(4,3条款,明知风险还玩文字游戏)
王女士家住顺义区东兴第二社区,其反映小区里有多家业主的两居室住房被自如公司以“优化”方式打隔断。“他们的户型、面积同我家一样,均为二居,但都租住有3个租户,一旦被举报或查出,业主也面临同样问题。”王女士称,已有多户业主家因打隔断被举报。
记者查看王女士提供的《房屋租赁合同》,“4.3条款”写道:“租赁期间内优化间拆除的,双方同意自拆除的次月起,月租金降至本合同约定金额的70%,同时,双方均有权无违约金解除合同,甲方还需承担租客违约金,并赔偿乙方装修配置的折旧费。”
张艳玲还指出,来自昌平、海淀、顺义等区的多起投诉说明,这已不是单一门店的个别行为,而是自如公司有目的、有组织的作为,其利用所掌握的法律知识,用“优化”一词替代“打隔断”,以貌似合法的言辞遮掩非法的行为及目的,不仅侵害了租赁当事人的合法权益,还不利于住房租赁市场的健康发展,应引起各区及市住建部门等监管部门的高度重视,及时介入调查处理。属地街道办、社区及业主有义务对相关违法违规行为进行监督举报。
调查
王女士称,她在2022年9月购买了该小区一套二手房,购买时房子已向自如公司租了五六年,但原合同尚未到期。2023年1月,随着《房屋租赁合同》临期,王女士与自如公司协商续租,“他们发来了一份电子合同,说在线签字就行,没人跟我说‘优化’就是打隔断。我想房子已租给自如公司多年,应该没什么问题,所以就续租了两年。”2023年9月,自如公司一名管家找到王女士,称接到属地光明街道及东兴第二社区居委会通知,“让拆除隔断,所以租金得降低。直到那时我才知道我家80余平方米的两居室被自如公司打隔断改为了三居室。”
“4.3条款”明知风险还玩文字游戏(主题)
就业主们反映的问题,记者相继同自如公司、房屋属地以及北京市住建委等相关部门联系,进一步核实调查。
“说是‘优化’实为打隔断,感觉被‘套路’”
记者了解到,2023年7月,新龙城小区属地回龙观街道平安办通知李先生,在客厅内打隔断出租违法,要求拆除隔断。“我才发现自己被‘套路’了。”李先生称,隔断被拆后,自如公司强行将房租从每月8000余元降至6000余元,将其违法风险转嫁给业主,“我想要解除合同、收回房产,自如拿出合同说,如果想解除,就必须支付违约金和装修折旧费17000余元,其实打隔断是自如公司知法犯法,其风险成本不应由业主承担。”
专家分析
回应
来源:北京日报
从李先生提供的一组图片中,记者看到该套住房南侧部分为客厅、餐厅及厨房,北侧部分设有两个房间。该条隔断自西侧卧室大门开始,一直向南搭至餐厅南墙,将餐厅一分为二,隔断西侧连同客厅部分,形成一个新房间。
自如对问题避而不谈市住建委将介入调查
北京日报记者 张淑玲
据李先生介绍,他家有一套90余平方米的两居室,已经向自如公司出租了5年。2022年9月,自如公司提出续签,并在《房屋租赁合同》中增加了“4.3条款”,“我当时还仔细看了这个条款,内容规定:租赁期间内优化间拆除的,双方同意自拆除的次月起,月租金降低至本合同约定金额的73%。同时,双方均有权无违约金解除合同,甲方还需承担租客违约金,并赔偿乙方装修配置折旧费。”李先生称,其作为甲方,曾就该条款询问自如公司,“他们说是格式合同,都是这样规定的,没法修改。还说都租这么久了,让我放心。”
拆除后,房内墙壁上仍留有隔断痕迹。
明知故犯应承担不利后果
记者了解到数十位业主仍在投诉。家住密云区兴盛南路的一位业主说,因“4.3条款”,其房租已由8000元降至6000余元;家住海淀区上地街道的一位业主说,“迫于压力我已放弃追究,但内心仍很气愤。自如公司属于专业租赁机构,其明知打隔断违法,还玩文字游戏,将违法的‘雷’让业主顶着,相关部门真该好好管管了。”
家住昌平区新龙城小区的李先生向记者讲述了其被自如公司“套路”的过程。
北京美泰律师事务所主任张艳玲认为,自如公司作为专业租赁机构,明知打隔断会改变房屋内部结构,属违法行为,仍然打隔断,应承担违法风险及不利后果。
