在中国(有180个城市的人口正在坍缩)
在前几年,我作为一个开发公司做前策可行性研究的报告狗,最常干的事儿就是上山下乡,为开发公司拿地开发做可行性研究。
10年间,中国有180个城市的人口都在流失。
其中的绝大多数,都是东北和中西部城市;
在去年,我曾坚持看好一个城市和区域,就是绍兴的柯桥。
而三四线城市的现状是,人口净流出,新区却越来越大,越来越好,城市空间越来越大,新城区越来越漂亮。
图片来源:吴康(2017)/利用2007-2016中国城市建设统计年鉴发现的收缩城市地图
现在中国三四线城市的扩张逻辑是本末倒置的,先有新城,再有人口。
这是一个多么多么多么扯淡的逻辑。
当然,有人会说,这是2010年的数据,这些数据都已经过时了。
对,这就是他的最终结论,而且这个结论是有数据支撑的。
我的老家是一个中部地区某个不上线城市,连续五年常住人口0增长,甚至是负增长。增长量最大的那一年,常住人口增长量1万人。
绍兴这个地方,人口净流入量大,但长期以来老城区因一系列客观原因,更新缓慢,老城不堪重负,每到周末拥堵不堪,满街望去,全是人流车流。
下面这张图中,红色圆圈标注的城市,都是人口在流失的城市,圆圈越大,流失比例越高。
02
喏,就是这个图。
一二线城市房价上涨的基础是,人多,地不够,城市规划的空间不够,房子不够。
如果说,一个城市人口已经发生了坍缩,那么这个城市的规模必将会受到影响,不仅不会扩张,还会进一步的收缩。
在中国,有180个城市的人口正在发生坍缩!
但是,奇怪的是,这些人口已经发生坍缩的城市,城区面积和城市规划却在疯狂的扩张,牟着劲儿的规划新区。
下面这张图选取的是上述180个人口流失城市中的一部分城市。蓝色柱形体表示着这个城市的人口流失量,而红色柱形体表示的这个城市的未来规划人口增长量。
但是,最新的规划显示,到2020年,城区面积要扩张近1倍。当然,这个城区规划是站位在每年常住人口增长5%的基础上。
举个例子吧——
也就是说,这种人口流失是切切实实的发生在城市里,而不是农村。其实关于农村人口的流失,我们都很清楚。
在他的演讲里,告诉了我们一个十分惊悚的中国城市真相。
在这里,他用了一个词——“街道办事处”。
明明城市人口在流失,城市规划却站位在未来的高额人口增长率上。
然后有人说,你瞧,现在咱这新县城,马路又宽,绿化又好,新房子又多又漂亮。
如果,我们把这些区域放在行政地图上,我们会发现——
比如说,我这个城市要规划30平方公里的新区,那么一定要站在未来这个城市要多出30万人口的基础上。
03
只有这样,城市规模才能和人口规模相互匹配,才不会出现空城和鬼城。
01
无论是2000-2010人口流失图还是2007-2016人口流失图,我们都会发现——
我们要知道,一个商品价格上涨的基础是供需关系,只有供小于求的前提下,这件商品的价格上涨才是有坚实的基础的。
中国的三四线城市正在走向两个极端——
演讲的人叫龙瀛,是清华大学建筑学院的博士生导师。有人说他是城市规划圈里最懂大数据的,还是大数据圈里最懂城市规划的。
有人说,三四线城市能买,房价绝对会涨,你信么?
今天,我想借助一个演讲视频,带着大家从另一种角度看一看你我的老家,看一看那个我们爱之忧之的三四线县城。
除了杭绍融城等一系列都市圈利好之外,还有一个最重要的原因就是——
就看这个城市是否臃肿不堪就可以。
你瞧,这是一件多么意味深长的事儿!
判断一个非核心都市圈区域、三四线城市的房价能否上涨其实很简单——
通过对比,他发现了一个十分惊悚的中国城市进化真相——
其中的绝大多数,都是远离核心都市圈的三四线城市。
按照目前的常住人口增长量,填满这些新城区,需要20年以上的时间。
什么时候三四线县城的房价会稳定上涨,而且还能卖出去,还具有变现能力?
然后站在这30万的人口基础上,来设计空间布局。社区在哪,公共服务配套在哪,中小学在哪,医院该在哪个位置,路网和管网该怎么规划……等等等等。
很多三四线县城,一上来,先想着搞出30平方公里的新城,再想怎么填满30万的人口。
04
很残酷,但这就是现实!
