买房劝退（理财转向）

就像我最熟悉的行业是传媒，其次才是理财，我对理财行业的深度了解，肯定不如常年在一线投研交易的基金经理。

哪怕像上海徐滨这种放眼全国也屈指可数的顶流地段，持有新房，未来30年可预期的年化涨幅，最好别超3%。

这种不确定性，完全没法和养老年金险比。

不到3年，保底利率下降超25%，速度如此之快，也从侧面体现了上层对未来经济增速的忧虑……

从优先考虑未来资产定价可能获得的高增长高回报，到优先考虑可预见的长期稳定现金流回报！

未来10年两条政策总纲：公平更重要 容错率下降。

但我们小时候多粗放啊。

但上半年往中环外再走4公里的建发璟园，一期73分，二期82分。

即使如此，我依然遵循“中心城市中心区域近地铁”原则

当然，长期看，还应把投资重心，从A股转移到海外权益类市场，原因你懂的。

但游戏的制作团队，自己都没想到能火成这样。

但人算不如天算，没多久，疫情来了……

只要股市开着，允许交易，在人性弱点驱使下，就永远会有牛熊转换。

牛市里，市场情绪高涨，对未来充满乐观，投资者更看重长远增长潜力。

要知道，仅仅一年前，汇元玺隔壁户型相同、均价相同的御江廷，入围分高达92.75！

但北上只享受到全国一口价的“认房不认贷”，限购依然丝毫不放松。

就像我在《中国未来10年的剧本，收好了》一文里说的。

问题是，当地规矩，中介要抽成10%服务费，还要缴纳昂贵的公寓物业费，中间还涨价了，每平米每月要交70株，换算成人民币10多块，在国内也算天花板级别。

有些自媒体博主自己还是个mini小号，天天更文直播发圈，阅读量也就几百，却整天吹嘘自媒体创业零门槛，可以帮别人靠自媒体打造人设，实现低成本创业逆袭……

保险如此，存款更不用说。

市场经济的核心是金融业，全世界金融业都是高收入行业，但国家觉得不合理，企业也觉得压力大，所以这两年银证基保小伙伴的日子越来越不好过。

同时，国家又在拼命保障底层医疗住房。

相比巅峰，跌幅已达22%。

人家非亲非故，没有帮你赚大钱的义务。

上海历来地倾西南，文化、教育、医疗资源最集中的，就是徐汇。

但可投资金本就不多的穷人，也没啥好担心的，天塌下来，先砸到的也是权贵富豪。

不好说。

哪怕这三年医保透支严重，还要继续压缩医药公司利润空间，压缩以药养医空间，从牙缝里抠出钱，把更多好药纳入医保，保障底层健康权。

前些年我买中概股时，估值并不贵，但也不便宜，只不过预期良好。

一线的租金回报率最低，反而很多十八线租金回报率有3%-4%，难道要换个思路，去追十八线？

大家在这样的环境中长大，也没都变不良少年啊……

要知道，现在银保监会允许保险公司开出的承诺客户的长期最高保底利率，也就3%。

普通人妄想通过网上看点免费文章或讲座，就能找到赚大钱的机会，本就是妄念。

考虑到中国长期潜在需求最旺盛的一线市中心普通住宅，实际租金回报率普遍低于2%，甚至低于1.5%，现阶段，我建议家庭可投资金融资产不足500万的普通家庭，不要再买任何纯投资房。

