原拆原建（老旧小区为什么这么难）

原拆原建，是许多上了年纪的小区居民的一个愿望，老旧的住宅楼楼龄普遍大于50年，诞生了种种问题，漏水，裂缝，结构安全等，这时候出现了一种办法原拆原建，即把旧楼拆了，在原址再建新楼的模式。北京，成都，上海等城市均有成功案例，但是过程都很曲折，时间跨度十几年。为什么会这样复杂呢。下面从以下几个原拆原建的思路来解释一下。

按照原楼位置直接开建，这就导致部分住户在家里是见不到阳光的，日照时间均为零，估计会影响上百户，甚至更多，并且由于楼层高度增加，变为高层建筑，楼间距也要相应增加，那么我们调整楼间距满足日照和消防需求呢？

这个想法很理想，但是不具操作性。以一个老旧小区为例：

经过简单模拟可以得知，住宅户数变成了288户，增加了部分户数，同时建筑面积变为72605平米，容积率变为1.82。日照也默认为满足要求了。此时多余的面积，户数可以作为原拆原建的费用来源，主要房价大于10000元的小区都可以尝试一下，但是难点在于要调增小区的容积率，需要政府配合，同时由于高层户型带来的公摊面积增加，小区环境变化，对于原住民来说，征求统一意见将更加困难，毕竟有句俗语说的好，不患寡而患不均。

每户居民都有一套满足日照要求的房子，假如每栋楼都变成12层呢？建筑面积翻倍，户数翻倍，容积率到了2.72.但是居住条件就不理想了。

1、原来的旧楼是6层楼，拆了，可以盖12层，18层甚至更高的高层建筑出来，多余的面积当做原建的费用。

原小区为200X200米地块，40000平米，原始楼型为6层。按照简单排布一下，可以建设12栋住宅楼，总计面积为54454平米，共计216户，容积率在1.36.