我相信,我的故乡绝不是孤例,反而恰恰是这180个城市中的一份子。
出现在上面的这些城市,无一例外全都是三四线城市;
他对比了全国范围的两次人口普查,即2000年第五次人口普查和2010年第六次人口普查。
对于县城来说,新区越漂亮,房价越不稳!城市越臃肿,房子越有价值!
眼下的情况是,新城区初露雏形,一到晚上却冷清的时常“闹鬼”。
在中国,1/3的国土面积上的人口密度在下降!或者说有一万多个乡镇和街道办事处的人口在流失。
下图中,蓝色的区域就是人口在流失的区域,而红色的区域是人口在增长的区域,我们会很轻易地发现,最少有三分之一国土面积上的人口都在快速流失。
但这一次,数据告诉我们,中国不仅拥有空心的农村,还有大量的空心城市。
城市人口是在坍缩的,城市规划却是在膨胀的。
在三四线城市,我看到的大量新城区都是,路宽景美规划好,白天看上去一片美好,一到晚上,全都现了原形,经常性的一个人行走在黑漆漆的新城大马路上,耳畔唯一能听见的就是北风的呼啸。
所以,房价肯定会涨。
180个城市,人口在坍缩,城市却在疯狂扩张!
当城市不堪重负,城区脏乱差,拥堵严重,人流量密集到不堪重负,让人难以忍受,依旧没有大规模新城出现的时候,这时,房价才会稳定上涨!
按照正常的逻辑来讲,一个城市扩张的基础一定是人口的增长,一定是先有人口,再有城区。
在2007年-2016年这10年间,中国有80个城市的人口在流失。
所以,哪怕是北上广深的老破小也能卖出天价来。土地的价值要远大于房子本身的价值。
中国绝大多数的三四线城市都太过着急,30来万的人口,都着急扩张出50万平方公里以上的城区。
Ok,那我们就看更新的数据,首都经贸大学的吴康整理了2017年的数据,结果发现——
繁重的人口负担倒逼着绍兴不得不向外扩张,站在这个基础上的绍兴,房价必然上涨!
在我看来,在三四线县城,新区越来越大,越来越漂亮,反而对于房价来说,是利空的。
注意,注意,注意!
耶伦:拜登政府不会在“枪”顶在脑袋上的情况下就债务上限进行磋商
美国财长耶伦对共和党人提出的以削减开支换取他们同意提高债务上限条件表示批评,并称拜登政府已经拿出了“负责任的财政提议”。耶伦周一表示,共和党人提出了“苛刻”的削减开支方案。0002国家金融监督管理总局正式揭牌 我国金融监管体系迈入“一行一会一局”新格局
观点网讯:5月18日上午9时,国家金融监督管理总局在北京金融街15号正式揭牌。这意味着,运行了5年的银保监会正式退出历史舞台。国务院副总理何立峰、中国人民银行行长易纲、证监会党委书记、主席易会满,以及国家金监总局党委书记李云泽、相关领导、工作人员出席揭牌仪式。与此同时,“国家金融监督管理总局”官方网站也正式启用。至此,我国金融监管体系从“一行两会”迈入“一行一会一局”新格局。0000关雎原文及翻译 诗经《关雎》赏析
【先秦】关关雎鸠,在河之洲。窈窕淑女,君子好逑。参差荇菜,左右流之。窈窕淑女,寤寐求之。求之不得,寤寐思服。悠哉悠哉,辗转反侧。参差荇菜,左右采之。窈窕淑女,琴瑟友之。参差荇菜,左右芼之。窈窕淑女,钟鼓乐之。一.注释[1]选自《经·周南》(朱熹《诗集传》卷一,上海古籍出版社1980年版)。《诗经》是我国最早的一部诗歌总集收周代诗歌305篇。周南,周代地域名称大财经2023-03-21 21:09:430000邮政银行客服电话 邮政24小时人工电话
日前,邮储银行发布关于优化自扣还款提醒发送方式的公告,提到自2022年1月20日零点起,停发自动还款方式为“全额还款”客户的自动还款成功提醒短信,可至“邮储银行信用卡”微信公众号收取相关自动还款成功提醒。详情如下↓关于优化自扣还款提醒发送方式的公告尊敬的客户:0000大盘点 | 雄安新区的14个市场化项目
雄安新区6岁了!如同“6”这个吉祥的数字一样“顺”,短短6年里,雄安新区从无到有,从蓝图到实景,一座“妙不可言、心向往之”的未来之城,触手可及。雄安新区,已经进入大规模建设与承接北京非首都功能疏解并重阶段,工作重心已转向高质量建设、高水平管理、高质量疏解发展并举。大财经2023-05-28 04:36:080003