北京万柳二手房降价后(成交量缓慢上升了)
霍叶东认为,2021年3月,蜂鸟家园二手房成交价确实可达1000万元。近年来,蜂鸟家园的价值逐步回归理性。上述该房源今年正常市场价为800万-850万元。不过,最近一段时间,万柳片区二手房价格呈现下跌趋势,因而陆续降到600多万元。
据北京中原万柳战区蜂鸟家园分行店长霍叶东介绍,蜂鸟家园小区共有1286户。在正常市场状况下,库存量为50套左右。市场较好时,库存量仅有25套左右。而目前,蜂鸟社区的在售库存量已突破120套,这意味着几乎每个单元每层楼均有在售房源,在售库存量突破历史新高。
据当地经纪人反馈,今年2-3月份,万泉新新家园成交价为2950万元的房源,10月份类似房源成交价约2780万元。进入11月份,类似房源成交价降至2600万元左右。此外,另一套58平方米左右的房源,在今年3-4月份成交价格为830万元左右,10月份成交价仅600万元。
博弈明显,买卖双方上演“拉锯战”
新京报记者 张晓兰
对于这一说法,万柳区域一中介门店经纪人并不赞同。这位经纪人表示:“2021年上半年,蜂鸟家园二手房的成交总价为900万-970万元,其中只有一套房源成交价是超过1000万元的,拿目前的最低价与之前的一个最高价对比,没有意义。”
近日,位于海淀万柳区域的蜂鸟家园小区,因一张房价下降的截图在市场广为流传:蜂鸟家园刚成交一套610万元的房源,该小区在2021年3月的时候,此类房源成交价达到1000万元。
值得一提的是,在上述成交的4套住宅中,有一套610万元成交的房源,在不久前引发市场较大关注。有网友在公共平台表示,该小区在2021年3月的时候,此类房源成交价达到1000万元。两年多时间,价格下跌近400万元。
降价换量,蜂鸟家园11月已成交4套房
这是个例还是普遍现象呢?蜂鸟家园房价下降的原因是什么?在目前市场状况下,买卖双方的心态又有哪些变化?
“预计接下来,小户型房源,尤其是学校资源较好的小户型,价值会逐渐回归。” 万柳区域另一家中介公司门店经纪人指出,目前,万柳区域其他小区如怡秀园、新起点嘉园二手房,以及其他区域以“老破小”为代表的二手房,成交价格均有所下滑。
实际上,之前这些小户型房源涨价的主要因素就在于其学区优势,而同小区单价差额较大,主要在于入学名额是否被占用。近年来,随着入学规则不断调整,学区房价格泡沫被逐步刺破,价值也逐步回归至居住属性,其热度褪去降价也很正常。
霍叶东表示,正常情况下,蜂鸟家园每年成交量为80-100套房子,平均一个月成交7-8套。其中,旺季每个月可能突破10套,淡季每月至少也有2-3套。但是,在今年10月份,蜂鸟家园仅成交了2套房子。自11月份以来,由于业主开始降价换量,所以截至目前,蜂鸟家园已成交了4套房子。
海淀万柳中小学资源尤其丰富,片区内有中关村三小等知名学校,此前二手房市场一直坚挺。连日来,新京报记者走访海淀万柳区域,发现该片区的二手房价值逐渐回归理性。
从成交情况来看,新京报记者走访了解到,截至11月26日,蜂鸟家园自今年11月以来成交了4套住宅,成交总价均在610万-650万元之间,面积为45.5-51.8平方米,其中3套集中在11月初成交,1套则是在11月19日成交。
在北京二手房市场中,由于海淀区、西城区和东城区具有丰富的中小学教育资源,从而成为二手房交易的热门区域。不过,近年来,随着入学政策不断地调整,拥有优质学校资源的二手房效应逐步减弱,“东西海”三区的二手房价值逐步回归居住属性。
业内:挂牌量大导致房价“竞低”
作为万柳区域的典型代表楼盘,蜂鸟家园多数房源为50平方米左右小户型,按照80%的得房率计算,实际使用面积在40平方米左右。该小区的二手房因为面积小、总价低受到购房人的追捧。不过,今年以来,其二手房的价值也回归理性。究其原因,该小区挂牌房源量升高是一大原因。
时至11月第四周,不少经纪人反馈,市场不如本月第三周。在购房人方面,其心理预期比第三周再次下跌10%左右,除非是较便宜的房子才肯出手。而在业主方面,不少业主不愿意降价。“我们倒是谈了不少客户,但有些业主选择下架房源,不再出售,有些业主则不愿意降价太多,导致双方价格还在博弈。” 万柳区域一门店经纪人表示。
万柳区域另一家中介公司经纪人指出,考虑到蜂鸟家园的购房人一般主要看总价,总价较低的房源符合购房人心理预期的才能成交。“600多万元的成交价,其实并不夸张。11月19日,蜂鸟家园成交了一套51.8平方米的房源,总价650万元,业主包个税,单价为12.54万元,这才是11月以来成交4套房源中单价最低的。”
“以蜂鸟家园为例,如果同户型、同面积的房子挂牌房源量较多,那必定会造成哪套房子价格最低,哪套房子就能先卖出去的情况,由此变成价格维度上的恶性竞争。因此,较高的挂牌房源量,要实现很好地去化,才能稳住价格。”郭毅如是说。
“正是这套610万元成交的房源引发市场较大的连锁反应。业主均不想以低于610万元的价格出售房子,但有意向的购房人则把这套610万元房源的总价当成了市场价,甚至还想在610万元的价格基础上再降低5%-10%,这导致目前蜂鸟家园小区买卖双方博弈明显,成交较少。”霍叶东如是说。
“当下,万柳区域二手房价格有所下降是不争的事实,改善型房源才是一大趋势。此外,尽量避开‘老破小’学区占坑房也是一大趋势。不过,无论学区怎样变化,万柳区域的房价还是比其他地段高一些。”万柳区域一门店经纪人表示。
编辑 武新 校对 赵琳
据万柳区域经纪人介绍,自11月份以来,业主开始降价换量,蜂鸟家园已成交4套房子。新京报记者张晓兰 摄
除了蜂鸟家园,万柳区域其他小区也不例外。新京报记者走访了解到,目前,万柳区域其他小区的二手房价格也有所下滑。以万泉新新家园为例,截至目前,该小区在11月成交了4套房源,其中一套近290平方米的五居室,降价较明显。该房源报价为4800万元,最终以3780万元成交。
据贝壳平台显示,目前,蜂鸟家园在贝壳上的挂牌房源量为69套,小区二手房均价为157854元/平方米。
上述经纪人表示,目前,蜂鸟家园共有6套700万元以下的房源挂牌在售,接下来的成交价可能还会接近600多万元。
在此背景下,郭毅建议,对业主而言,如果房子品质较好,位置、地段条件也不错,可以不用太着急在目前这一时间段流通、变现,毕竟当下政策端也给出一些积极宽松的信号,加上北京楼市的基本面没有问题。如果房子本身存在较大瑕疵,比如位置差、“老破小”等,则可以选择出手。因此,业主需要基于房子情况及自己对资金的使用安排和规划,来决定是否要在这一时间段以低价出售房源。
万柳区域部分业主选择下架房源
针对目前北京二手房市场的特点,合硕机构首席分析师郭毅认为,当下,北京二手房市场处于下行通道。其主要原因在于,北京二手房市场目前面临较高的挂牌房源量,其中包括大量位置较偏远、价值不高的“老旧小”。而较大的挂牌房源量,就会形成需求不足、去化周期拉长以及房价上出现相互“竞低”的状态。
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