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青岛房价迎来历史第二大跌幅()

大财经2023-12-18 11:57:530

虽说这个数据是“缩小版”的,但能够反映市场变化,也就是所反映的趋势是准确的。

像市北浮山后的保利大国璟,2020年初开盘时起价2.4万、均价2.7万。

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如果能够统计到贝壳的成交均价,下降幅度当是很大。

所不同的是,2014年被扭转过来了,甚至有了2016-2018年的大涨;2019-2023年,则基本是连续5年的下跌。

那为什么不能拿这笔钱去收购二手房,收购回来的二手房作为保障房用;二手房的房东拿到这笔钱又可以去买新房,一笔钱解决了两件事,这应该可以破解青岛楼市现在的困局。

因为我把右边11年的同比变化加起来后是12.9%,也就是现在的房价和2011年相比只涨了12.9%,这不是扯犊子吗?即使现在房价下降了,但和2011年相比至少也是翻倍了。

这其中,主要就是一线城市,一线城市是全国楼市的信心所在。只有一线城市回涨了,青岛才会跟着回暖;只有一线城市回暖了,青岛才会真正止住下跌的趋势

我以前多次说过,青岛楼市不仅受青岛本地的影响,更受全国一盘局的影响。

本文来自微信公众号:青城山说,专写青岛城市发展和楼市分析

这说明,青岛房价下降进入了深水区

这里我说了两个词,一是回涨,一是回暖,回暖不一定回涨,成交量增加也叫回暖。

03 明年怎么样?

很明显,青岛房价最大的上涨发生在2016-2018年,其中主要集中在2016年下半年、2017年全年、2018年上半年。

01 历史第二大跌幅

下表是今年11月的二手房销售价格变动情况:

首先,这个数据和咱们对房价变化的感观有着非常大的不同,或者说统计路径不是我们所想的那样。

现在则到了市区新房、次新房,这些都是优质房产,背后暗示着市场信心几乎完全丧失了。

我们以保利海上罗兰为例,2019-2020年从近2万跌到了1.4万,现在最新的成交价则在1-1.1万。

去年11月,青岛二手房挂牌均价19420,今年11月是17329,每平米下跌了2091元,跌幅是10.77%

我感觉这个跌幅还是比较准的。

而下跌主要集中在2014年、2019年、2023年。2019年是史上最大跌幅,今年则是第二大跌幅

第二是2022-2023年,这两年郊区基本是降无可降了,降幅收窄。市区则逐渐出现了大降价,先是2022年缓慢下降,进而在2023年出现挤兑式降价。

国家统计局每个月都会发布上个月的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

第一是2019-2020年,这两年主要是郊区和市区老破小降价,降得差不多后就在2021年短暂稳住了。市区新房和次新房则降得不多,部分区域甚至涨幅不小。

对于今年4.8%的跌幅,很多人感觉少了。我也感觉少了,因此我们再来看贝壳的数据:

单独看这个数据,你也许发现不了什么。因此,我把目前能够查到的13年同比数据进行了汇总:

今天咱们来聊一聊青岛房价的涨跌情况。

原来是郊区房子和市区老破小降价,这都是不太优质的房产。

我前天在《此大招一出,青岛楼市立马可救,困境立马可破!》中写过,青岛新出了保障房的政策,每年都要花费大量的金钱去新建保障房。

如果楼市还是一个政策市,那么来年的青岛楼市可以看好;如果已经不是,我就不能多说什么了。

浮山后有学区加持,降得还少一些。李村一些次新小区甚至都卖到了1.6-1.7万。

可能很多人会说这个数据也小了,很多房子都降一半了。这就有一个全局与个例的关系,降幅大的个例容易被关注到,并影响到大家的感观与认知;但全局的房价,下降幅度并没有那么大,因为这是挂牌均价,还有很多人在死撑着不降价。

但如我在《青岛来了一群砸场子的房东,直接把开发商干傻眼了!》中所说,刚刚上市的大国璟二手房卖到了3.2万。这个价格虽然和开盘价相比是涨了,但和周边新房相比则是下降了。

此外,降低交易税费也应是青岛可以拿出的一个工具。

青岛11月的二手房价格环比10月下跌1.3%,同比去年11月下跌4.8%。

2019年至今年的降价,总共5年,可以分为两个阶段。

12月14日,北京、上海分别降低购房首付比例、下调住房贷款利率,并调整普通住房标准。这一次的利好,甚于以往,一度出现了冒雪买房、深夜签单的报道。

当然,青岛也有自己的招可用。

因为新房价格受制于各方面因素,并不能及时反映真实的市场情况。所以,我都是用二手房数据来分析研究。

2020-2021年浮山后区域的新房大涨,现有的F4一度卖到3.5万左右。

所以,想要看青岛后续的行情,就需要看一线城市是否能够真正回暖

02 青岛房价下跌进入深水区

但这并不意味着一线城市的回暖,关键在于能否坚持下去。今年前几个月一线城市也出现了一些利好政策,结果都是短暂的影响,并没有持续下去。

我在2020年的文章《看遍15个小区,我发现青岛房价从2018年竟下跌了这么多!》中曾经写过,青岛郊区很多小区都把首付跌没了。

也就是说,2020年至今的这3年,保利海上罗兰单价只降了3000-4000,可以说是缓慢下降,大头都是在2019-2020年降没的。

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