贵阳老城区(哪三个片区,应该优先改造)
贵阳地铁线路,包括1~3号线,很多地铁换乘站交汇点,都在老城一环城区内,但是很多地铁站周边的地块,却被低矮的步梯楼、老旧小区占据,地块完全没有发挥出应有的价值来。
比如一个区域位于中心市区,或者属于门面担当的商圈,对外地人第一印象产生很大影响的区域。
只要花果园周边的各邻接老城的板块全新规划打造出来,那么老城区“滨河商业带”“天际线”步行街的基本框架,也就能够基本成型了,可以说一举多赢。
因此,尽早对老城区一环内的老旧小区、步梯楼进行改造,也是提升贵阳老城区核心城建品质的关键之举,虽然很难成体系大规模拆改,但是以点带面,以线带面的路径,还是比较现实可行的。
老城一环内,虽然面积不算很大,但是地段却是寸土寸金,建筑和人口分布的饱和度都很高,但是,这样金贵的地块,价值却没有得到充分释放。
比如狮峰路、(老)花果园大街、花溪大道沿线湘雅村片、太慈桥、青山小区等板块,都仍有大量的老旧小区、低矮城中村分布。
改造后,能够带来的回报率高,不只局限于在原改造地块重建、新建,有的回报还可能辐射、滋润到整座城市的资产回报率,比如大型棚户区、城中村的改造,就能普遍提升城市商品房的租金回报水平。
就贵阳而言,从我们对这座二线城市的了解,以下几个板块,未来优先改造的必要性和回报率,都是很高的:
按照一般城市的老城区改造规律,值得优先考虑的片区,往往要兼具2个要素:
2、改造的回报率高。
这种状态下,一方面不利于该地块发挥出真正“近水楼台先得月”的地缘优势,长期处于低效用地,另一方面,也对城市的整个租赁市场,造成了“低价倾销”的不良竞争,拉低整座城市房产的租金回报率。
贵阳老城区,主要就是指南明、云岩两个城区,以中环(即1.5环)以内框定的城区范围内,大多属于老城区。
大营坡方向的煤矿村是贵阳传统的城中村,里面很多自建房鳞次栉比,高矮不一,以及其低廉的租金,容纳了许多城市低收入人口、流动人员,但是也很容易产生脏乱差等问题。
主要是煤矿村距离主城一环太近了,就在城东北边上,而且距离地铁站也很近,所以,这片区域很多群租房、分租房和农村自建房,把房子低价改造出来提供给别人租住。
花果园作为贵阳最热闹的CBD商圈,内部虽然高楼林立、繁华异常,但是,与花果园邻接的其他老城区,仍然有不少待改造区域。
因此,改造大营坡、煤矿村片区,可以说是迫在眉睫的,不仅对于该地块本身是价值提升,同时,也能滋润辐射带动周边(如未来方舟)甚至整座城市的资产回报率。
这些区域如果改造出来,不仅会畅通出入花果园的交通路线,而且还能让周边以及老城更好地分享到花果园外溢出来的流量红利。
1、改造的必要性充足。
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