宇宙第一局的中建系(浮出水面)
前不久,中建召开了三季度业绩会,会上透露了内部考核指标,包括快速去化、现金快速回流、有现金流支撑的效益等。
有“宫斗”那味了
众所周知,中建系集团目前控制着包括中海系2家、中建系8家地产平台,人多了,内部肯定有竞争。
横扫土地市场
理论上,按照成本价计算,中海回笼了近13.7亿元。
北京土地的含金量,相信大家伙都是了解的。
放到中建系身上,其实这也蛮影响他们拿地的。
去年,在中国建筑超2万亿的营收中,房地产开发与投资的营收占比近七分之一,但对整体毛利率的贡献占比却超过了四分之一,比房屋建筑多出1倍多——
中海和中建四局都属于中国建筑旗下。
“宇宙第一局”,已经浮出了水面。
其中,一宗由中海溢价6.7%竞得,另外一宗,则被中建东孚以近75亿元的总价,在6家参拍房企中幸运摇中。
不仅横扫北上广深等一线城市,拿地的金额更是迈上了一个新台阶。
业绩排名靠后的公司,抱歉了,可能你想要的支持力度就没有那多了。
哪家房企掏出的钱多,核心城市核心地段的地就归谁所有,想靠马甲提高摇号中签率?
在来来回回的“宇宙第一房企”之外,名副其实的“宇宙第一局”,已经暗暗发力很久了。
也就是说,超过四分之一的土地,都被中建系收入囊中。
这是什么概念呢?
截至11月末,中建集团地产业务的合约销售已累计超过4000亿元——
但转型的这条路,并不好走。
以前可以几个局一起上,围猎某块好地,增加拿地概率,毕竟,最后无论是谁拿到,都算集团拿到了地。
据有关媒体统计,2022年,中建系至少在北京拿地14块,其中,中海一家拿下了8块。
到了今年,中建系越发停不住手了。
而当年,北京的推地数量不过55块——
同属中国建筑旗下的地产开发平台,从中海双雄到“中建八子”,大大小小,错综复杂,多达十余个。
最后,展望未来,中建系面临的挑战也不少。
这,或许与中建系的策略转变有关。
早在去年,中建系就开始崭露头角。
未来中建系在住宅市场上就是巨无霸的存在,其余任何一家房企都无法撼动。
这类业务,基本占了集团营收的60%-70%。
但另一边,反观地产开发业务,发展势头一直在上升。
中海就不用多说了,它是中国海外集团在地产业务上的嫡长子,而海外的控股母公司,正是中国建筑。
但近年来,随着房地产形势直转之下,留在场上的开发商数量越来越少,行业的新开工面积都快跌到2008年的水平了,中建系的支柱业务大受打击。
众所周知,当下的拿地情况,反映的就是未来1-2年内的销售收入。
但事实证明,我们还是低估了中建系。
当他们被重新被看作一个整体的时候,你就会发现——
这样的协调自然是好事,但蛋糕就这么大,谁都想分一口,表面一团和气,私底下的暗斗是少不了的。
就像我们在《聊聊最近的变化》所写的那样,如今,不少热门的一二线城市,都宣布最新的出让地块不设最高价了,价高者得。
对于中建系来说,也只能边走边看了。
换句话说,以后会采用赛马机制,哪家有能力跑出来,有机会跑得远,就决定了集团资源的倾斜方向。
但如果现在开始拼土地价格,不够精打细算的中建系未必能扛得住。
当围猎变去过去时
其实,这不是中建系第一次这么凶猛拿地了。
眼看在同行身上找不到机会了,只好自己创造机会。
毛利率下滑就算了,更重要的是,随着房企和城投逐一爆雷,就算房子建好了,工程款也有可能拿不回来,计提损失不少。
原先每个局都秉承互不打扰的原则,但如今,分局都不甘心停留在自己的一亩三分地,开始把手伸向其他局的势力范围了——
那么,以后,拍地市场就是“土豪”的游戏——
还是拿拿地来说吧。
拍地结果出炉时,忍不住为中海拿地拍手叫好的中建四局,拿到了项目10%的股份。
那么,按照拍地状况推演的话——
那么,为什么近两年中建系会突飞猛进呢?
前不久,在北京土拍上,中国建筑出尽了风头。
这方法,过时了。
过去,中建系的主营业务是房屋建筑,简单来说,就是代建住宅、商场和酒店和体育馆之类。
不查不知道,一查吓一跳,原来中建系的购地金额,已经可以完全覆盖2个保利、接近3.5个招商蛇口了。
中海和盈利能力强的少数几个局还好一点,但业绩表现较差的、在市场上没有什么声响的,就比较难说了。
中建东孚看似陌生,但真实身份是中建八局旗下的地产开发平台。
比如说,每个分局在不同地方设有总部,都有自己深耕的片区,例如八局总部在上海,地产业务范围在长三角,三局总部在武汉,业务集中在华中区域开展。
他们把第一波的投注,押在了帝都。
又比如说,总局爸爸的意思,一边是安抚,一边又搞起了赛马机制。
三局和八局,会跑去一局扎根的北京拿地,也会和“大哥”的中海同台pk,去深圳抢地。
我们粗算了一下,发现,今年中建系的销售业绩十分抢眼。
登顶“宇宙第一局”
但细究起来,这次股份更迭,更像是一家人的“内政”——
2023年1-10月,中海的拿地金额接近900亿元,中建八子是约514亿元,二者相加是1410多亿元。
中建集团总局立马组织协调,内部传言以后X局深耕的区域,就优先由X局去拿地,减少自家人“打架”的几率。
这个数字,很显然,已经超过了保利、万科和华润等一众主流房企。
中建系亲自下场,摇身一变,从承建商转为开发商。
这么一来,看着中建系的相互掐架,多少有点“宫斗”那味了。
10月末,丰台区郭公庄两宗地块挂牌出让,合计揽金130个小目标。
今年上半年,北京热门地块拍卖引得中建系几乎全员出席,遭到同行极大抗议。
拿下地块三个月之后,广州年度热盘之一——中海上涌果树公园北侧地块,终于转让股权了。
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