房票大潮（哈尔滨楼市能否再度,春风）

2023年1-10月全市商品房住宅新增供应面积共155万㎡。

“三大工程”1万亿使得楼市彻底“沸腾”了。

1、“高库存”与“低去化”之间的矛盾

短短几天，太仓第一批100套房源基本清空。

2022年，松北区率先实行“房票置换”，楼市效果显著。

“高库存”与“低去化”的结构性矛盾已经愈演愈烈，亟待解决。

2024年，城中村改造、保障房大概率会是楼市热点，

……

△数据来自于网签备案系统

为什么这么说？

无论是城中村改造还是保障房，“房票”都是最优解。

预计今年全年的成交面积，大概率达不到2022年的261万㎡。

日前，徐州、淄博、南京、济南等10多个城市陆续推出了“以旧换新”活动，可谓“十分火热”。

还有香坊的刘家村、朝阳镇永胜村、曹家村等6村在城中村改造计划之内。

一、两个结构性矛盾

哈尔滨商品住宅成交面积为214万㎡。

截止时间至2024年12月31日。

关键就两个字：钱儿啊！

中国拟提供至少1万亿的资金，支持“三大工程”以稳定楼市。

国资城投直接下场，收购二手房“老破小”充当保障房，

哪“三大工程”？

总户数3613户，安置房屋总面积共计132万㎡。

三、“房票化”的契机

据《龙江楼市》统计：

成为楼市第二大亟待解决的重要问题。

二、楼市循环的“最优解”

现在，哈尔滨楼市的两个结构性矛盾，已经愈演愈烈：

一边是购房者收入不稳定、买房意愿弱，多持观望态度；

二者之间的矛盾导致楼市供需关系严重失衡，

中海天誉，成交楼面价为8210元/㎡；

究其原因，共有两点：

截止10月，哈尔滨新建商品房取证库存为691万㎡。

拿着房票去置换新房，楼市库存自然可以清一清了。

日前有消息称，

相对于“超前消费”，老百姓更愿意将钱存起来。

房票政策，不仅能为楼市带来了增量、带动刚需置业，

2024年，楼市“房票化”将是大势所趋，

一边是地价高位站岗的项目急于收回“成本”、清库存；

根据2023年1-10月数据，

城中村拆一拆，千户万户的住房需求就有了，

全市新建商品房住宅去化周期约32个月！

如何解决这两个结构性矛盾，突破楼市“瓶颈”？

当下市场，如何支持“保障房”建设？

大量房票涌入市场，明年的房价会大涨吗？

“城中村改造”进行房票安置，是楼市的一个大趋势。

这为楼市提供了新契机！

新思路来了——

1、当下正处于疫情之后的经济恢复期，政府资金准备不充足；

除了广州之外，还有郑州、南京、南昌、昆明、厦门、无锡等热点城市。

规划建设保障性住房、城中村改造、平急两用基础设施。

2、受房地产大环境影响，房企资金流准备不足，参与性不高。

2022年住户存款涨幅17.7%，住户贷款跌幅4.1%。

1、城中村改造

截止目前，我国已有超过30个城市已经公布并实施房票安置政策。

哈尔滨的中村改造“房票化”已是大概率事件。

受“口罩”三年及经济环境的影响，居民的收入不稳定，

11月开始，国家“救市”可谓是动真格了！

△数据来自于网签备案系统。

可以直接从存量房中转移，将其作为保障房。

11月27日，金融25条又来了！

开发商高价拿地，其开发成本较高导致房价“降无可降”。

2022年，松北楼市共换购1379套商品房，换购面积高达14.71万㎡。

2、保障房

华润置地·悦府，成交楼面价为9042元/㎡；

面对“降无可降”的房价，不是不想买，而是买不起。

这极大促进了新房与二手房市场的循环，从而稳住地方财政。

究竟是何原因，产生如此差距？

正是地价的“高峰”：

“三个不低于”、房企白名单、无抵押流动资金贷款……

但如何打破僵局，真正让“房票化”发挥优势，才至关重要。

比这个更重要的是，市场信心。

如果单靠“慢慢卖”，楼市库存的去化或许要到明年、后年、大后年甚至更久。

最优解还是“定向需求房票化”！

城中村改造，才是“三大工程”中的大旗！

政策一出，却并未引起购房热潮。

2、“地价高位站岗”的房价与疫情后购房者收入不匹配

楼市的“输血端”已准备完毕，“造血端”也开始发力。

松北房票，功不可没。

“房票化”无疑是楼市去库存的最优解，

这还不算，从年初至今已成交的98万㎡的土地库存。

△数据来自于网签备案系统

更是楼市当之无愧去库存的法宝。

二者都为“房票化”提供了“契机”。

截止至去年年末，哈尔滨全市商品房住宅库存为750万㎡。

有实例为证。

现在，市场在售的新盘，大多数是在2019年-2021年期间拿的地，

然后获得国资开发的定向房票，去新盘买房签订新合同。

去化周期“战线”拉长，是哈尔滨楼市面临的重要问题。

中海·云麓公馆，成交楼面价为9508元/㎡；

其中江苏太仓试点的“以旧换新PLUS”版，值得借鉴。

海量的库存该如何去化？

日前，哈尔滨松江村、前进村、哈达村的城中村改造已办理批复。

对于购房者、开发商和政府来说，这是实打实的“三方共赢”。

鑫丰云筑，成交楼面价为8780元/㎡；

8月4日，松北发文称将持续开展新区“房产超市”换购工作。