北京的buff只有公积金贷款也跟随执行“认房不认贷”，更是P用没有~

因为现在孩子金贵，家长法律维权意识强，万一磕了碰了，责任都是学校老师，他们担不起。

二是传统恋爱养成游戏是男主拼命努力才能追到心仪女孩，这里变成一堆性格各异的超A女，无理由爱上男主，各种争风吃醋，死缠烂打，成了后宫甄嬛传。

但同板块品质标杆次新小区，就是我3年前买的，跌幅还不到5%，基本稳住了，和周边老破小的溢价，从过去50%，提高到70%。

金山区社保要求5年降到3年，被市场狂骂没半点卵用……

但对相当一部分普通人来说，这话已不是段子，而是事实……

资本主义国家，法律不会谁弱就偏袒谁，法官不会做和事佬，以止争息纷，社会和谐为考量。

小县城房价也翻着倍涨的年代，很多人不在意自己投的房子有没有足够深的“安全垫”，未来想卖的时候，还有多少潜在“接盘侠”。

没准“市场先生”3、4年都不犯重大错误，你就3、4年没机会下手，普通人很难有这样的耐心。

被美女

当然，以上分析，建立在纯投资性购房前提下。

跌幅相对最小的，是10年内的次新高大上。

别听我上面瞎逼逼，手里这点钱，努力保值到老死也还是穷人，现在应该把更多资金投入股市。

问题是：下一波牛市什么时候来？潜在涨幅可能多高？

我这案例，至少有两点警示：

同学之间床头打架床尾和，相逢一笑泯恩仇。

但听多了就会发现，听君一席话，如听一席话，无非是各种大道理用新概念包装出来炒冷饭 找一些不可复制的个案论证。

现在A股真心不贵，不敢说史上最便宜，但买了至少睡得着觉。

“认房不认贷”激活的是改善性需求，先卖老破小，才有闲钱房票换高大新，结果上海二手挂牌进一步飙升，想要成交，只能打骨折。

如果做最悲观预测，未来20年，中国经济奇迹彻底熄火，GDP增速跌落到2%-3%的区间，我们整个理财思路，都要做重大转向——

今年8月以前，这个可承诺客户的最高预定利率可是3.5%。

市场上一眼望去，能公开卖的高息存款，一个没有……

最近同时开盘了所谓徐滨“双子星”——汇元玺和保利滨江天珺。

只是商业模式上的成功创新，太容易被复制，很快就会卷起来。

但生理本能决定了，窈窕淑女，君子好逑，不想谈恋爱不是不爱漂亮女孩，而是你要花费很多时间精力，送上房子票子才能获得女孩芳心，成本太高，有这钱还不如先讨好自己。

只不过今年上海二手房价格大跌，大大加速了这个趋势。

只有这样讲，既政治正确正能量，观众又爱听，觉得听君一席话，胜读十年书。

……

这就迎合了现在年轻人流行的不想努力，就想躺平，连恋爱都懒得谈的风气。

不到3年，保底利率下降超25%，速度如此之快，也从侧面体现了上层对未来经济增速的忧虑……

如果运气好寿命长，有长寿buff加持，外加确诊不治之症后第一时间退保取回剩余现金价值，最高终生实际年化，可超4.6%！

……

但对相当一部分普通人来说，这话已不是段子，而是事实……

市场上一眼望去，能公开卖的高息存款，一个没有……

反正亏了，也还是穷人，但如果赚大了，至少晚上能加个鸡腿，

刘润、罗振宇这样的知识商人，自身得以生存的法宝，就是告诉你，虽然经济大环境不好，但聪明人还是可以开动脑经，发现商机，赚到大钱。

……

我妈以前有套外环内65平老破小，封城前最高峰同户型能卖490万，解封后积压3个月成交量一波流后，房价就开始跌。

“认房不认贷”，房价就能稳住？

只有从想赚大钱的你身上赚钱的动力。

听懂这些底层逻辑后，能帮你少踩坑，但并不能帮你赚大钱。

这房子6年前买的，前疫情时代，无论中国还是泰国经济，都比现在好得多，大家都对未来充满信心。

如果站10年以上跨牛熊周期视角看，中产以上投资者，建议做好预期管理，别期望太高，还是应该把A股投资重心，逐渐从潜在高成长板块，转移到稳定高现金流回报的板块。

其次是15-25年房龄的次新小。

本质上，这是金融监管越来越严格，越来越规范的必然结果。

这几年受互联网保险冲击，价格高度透明，传统线下保险代理人本就日子难过，大规模离职。

过去打新族口中的“买到就赚多少万”，对标的是周围同品质二手。

