国企陆家嘴的超高层(收割上海中产失败)
最关键的是,上海早期超高层项目,比如耳熟能详的汤臣一品,都是以大平层为主,动辄300平以上的户型,可以极大地降低超高层带来的“地毯率”体验。
有朋友就给总爷吐槽过:“很难相信土地检测都会疏漏的房企,有能力运营好超高层住宅。”
一方面,项目是上海罕见的超高层住宅,带来对得房率、社区环境的广泛讨论,超高层的宜居性饱受争议。
但另一方面,前滩世纪天汇和商场造在一起,对于豪宅买家来说,私密和安全必然有所顾虑,而且小区缺乏传统的开放式景观空间。
超高层住宅不是洪水猛兽,但对开发商的要求更高。这次收割上海中产失败,陆家嘴集团真得交学费了。
在项目认筹期间,由于“前滩爆冷”话题的爆火,一群中介在认筹现场开直播:现场计算,进入项目认筹的人数。
高密住宅,市场并不买账
由于正常的墙体厚度可控,所以一般房子得房率地毯率比较接近,大家也不会关注地毯率。
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上海本地国企陆家嘴集团,似乎还不够了解本地市场需求,前期的产品定位和客户研判出现了问题。
2. 缺乏合理设计,低估了品质改善的决心。
「地毯率」= 地毯面积/房屋总建筑面积(产证面积)
因为前台没有任何楼盘相关标识,就连被外包的销售都和总爷吐槽:“甲方售楼处太难找了,客户全靠我电销。”
超高层住宅,通常是指建筑高度高于150米的住宅楼。从建筑设计的角度看,超高层住宅确实存在几大问题:
随后总爷只能自行去临时样板间观摩,有惊喜也有失望。
陆家嘴在前滩的“爆冷”,暴露了其在开发和营销方面的薄弱,更是让行业对超高层住宅更加谨慎:
陆家嘴110平小户型,将镰刀挥向了预算刚过千万的“中产阶层”,但陆家嘴集团显然错误地预估了市场。
2. 产品规划能力缺失:产品存在设计和审美缺陷,且未能通过设计去最大限度地弥补超高层的硬伤;
2.超高层需要更多电梯,占据更大空间;
对于超高层住宅,大家怎么看?欢迎点赞、留言一起讨论。
03
但陆家嘴的超高层采用剪力墙结构体系,墙体厚度高达40-50cm,极大地占用了户内空间,导致实际可利用空间极小。
目前上海市场已经越过“低总价拼地段”的阶段,早期各种不合理的小户型正在被二手市场教育,客户现在更加关注自身的居住品质。
3. 对市场需求缺乏研究:不了解市场和客户的真正需求,缺乏开放式公区和景观配置,对家庭型客户不友好。
前滩是上海最热门的新兴板块,由上海国企陆家嘴集团打造的世纪前滩·天汇,却发生了罕见的历史级爆冷:
总爷认为,超高层住宅有更高的价格和居住成本,本就应该属于塔尖人群的专属产品,不应该做小户型收割中产,更需要迎合改善客群的真正需求。
3.超高层本身的结构墙体更厚,影响实际的使用空间;
陆家嘴项目缺乏开放式景观和活动空间,以后小孩连户外玩乐的空间都没有,难道只能去封闭式的地下会所,或者去商场人挤人吗?
