青岛一房东的无声崩溃()
以上就是我这位朋友的盈亏情况,下面我们来归总:
这位朋友房子的面积还是比较小的,要是那种大面积的,或者是新房(装修花费高、3年没有租金收益),潜在的亏损会更大。
最后再来看盈利,虽然他是自住,但租出去也是有租金的。他们小区这个面积的月租金大约2500元,4年就是12万,这是收益。
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这位朋友买的是有装修的二手房,自己又重新做了一些小改动,买了家具家电,总共花了7万,卖房时都送给了买家,所以这7万也是损失了。
这四年,他还了38万的本息,这一块若是存钱也是有利息的,我们折中按照存两年计算,那么损失掉的利息是2.28万。
其实这只是表面的盈亏,我们还得再深究一下。
4年支付了30万利息,8万本金,那么这30万利息是赔掉了。
这其实更应该告诉我们一个道理,以后要把房子当成消费品,而不是金融产品。你把房子当成理财产品,就感觉亏损很不应该;可你把房子当成汽车、手机等消费品,哪一个不是到手就贬值,越放越不值钱,是不是就心理平衡了。
当时房子总价234万,他首付94万,贷款140万,因为是二套房,利率比较高,4年下来平均在5.5%左右。
我们看看他这4年支付了多少利息(总30年期)。
我给这位朋友计算完毕后,他都崩溃了,本来以为只是赔了72万,结果竟是124.5万元。
这是一个沉重的问题,也比较有借鉴意义,经过他的允许,我把相关数据透漏给大家。
房款亏72万,贷款利息亏30万,装修亏7万,首付 装修的利息亏12.12万,已还贷款本息的利息亏2.28万,税费、中介费亏13.1万,租金收益12万,总的亏损是:124.5万元。
你想想,即使这4年你的房子一分钱没跌,你也亏了52.5万;换一句话来说,这4年房子要涨52.5万,你才能保本。
下面我们再来算下各种税:契税=234*1.5%=3.51万,个税=234*2%=4.68万,中介费=234*2.1%=4.91万,因为原房东交过公共维修基金了,他就不需要再交,其他的小钱就不算了,那么税费、中介费这一块是13.1万,也赔掉了。
由此可见,明面上的房款亏损72万只是一部分,其他的亏损52.5万才是要命的。
他买的时候单价2.6万,然后1.8万卖出去的,这样看赔了90*(2.6-1.8)=72万元,很多人潜意识里也是这样直接计算的。
大家可以用我这种方法,计算下自己房子的盈亏,我想应该没有几个能赚到钱的。
他这94万的首付 7万的装修钱,在房子上放了4年,损失了4年的存款利息。我们按照利率比较低的定期3%计算(前几年存款利率高,今年降了),那么这4年损失的首付 装修存款利息为12.12万。
现在卖房的原因,则是孩子大了,老人回老家了,老房子、新房子都太小,哪套房子都没法住一家四口人(一儿一女),所以想两套房子换一套大的。
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最近一个朋友把李沧的房子卖了,让我算一算他到底赔了多少钱。
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他是2019年买的这套房子,二套房,二手次新房,面积90平。之所以第二套房还买这么小的,是因为当时第一套房不舍得卖,老人孩子又住不开,手里还有点闲钱,就再买了这套房子。
本文来自微信公众号:青城山说,专写青岛城市发展和楼市分析
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