这一轮下跌（让深圳小户型现出了原形）

至于1-2房，其定位永远都会是过渡户型，无法满足一个正常家庭的长期居住需求。也正是因此，这种户型很难被一个家庭长期持有，换手率高。加上学区房被政策打压，学区价值被稀释，本来就住的不舒服，好学校如果也有概率读不上，那么小户型的价值就更低了。

两年下来，深圳楼市均价跌幅30%左右是差不多有的，其中，大量的小户型跌幅要超过全市平均水平，40%的，腰斩一半的，还有个别近60%的，极为可怕。

为什么小户型的跌幅要高于平均水平？

以500-600万预算为例，与其在市区福田南山买个弱鸡的2房小户型，肯定是不如在红山北站买个3房2卫的。

应该说，在深圳这样的高房价城市，普通家庭不敢奢望太多房间，因为那意味着面积更大，总价更高。3房属于最基本的刚需户型，而4房已可以勉强算作改善户型，但对二胎家庭来说，4房其实也是刚需。

通常我们说，3房是市场主流户型，原因就在于3房对于一个小家庭来说可以满足最基本的居住需求：夫妻一间房，子（女）一间房，老人（保姆）一间房，实在房间不够住，其中一个房间搞张双人床也能满足这类人口结构的家庭。如果有4房，那对这种结构的家庭来说就算是改善了，子女可以分别一个房，或者是多出来一间书房。

我们举一些例子，宝中花样年花乡和花郡，28平1房跌幅约55-58%；深圳湾太古城南区62平2房，跌幅约42%；前海诺德假日48平3房跌幅40 %；北站龙悦居62平2房跌幅约60%；另外，阳光里雅居，八卦岭多个老破旧，百花，等等多个小户型楼盘跌幅都超过40%。

我认为市区小户型价值变弱的另外一个主因是，国内几乎所有城市过去几十年都在变得越来越大，核心区的面积也随之扩大，特别是过去十多年轨道交通的大踏步前进，拉近了原本远离核心区的郊区的通勤时间。同时，这些片区的市政配套也在过去这些年有长足的进步。

割肉是很痛，但短痛不如长痛，趁着现在没有行情起来，差距还稍微小一些，能换就尽快换吧。

所以，买市区小户型搏升值快再来置换，变得不如以前划算和有意义了。

就深圳而言，最大的变化在于宝安和龙华，从政府规划层面，宝安的新安和西乡以及龙华的民治和龙华街道都被划入了“都市核心区”。我们换个不那么高大上的名字，把他们称为“近郊”即可，这些近郊，比起距离市区动辄30公里开外的远郊，地段价值还是高挺多的。

在相当长的一段时间里，在市区里买一套小户型，然后等待房价上涨再添点钱去置换一套3房，这是很多人，也包括一些大V建议的操作。

但是经过这一轮房价的下跌，恐怕这个逻辑要发生改变了。

就实际而言，以北站红山为例，距离福田市中心10公里出头，这些年堆积的大型配套，包括名校、大型购物中心、图书馆美术馆、三甲医院等，已不亚于市区多数片区，再加上新开建3条地铁分流交通压力，只要这两年的新盘集中供应潮过去后，我认为这里的房价表现未来不会比市区普宅片区差，这是一个新核心区 次新 学区应得的。

跌幅高于平均水平最大的原因是，过去这类户型由于面积小，总价低，受众面广，特别是不少小户型具有低门槛申请名校学位的优势，受到炒作的几率远大于常规3房以上户型，房价的虚高成分更大。

在我看来，单间（客厅和房间融为一体），1房1厅和2房1厅都可以认定为小户型，这类户型，一般面积都在60平以内，小的甚至只有约20平。这类户型的特点是，空间小，功能性和舒适性都不强，一层多户，采光差，梯户比差，停车位紧缺，独栋多，无花园或小花园，宜居性很弱，只适合短期居住。

再补充一句，刚才上面提到的小户型多数是中西部的代表楼盘。在罗湖和大布吉范围内的小户型（绝大多数是老破小），我尤其强烈建议持有者尽早割肉抛掉置换，现在已“认房不认贷”了，具备这样的条件。

当这轮前所未有的下跌行情到来之时，居住属性，作为房子的首要属性，凸显出来了。居住属性突出，小户型的缺陷就会被放大，因为人们普遍不再认为宜居性差的小户型值得花很高的代价。

这些小户型，不仅比西部老旧宜居性更差，且区域几乎没有任何成长性，未来和好房子的差距恐怕会越拉越大的。这些片区，没啥钱的，买个3房长期居住安家是可以的，但持有个小户型，意义太低了。