一方面,陆家嘴在公区方面下了血本,打造约2800平的巨型地下两层会所,会所中配备健身房、泳池、休闲娱乐等。
1. 豪华装标vs超低地毯率,迷你新房很无奈。
1. 空有豪华会所配置 ,却没有真正了解客户。
另一方面,因为陆家嘴推出了110平2房,也被质疑用豪宅概念去“收割”中产,但韭菜明显不够用了。
01
除了超低的得房率外,陆家嘴的前滩世纪天汇,还面临着诸多问题挑战。
「地毯率」=套内建筑面积/房屋总建筑面积(产证面积)
现场探访,极佳的区位
1. 对市场缺乏敬畏心:装标豪华且自带会所,但现场样板间体验一般,营销操盘能力也有些落后;
另外,相比于其他超高层项目,前滩世纪天汇也没有更合理地去设计核心筒-框架结构体系,导致户内空间的设计感缺失。
离开前滩后,总爷一直在复盘陆家嘴的“意外”爆冷,总结至少有三点核心原因:
但随着城市更新迭代,市区可利用的空间有限,城市向上发展是必然的,超高层住宅浪潮无法抵挡。
企图用区位和豪宅概念去弥补空间感问题,陆家嘴的小算盘显然失败了。
厨房、卫生间虽然都是豪华配置,但无奈现场看完,真的只有对那空间感印象深刻。
首先,前滩世纪天汇的装修标准够高。配置的基本都是美诺、嘉格纳、唯宝、汉斯格雅、铂浪高等高端品牌。
如果说过去市场对陆家嘴集团的印象是写字楼和商办,现在肯定是“百亿买苏州毒地”的新闻。
前滩,是上海楼市最火的新兴板块。
这次陆家嘴集团的超层入市,超高的居住密度,也在挑战着市场的承受能力。
看到总爷似乎无意购买后,销售便说“这里只有一个屏幕,要不我微信发你点资料吧。”
超低“地毯率”,迷你新房的无奈
1.根据消防要求,超高层消防前室与剪刀梯公摊更大;
2. 陆家嘴集团的品牌力,最近受到了挑战。
超高层浪潮,如何破局?
但刚进入110平的两房样板间,总爷就听到现场有客户在感慨:“怎么房子这么小”。
给总爷印象最深的是这个方框飘窗,深度得有接近1米,宛如一个魔盒,不知是哪位设计鬼才的杰作。
现场一度直播中介比认筹客户还多,陆家嘴的营销操盘能力因此饱受争议。
前滩位于上海浦东,黄浦江以东、后滩以南、南北高架以西、中环线以北,6、8、11号线三轨交汇,交通条件非常优秀。
随后总爷前往项目售楼处,但却差点找迷了路,可能是因为现场条件限制,陆家嘴将售楼处设置在隔壁写字楼里。
另外在和周边中介交流的过程中,总爷还得知了一件趣事:
虽然对外宣称有超过70%的得房率,但陆家嘴110平的两房,空间感甚至远不如外环80平的房子,缺乏豪宅该有的尺度感。
样板间主卧这个弧形设计,如果是大面积卧室绝对完美,但是放在原本就很狭小的空间内,显得户型很不方正。
苏州毒地事件在前,前滩楼盘爆冷在后,将上海老牌国企陆家嘴集团推上了风口浪尖。总爷也实地探盘,探究爆冷背后的深层原因。
毕竟对于超高层住宅来说,后续的维护保养以及物业服务,才是最为关键的一环。做得好是汤臣一品,做不好可能就是九龙城寨。
项目隔壁的前滩太古里已经开业,重奢品牌云集,而且未来会有连廊直接联通项目,这里几乎是前滩最好的一个位置。
即使是总价预算不足的客户,宁可选择离市区稍远地段,也很难下决心牺牲如此大的居住体验,来换取成为“伪豪宅”业主的机会。
通过陆家嘴这个项目,上海市场被科普了地毯率的概念。
或许市场火爆时还能趁机出货,目前这样的市场行情下,大家都在对比开发商、品质、得房率,陆家嘴集团错过了最佳出货时机。
上海客户非常注重家庭生活体验,正是因为如此,开发商们才各种内卷小区景观、架空层、游乐设施等公区配置。
由于严格的限高令、以及对容积率的克制,北京、上海的超高层住宅极为少见。
“前滩爆冷”,成为近期上海楼市最热话题。
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总爷来到现场,发现这次开盘的世纪前滩天汇,门口就是各大顶级商业体,高层甚至可以直接俯瞰黄浦江景,绝对具备热销的潜力。
258套新房,认购的人数却只有160组左右,认购率约60%,成为了前滩2018年至今表现最差楼盘。
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