广州(深圳带头,中国楼市第二次去库存来了)
那么接下来的时间里,只多不减大概是逃不掉的。
好了,今天就聊到这,我们下期再见~
那么问题来了,钱从哪里来?
通过土地的管控,尤其用于建造商品房土地用途的管控,来制造一种“供不应求”的市场现状,于是能看到各种地王的诞生。
最近楼市的大动作,可真不少。
这些加起来,就带动了上下游的产业、提供了不少的就业岗位。
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2008年9月到12月,一口气实施5次降息,四次降准!
比如广州这次的房票,除了期限是一年的购买指定房源,也可以转让给他人,又或者折现也行。
就这样的规模,所需要的资金也是非常巨大。
里面提到的超大特大城市,合起来是19个。
但是,这种模式的后期,随着边际效益的递减,就需要考虑换一种经济增长方式。
一年干不成的事情,就做好三年五年、乃至十年时间的心理准备。
根据21世纪经济报道,强二线城市的外围库存比较大,大概需要5年以上才能消化完。
第二、城中村改造,在当下的作用,是加大杠杆来盘活经济。
过去经济高增长、楼市大火热的时候,很多地方都在规划轨道交通,不断扩张自己的城市边界,圈起一个又一个新的开发区,然后卖地建楼。
其实嘛,有好多人问堂主,现在还有什么大招。
第一,这波操作,是不是要去库存?
未来,也会作为城中村改造、保障性用房的强力支持。
现在的楼市库存是什么样的情况。
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当然,你能不能参加进去,就是另外一回事了。
说到房地产周期,有说是人口周期,也有说是城市化周期,还有说是居民部门的债务周期。
货币政策的大放水、强宽松,这是房地产一个非常重要的短期信号,是“前置信息”的透露。
城中村改造的对象,是2023年7月国常会审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》
再来看看重庆、郑州等强二线城市。
大家好,我是堂主。
房票其实就是房子的特定支票,拆迁户可拿着房票去换新的商品房。
虽然房票并不是新的东西,二三线城市的郑州、合肥、青岛等早就有了。
但这次房票,是北上广深一线城市的首次房票。
首先是广州推出了第一张房票。
除了传统意义的拆迁改造外,户内户外加起来的市场规模,也是非常大的。
二是只能买指定开发商的房源。
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因此,这轮的去库存,指的是超大特大城市。
但是货币政策的目标,是经济增长。而楼市,最容易拉动经济增长。
调整预期、修复情绪,才是当下之重。
这些都跟大家聊过,今天想补充一个角度:就是货币周期。
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这样说吧,大招有很多很多,就看大家能不能扛住了。
以广州荔湾为例,只有荔湾发展集团、中海集团、珠江实业、力诚投资公司四家公司列入指定名录。
显然,深圳是要放大招了。
对于开发商来说,高价竞拍土地之后,手里流动资金并不充足,于是拿到地之后,就通过土地去做贷款,拿到十分可观的资金来,去做更重要的事情,比如去拍下一块土地。
中国地产决策资讯数据显示,广州的均去库时间是19个月,而深圳和北京的平均去库时间都是20个月。
广州、深圳的这些动作,背后传递出来什么信号呢?有两点可以跟大家聊一聊的。
一是这是一年的有效期限。
一是涉及全市40%的建筑面积,二是事关全市60%的居住人口。
过去,货币政策支撑起了商品房市场的多个地王年。
其中,第一期工程,国开行湖南省分行配套贷款1000万元,是全国发放的首笔超大特大城市城中村改造项目配套贷款。
之前跟大家讲过,PSL就是区别于与工商银行、招商银行等传统银行之外、央行给国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行这些特定银行发放的贷款。
长沙这次的国开行湖南省分行,显然就是便宜钱PSL了。
2008年,为应对金融危机,提出“四万亿救市”的同时,也一下子把货币政策调到最宽松。
先来搞清楚对象。
比如上海,2023年在民生工程推进会上,提出计划2023-2025年新启动30个城中村改造项目,每年10个,面积不少于400万平。
比如与城中村改造相关的规划设计、装修、家电等附加行业的市场规模
里面提出把城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类。
这个项目是长沙市望城区大泽湖片区城中村改造项目,
土地创造信贷,进而影响投资,最终拉动增长。
那么,未来城中村改造的资金需要多少呢?
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至2022年底,深圳城中村总楼栋约31.9万栋,总套(间)约591.3万,总建筑面积约2.2亿平方米,占全市建筑总量比重超过40%,居住人口占全市实有人口约60%。
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而三四线的楼市,大概率还是继续低迷。
但其实,这种更像是一种货币信贷周期,因为现在土地最大的价值,就是它是最优质的贷款资产,能够创造叠加效应的信贷。
当然了,这次房票是有特定限制的。
这还是一线城市。
开发商们常见的做法是,拿到A土地,抵押贷款又去买B土地,拿到B土地后,又可以作抵押,贷出资金又去买C土地,层层套娃、无限加杠杆。
不管是房地产带动其他行业,还是基建拉动城镇化,一开始都是土地受到货币政策刺激下的“信贷”效应。
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其次是深圳发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》的通告。
在发展的第一阶段,土地是积累资本必不可少的阶段。
2023年12月底,第一笔超大特大城市城中村改造项目贷款,正式在湖南长沙落地。
1月5日,广州就石围塘旧城改造,发放首张房票。
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到2009年,全国商品房销售增速超 70%,全国的土地出让金达到了当时GDP的4.4%。
大概率就是上一期堂主说的便宜钱PSL。
华泰证券数据显示,在过去地王年出现的时候,货币政策端之前都发生了降准降息。
在这期间,也就是2008年10月份,还把全国买房的首套首付比例,降低至 20%。
所以每一次楼市价格发生下跌,立马就会有宽松的货币政策出来。
去库周期是需要时间的,一定需要耐心。
你看,这是不是很熟悉啊,有没有历史重现的感觉?
这点来看看民生证券统计的过去数据,市场超过万亿是常态。
这些特定银行拿到贷款后,又贷款给地方政府的专项资金。
这点可以看看湖南长沙。
总体而言,个人认为去库存的意图很明显。
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那么深圳城中村的规模有多大呢?
再来看看居民端的货币信贷反应。
为什么呢?一个很重要的原因就是房企要是没法回款,就无法给贷款方回款了,会形成潜在坏账,进而传导到体系。
根据深圳综合开发研究院发布的《深圳城中村楼栋字典2022》数据显示:
当然了,从字面意思来看,货币政策里是没有楼市的。
从上下游的角度来说,房地产周期,也是土地管控周期。
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