案。情节严重的,采取限制违法项目开发单位参与土地招标、拍卖,金融机构不对其发放新贷款等措施。完成清理整顿的项目,还要实行“名单制”后续管理。
这类项目一般都会要求首付八成,走二手房的交易流程,销售还会表示可以帮忙做低价格。

“在后续入住时,它的消防、水电煤,其实和住宅是不同的,购买后除了在面临后续转让中的税费风险之外、还会面临对外出租时的运营、经营、消防安全等其他风险。”北京大成(上海)律师事务所合伙人孟希说。

最近,上海的房产市场上再度出现了不少在售的类住宅项目。类住宅所用土地,并非住宅用地,而是使用权为40或50年的商办、工业用地。早在2017年前后,上海曾针对类住宅开展过清理整顿,强制暂停类住宅项目140余个。那么眼下,到底是政策松绑了,还是开发商“暗度陈仓”?购买类住宅项目的个人,可能会面临哪些潜在的法律风险呢?
“我们单价是5万到6万元,现在周边的住宅是10万到13万元,89平的房估计这个月就卖完了。”项目驻场销售说,“都是通燃气的,之前已经卖掉一些,全部已经交付了。”

“合同价我们是按每平方米两万三来做低的,剩下的337万元装修的服务费,这个部分是不用交契税的。”销售说,“合同价都做低,契税的话就交合同价的3%。”




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但值得注意的是,虽然名为“类住宅”,但本质上是商办物业,相比普通住宅,税费成本高出很多。这体现在两个大头上,一是转手交易时必须缴纳的增值税和个人所得税,最高可达40%;二是每年必须缴纳的房产税,普通住宅的税率可能为千分之一,而商办物业可能高达百分之一点二,是前者的12倍。
销售称,商办项目在防火和设施的配备上,与住宅项目不同,且不能落户,用的是商用水电,单价是民用的2倍左右。这类房子,前几年就曾一度流行过,当时开发商们宣传它们是类住宅,实际是将商业、办公项目,进行住宅化的设计改建后,对外以公寓名义进行销售。

周边的二手房价格约在15万-20万元/平方米,为何这个盘却只要6.4万元/平方米的“骨折价”呢?据了解,和一大厦是商住综合体,楼内确实有部分70年产权的住宅,而销售介绍的这些,则是由办公用房改建而来。
但当记者向属地主管部门进行求证时,得到的答复均是:商办项目商业属性的红线不可逾越。
以一套200平、1000万的类住宅为例,在不做低房价避税的前提下,交易时可能要缴税多达400万元,每年还要缴房产税12万元,另外商办物业的收费标准普遍高于普通住宅,市中心甲级写字楼的物业费标准在每平方米15元左右,每年的物业费约在3万6千元,更别提商用的水电煤等日常开销费用。
“政策上肯定没有松动。”易居研究院研究总监严跃进表示,“因为这些房子本身没有在前期土地规划中涉及住宅的概念,就比如消防等设计跟传统住宅小区肯定是不一样。”
静安区房管局工作人员表示:“这个楼本身不是住宅楼,按照规划用途来讲是不能作为居住使用的,买的时候也要注意下其他方面的风险。”
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