李先生认为,一般说起“优化”,应意味着自如公司会采取一定措施令房子更好,比如重新粉刷,或是修铺地板、家具等。“没想到自如公司所谓的‘优化’,是在客厅内打隔断,将两居变成三居出租。”
北京日报及12345市民热线近日接到多起投诉,反映北京自如住房租赁有限公司(以下简称自如公司)在同业主订立《房屋租赁合同》时,以“优化”字样掩盖打隔断的违法行为,隔断被相关部门拆除后,自如公司强行降低租金,或以收取“违约金”及“装修折旧费”等手段,给业主收回住房设置障碍。业主呼吁监管部门介入调查,杜绝中介玩文字游戏转嫁风险。
针对多起投诉,北京市住建委相关负责人先是让记者联系自如公司注册地住建部门,但当记者提及该类问题在全市普遍存在时,该负责人表示,业主可向北京市住建委信访部门投诉,“我们接到具体投诉后会进行查证,一旦查证属实,将会以行政手段对其进行监管与处理。”
同李先生一样,家住顺义、海淀、丰台、大兴等区的多位业主也投诉称,在租房时均因自如公司“4.3优化条款”,遭遇隔断被拆除后自如公司单方强行降低租金,业主若想收回住房则需支付违约金及装修折旧费等问题。
原标题:名为“优化”实为打隔断,拆除后又强行降低业主租金(引题)
针对隔断被拆除后自如公司单方强制降低租金的行为,张艳玲认为该行为涉嫌单方违约,“业主可与自如公司协商解决,也可向法院提起诉讼。”
王女士房屋所属的东兴第二社区居委会及光明街道回应称,将尽力搭建平台,组织业主与自如公司进行协商解决,“我们也要求业主、自如公司上报房屋出租情况进行备案,一旦发现有违法搭建,将及时拆除。”但截至1月9日,相关协商并无进展,“自如公司不接受见面调解。”王女士说。
该条款同李先生提供的《房屋租赁合同》条款,意思基本一致。
针对明知违法为何还要打隔断出租等问题,自如公司一相关负责人避而不谈,仅就降低租金进行解释,“因为优化间出租,才有对应收益。优化间被拆除,房租自然会下降。”她说,业主若想解约收回房产,需交违约金和装修折旧费,“业主需要承担违约责任,《房屋租赁合同》并不是自如公司单方设定,业主也有签字。”
案例
自如租赁合同“4.3条款”引发多名业主投诉
在客厅内打隔断(红线),改变房屋结构,属违法行为。
据介绍,隔断被拆除前,王女士的每月租金收入为4000余元,现在只能收到2000余元,每月比周边同户型住房少收千余元。“我想解除合同,自如公司就要求我向租户支付违约金及装修折旧费,里外里又收我6000余元,”王女士反映,其多次想办法联系自如公司,最终仍遭遇强行降租。
为此,李先生通过自如公司App、管家微信及相关负责人电话联系自如公司,还多方奔走呼吁社区、街道办及属地监管部门介入,协调自如公司解除合同、腾退房屋,但直至目前问题仍未解决。
回龙观街道平安办发给李先生的《通知书》显示,平安办、回龙观派出所及社区居委会对李先生所购住房进行核查,“发现存在改变房屋内部结构、打隔断分割出租等严重安全隐患问题。根据《北京市住房租赁条例》第十三条,我们要求拆除隔断。”该街道办一负责人称,《北京市住房租赁条例》第十三条明确规定,以原规划设计的房间为最小出租单位,不得打隔断改变房屋内部结构。自如公司作为专业租赁机构,拥有较强的法律人才及资源,“‘优化’的说法就是一种文字游戏,但是街道办也很难介入进行监管。”
张艳玲研究多份《房屋租赁合同》后表示,该类合同中的“4.3条款”因违反《北京市住房租赁条例》等强制性规定而无效,“合同条款的设置,不能违反相关法律法规的强制性规定。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的经济损失,也就是租客的损失应由自如公司承担。所谓的装修折旧费,也应由自如公司承担。出租人有权收回房屋。如果自如公司不腾空并返还房屋,出租人可向法院提起诉讼。”
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