广州（深圳带头,中国楼市第二次去库存来了）

现在的楼市库存是什么样的情况。

好了，今天就聊到这，我们下期再见~

首先是广州推出了第一张房票。

总体而言，个人认为去库存的意图很明显。

房票其实就是房子的特定支票，拆迁户可拿着房票去换新的商品房。

未来，也会作为城中村改造、保障性用房的强力支持。

但其实，这种更像是一种货币信贷周期，因为现在土地最大的价值，就是它是最优质的贷款资产，能够创造叠加效应的信贷。

在发展的第一阶段，土地是积累资本必不可少的阶段。

就这样的规模，所需要的资金也是非常巨大。

过去经济高增长、楼市大火热的时候，很多地方都在规划轨道交通，不断扩张自己的城市边界，圈起一个又一个新的开发区，然后卖地建楼。

这点来看看民生证券统计的过去数据，市场超过万亿是常态。

一是这是一年的有效期限。

当然了，这次房票是有特定限制的。

去库周期是需要时间的，一定需要耐心。

再来看看居民端的货币信贷反应。

这还是一线城市。

这些都跟大家聊过，今天想补充一个角度：就是货币周期。

对于开发商来说，高价竞拍土地之后，手里流动资金并不充足，于是拿到地之后，就通过土地去做贷款，拿到十分可观的资金来，去做更重要的事情，比如去拍下一块土地。

这些特定银行拿到贷款后，又贷款给地方政府的专项资金。

2008年9月到12月，一口气实施5次降息，四次降准！

显然，深圳是要放大招了。

再来看看重庆、郑州等强二线城市。

当然了，从字面意思来看，货币政策里是没有楼市的。

大家好，我是堂主。

其次是深圳发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》的通告。

说到房地产周期，有说是人口周期，也有说是城市化周期，还有说是居民部门的债务周期。

城中村改造的对象，是2023年7月国常会审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》

那么问题来了，钱从哪里来？

除了传统意义的拆迁改造外，户内户外加起来的市场规模，也是非常大的。

里面提到的超大特大城市，合起来是19个。

根据深圳综合开发研究院发布的《深圳城中村楼栋字典2022》数据显示：

比如广州这次的房票，除了期限是一年的购买指定房源，也可以转让给他人，又或者折现也行。

为什么呢？一个很重要的原因就是房企要是没法回款，就无法给贷款方回款了，会形成潜在坏账，进而传导到体系。

比如与城中村改造相关的规划设计、装修、家电等附加行业的市场规模

2008年，为应对金融危机，提出“四万亿救市”的同时，也一下子把货币政策调到最宽松。

华泰证券数据显示，在过去地王年出现的时候，货币政策端之前都发生了降准降息。

但是，这种模式的后期，随着边际效益的递减，就需要考虑换一种经济增长方式。

其实嘛，有好多人问堂主，现在还有什么大招。

先来搞清楚对象。

那么接下来的时间里，只多不减大概是逃不掉的。

但这次房票，是北上广深一线城市的首次房票。

这个项目是长沙市望城区大泽湖片区城中村改造项目，

广州、深圳的这些动作，背后传递出来什么信号呢？有两点可以跟大家聊一聊的。

因此，这轮的去库存，指的是超大特大城市。

通过土地的管控，尤其用于建造商品房土地用途的管控，来制造一种“供不应求”的市场现状，于是能看到各种地王的诞生。

调整预期、修复情绪，才是当下之重。

到2009年，全国商品房销售增速超 70%，全国的土地出让金达到了当时GDP的4.4%。

比如上海，2023年在民生工程推进会上，提出计划2023-2025年新启动30个城中村改造项目，每年10个，面积不少于400万平。

你看，这是不是很熟悉啊，有没有历史重现的感觉？

至2022年底，深圳城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿平方米，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。

大概率就是上一期堂主说的便宜钱PSL。

那么，未来城中村改造的资金需要多少呢？

根据21世纪经济报道，强二线城市的外围库存比较大，大概需要5年以上才能消化完。

里面提出把城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类。

过去，货币政策支撑起了商品房市场的多个地王年。

以广州荔湾为例，只有荔湾发展集团、中海集团、珠江实业、力诚投资公司四家公司列入指定名录。

一是涉及全市40%的建筑面积，二是事关全市60%的居住人口。

二是只能买指定开发商的房源。

货币政策的大放水、强宽松，这是房地产一个非常重要的短期信号，是“前置信息”的透露。

之前跟大家讲过，PSL就是区别于与工商银行、招商银行等传统银行之外、央行给国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行这些特定银行发放的贷款。

虽然房票并不是新的东西，二三线城市的郑州、合肥、青岛等早就有了。

不管是房地产带动其他行业，还是基建拉动城镇化，一开始都是土地受到货币政策刺激下的“信贷”效应。

开发商们常见的做法是，拿到A土地，抵押贷款又去买B土地，拿到B土地后，又可以作抵押，贷出资金又去买C土地，层层套娃、无限加杠杆。

长沙这次的国开行湖南省分行，显然就是便宜钱PSL了。

第二、城中村改造，在当下的作用，是加大杠杆来盘活经济。

而三四线的楼市，大概率还是继续低迷。

最近楼市的大动作，可真不少。

那么深圳城中村的规模有多大呢？

第一，这波操作，是不是要去库存？

这点可以看看湖南长沙。

在这期间，也就是2008年10月份，还把全国买房的首套首付比例，降低至 20%。

一年干不成的事情，就做好三年五年、乃至十年时间的心理准备。

1月5日，广州就石围塘旧城改造，发放首张房票。

当然，你能不能参加进去，就是另外一回事了。

2023年12月底，第一笔超大特大城市城中村改造项目贷款，正式在湖南长沙落地。

但是货币政策的目标，是经济增长。而楼市，最容易拉动经济增长。

所以每一次楼市价格发生下跌，立马就会有宽松的货币政策出来。

从上下游的角度来说，房地产周期，也是土地管控周期。

这些加起来，就带动了上下游的产业、提供了不少的就业岗位。

其中，第一期工程，国开行湖南省分行配套贷款1000万元，是全国发放的首笔超大特大城市城中村改造项目配套贷款。

中国地产决策资讯数据显示，广州的均去库时间是19个月，而深圳和北京的平均去库时间都是20个月。

土地创造信贷，进而影响投资，最终拉动增长。

这样说吧，大招有很多很多，就看大家能不能扛住了。