还房贷的思路

我直接说结论了：

下图是等额本金的还款过程：

蓝色是利息，绿色是本金

你当初选了等额本息，卖房时欠银行的本金多，但之前每个月还的月供也少。

我22岁毕业，今年32岁，已经走完了青年的2轮周期。

而一线城市大部分购房人往往需要拼尽全力才能上车，需要极限操作。尤其很多普通家庭的娃，自己工作不错，收入还行，往往月供还好，主要是差首付，会努力多贷一些，所以很自然地，想把月供压低一些。

你当初选了等额本金，那卖房时欠银行的本金就少，但代价是月供还得多。

而松弛很重要，它可能是穿越周期最好的心态。

正好最近有个球友打算贷款买房，他明确知道自己会置换，所以假设自己持有5~10年后就卖掉——根据这种情况，我们再算一遍两种还款方式，像这样：

塔勒布毒舌地告诉我们：

22～45 岁大概是人这辈子还有心气战天斗地，人力资本还没严重贬值的阶段。

还得继续走接下来中年的3轮。

买房是决策，还贷是过程。

保持低负债，内心松弛，努力不让情绪和欲望接管大脑，才能让过去的知识和经验起作用，更从容地在周期中沉浮。

人负债压力较大时，精神状态会天然地紧绷，很难松弛下来。

核心在于：你的月供压力大不大？

下图是等额本息的还款过程：

我之前有些极端了，总说30年等额本息是最优解（现在依然这么认为），但确实没有考虑到个体差异——

不要勉强，不要极限操作，不要为了身价而活！

5年以后你卖房时，银行是不看利息的，只看你还欠着多少「本金」？

要给过程留出冗余，这是安全边际。

所以，两种方式，咱也别纠结谁最优了。

现在的最优解拉长来看可能脆弱不堪。

二三线城市购房人的朴素想法：少欠银行一些，首付高点，利息少点。

蓝色柱子是等额本金，红色柱子是等额本息，黄线是两种方式的月供差额。

等额本金和等额本息最核心的差别，就是这条黄线！

无所谓！那选等额本金，每个月多还掉一些本金，毕竟更省钱（利息）。

周期上行时烈火烹油，周期下行时哀鸿遍野，人很难不受环境影响。

由上图可知，其实两种方式的利息差别真不大。

简单给大家看几张图吧，我觉得足够把还房贷这件事说清楚了。

我最近就有个感慨：

压力大！那就选月供少的等额本息。

满打满算，也就 5 轮周期——青年 2 次，中年 3 次。

《金钱心理学》告诉我们：

然后我单独比较了下这两种还款方式，每个月的月供里包含的「利息」，像这样：

最后还是再啰嗦一遍：