在中国（有180个城市的人口正在坍缩）

对于县城来说，新区越漂亮，房价越不稳！城市越臃肿，房子越有价值！

然后站在这30万的人口基础上，来设计空间布局。社区在哪，公共服务配套在哪，中小学在哪，医院该在哪个位置，路网和管网该怎么规划……等等等等。

如果说，一个城市人口已经发生了坍缩，那么这个城市的规模必将会受到影响，不仅不会扩张，还会进一步的收缩。

什么时候三四线县城的房价会稳定上涨，而且还能卖出去，还具有变现能力？

在中国，有180个城市的人口正在发生坍缩！

一二线城市房价上涨的基础是，人多，地不够，城市规划的空间不够，房子不够。

通过对比，他发现了一个十分惊悚的中国城市进化真相——

但是，最新的规划显示，到2020年，城区面积要扩张近1倍。当然，这个城区规划是站位在每年常住人口增长5%的基础上。

下面这张图选取的是上述180个人口流失城市中的一部分城市。蓝色柱形体表示着这个城市的人口流失量，而红色柱形体表示的这个城市的未来规划人口增长量。

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在三四线城市，我看到的大量新城区都是，路宽景美规划好，白天看上去一片美好，一到晚上，全都现了原形，经常性的一个人行走在黑漆漆的新城大马路上，耳畔唯一能听见的就是北风的呼啸。

10年间，中国有180个城市的人口都在流失。

除了杭绍融城等一系列都市圈利好之外，还有一个最重要的原因就是——

有人说，三四线城市能买，房价绝对会涨，你信么？

而三四线城市的现状是，人口净流出，新区却越来越大，越来越好，城市空间越来越大，新城区越来越漂亮。

比如说，我这个城市要规划30平方公里的新区，那么一定要站在未来这个城市要多出30万人口的基础上。

如果，我们把这些区域放在行政地图上，我们会发现——

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图片来源：吴康（2017）/利用2007-2016中国城市建设统计年鉴发现的收缩城市地图

其中的绝大多数，都是东北和中西部城市；

我们要知道，一个商品价格上涨的基础是供需关系，只有供小于求的前提下，这件商品的价格上涨才是有坚实的基础的。

当然，有人会说，这是2010年的数据，这些数据都已经过时了。

无论是2000-2010人口流失图还是2007-2016人口流失图，我们都会发现——

下图中，蓝色的区域就是人口在流失的区域，而红色的区域是人口在增长的区域，我们会很轻易地发现，最少有三分之一国土面积上的人口都在快速流失。

判断一个非核心都市圈区域、三四线城市的房价能否上涨其实很简单——

在中国，1/3的国土面积上的人口密度在下降！或者说有一万多个乡镇和街道办事处的人口在流失。

但是，奇怪的是，这些人口已经发生坍缩的城市，城区面积和城市规划却在疯狂的扩张，牟着劲儿的规划新区。

眼下的情况是，新城区初露雏形，一到晚上却冷清的时常“闹鬼”。

你瞧，这是一件多么意味深长的事儿！

在2007年-2016年这10年间，中国有80个城市的人口在流失。

按照正常的逻辑来讲，一个城市扩张的基础一定是人口的增长，一定是先有人口，再有城区。

出现在上面的这些城市，无一例外全都是三四线城市；

然后有人说，你瞧，现在咱这新县城，马路又宽，绿化又好，新房子又多又漂亮。

在前几年，我作为一个开发公司做前策可行性研究的报告狗，最常干的事儿就是上山下乡，为开发公司拿地开发做可行性研究。

当城市不堪重负，城区脏乱差，拥堵严重，人流量密集到不堪重负，让人难以忍受，依旧没有大规模新城出现的时候，这时，房价才会稳定上涨！

很残酷，但这就是现实！

中国绝大多数的三四线城市都太过着急，30来万的人口，都着急扩张出50万平方公里以上的城区。

其中的绝大多数，都是远离核心都市圈的三四线城市。

现在中国三四线城市的扩张逻辑是本末倒置的，先有新城，再有人口。

Ok，那我们就看更新的数据，首都经贸大学的吴康整理了2017年的数据，结果发现——

所以，房价肯定会涨。

对，这就是他的最终结论，而且这个结论是有数据支撑的。

就看这个城市是否臃肿不堪就可以。

今天，我想借助一个演讲视频，带着大家从另一种角度看一看你我的老家，看一看那个我们爱之忧之的三四线县城。

这是一个多么多么多么扯淡的逻辑。

在去年，我曾坚持看好一个城市和区域，就是绍兴的柯桥。

在我看来，在三四线县城，新区越来越大，越来越漂亮，反而对于房价来说，是利空的。

繁重的人口负担倒逼着绍兴不得不向外扩张，站在这个基础上的绍兴，房价必然上涨！

只有这样，城市规模才能和人口规模相互匹配，才不会出现空城和鬼城。

明明城市人口在流失，城市规划却站位在未来的高额人口增长率上。

也就是说，这种人口流失是切切实实的发生在城市里，而不是农村。其实关于农村人口的流失，我们都很清楚。

我相信，我的故乡绝不是孤例，反而恰恰是这180个城市中的一份子。

所以，哪怕是北上广深的老破小也能卖出天价来。土地的价值要远大于房子本身的价值。

下面这张图中，红色圆圈标注的城市，都是人口在流失的城市，圆圈越大，流失比例越高。

中国的三四线城市正在走向两个极端——

喏，就是这个图。

很多三四线县城，一上来，先想着搞出30平方公里的新城，再想怎么填满30万的人口。

演讲的人叫龙瀛，是清华大学建筑学院的博士生导师。有人说他是城市规划圈里最懂大数据的，还是大数据圈里最懂城市规划的。

在他的演讲里，告诉了我们一个十分惊悚的中国城市真相。

举个例子吧——

注意，注意，注意！

我的老家是一个中部地区某个不上线城市，连续五年常住人口0增长，甚至是负增长。增长量最大的那一年，常住人口增长量1万人。

按照目前的常住人口增长量，填满这些新城区，需要20年以上的时间。

绍兴这个地方，人口净流入量大，但长期以来老城区因一系列客观原因，更新缓慢，老城不堪重负，每到周末拥堵不堪，满街望去，全是人流车流。

180个城市，人口在坍缩，城市却在疯狂扩张！

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城市人口是在坍缩的，城市规划却是在膨胀的。

他对比了全国范围的两次人口普查，即2000年第五次人口普查和2010年第六次人口普查。

在这里，他用了一个词——“街道办事处”。

但这一次，数据告诉我们，中国不仅拥有空心的农村，还有大量的空心城市。

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