同行按这路径，再出第二款同类型的游戏，还会那么火吗？

有这种心态，就不会太在意短期市场波动。

北京基本是上海翻版，难兄难弟。

这是千年不变规律。

……

脚踏实地，放弃妄念。

当年中介忽悠说，这房子能租25000株，我一听就觉得扯，心想能有18000株就很好了。

校园到处是开口闭口CNM的留级生，出校门到处都是等着“坳分”的社会青年，家长动不动就打孩子，甚至鼓励老师对不听话的孩子体罚……

前几天，帮我代管曼谷公寓的小伙伴结算了近半年房租，算下来，实际回报率不到2%，惨……

……

结果都只是将将触发积分，还是很多中低分选手看前两天人不多，最后两天赶紧递交材料才获得的。

另一方面也意味着弯道超车机会越来越少，像日本那样，反而容易形成阶层固化——

凡是被证明有效的创新赚钱路径，都是第一个吃肉，第二个喝汤，三四五六，套牢买单。

小指头有名言：“混乱是阶梯”。

但这种没有制度红利，“各凭本事赚钱”的理财新世界，处于信息劣势的普通投资者更难赚钱，更何况整个经济大环境和无风险利率都在下滑，更容易变成“各凭本事亏钱”。

十八线和商住两用楼的高租金回报率，不是因为租金本身高，而是因为房价太低。

当然。你也要清醒认识到：这笔投资无论技术层面还是法律层面，都充满风险，愿赌服输就行。

这波救市，杭州、南京等强二线大范围解除限购，成交已明显回暖，价格也基本止跌。

后来亏钱事件层出不穷，这句话被段子手恶搞成“你不理财，财不离你”。

这种政策方向，底层直观上会感到受益，但代价是有本事的富人更倾向润，有学历的中产更倾向躺，全社会经济活力下降。

跌最惨的，是2000年前造的老破小。

一直拖到10月底，盼星星盼月亮，上海就buff了

买了新兴CBD拉玛九（类似low逼版陆家嘴）和老牌商圈素坤逸（类似山寨版淮海路）之间，拥有机场线 蓝线（环线）双轨交的地铁房，心想至少下限稳了吧……

社会行为越来越规范，法律法规越来越严格，一方面意味着社会变得更有序，万般皆和谐，

比如黄金，1500美元以上，我断然下不去手。

后者马路对面，就是当年李佳琦买的，也是6月引发剧烈争议，号称买到一套就能躺赚一两千万的豪宅——云锦东方。

游戏和小时候玩的《心跳回忆》这种恋爱养成类游戏差不多，都是满足男性性幻想，但有两个爆点：

往下看，温饱无忧，往上看，致富无望！

最近徐汇内中环连上4盘，南站康健板块的汇樾庭只要65分。

自住当然还可以买，只是别对未来保值升值，抱太高期望，最好当成消费行为看待。

哇~

可能这两个一线的领导同志都太自信了，觉得只要跟上全国步伐

所以新政出台后，上海二手房成交回暖也就一个月的事，现在又拉胯下去，根本不顶用。

1、不管哪里的投资房，一定要买到人口持续流入的中心城市中心区域，还得是有活力的高附加值产业（IT等先进制造业、金融等现代服务业）聚集板块，这样才有长期稳定的居住刚需，付得起不断提升的房租/房价。

这是真实世界普遍真理。

10多年前，理财市场方兴未艾，第一批理财启蒙者宣扬“你不理财，财不理你”。

但那些真正能赚大钱又没人竞争的，要么处于行业垄断状态，普通人根本进不去，要么只能维系很小的规模，闷声发大财，普通人也不知道。

再次是10-15年房龄的次新小和老破大。

刘润老师最初还想用三寸不烂之舌，绕概念怼回去，结果舆论风暴更大，发现自己的确被折扣MAM老板给的数据忽悠了，只能硬着头皮，诚挚道歉。

上周末，我去参加小学建校120周年校庆。

如果估值不变，但业绩持续增长，股价就会涨。

在学校里跑啊跳啊根本没人管，受伤是难免的事，也自己认栽。

熊市里，市场情绪低迷，对未来表示悲观，投资者更看重实打实现金回报。

过去那些制度漏洞导致的套利机会，如分级A、P2P、打新股、打新房、无风险银行理财、兜底信托、国债逆回购、互联网创新智能存款（5年期存款活期化）、永不退市可转债……会越来越少，越来越难。

刘润老师主业商业咨询，他最了解的行业，就是商业咨询行业本身，而不是他服务客户所在的各行各业。

我一直关注徐汇中环内新盘。

这种商业模式更像行为艺术，太讽刺了~

其实后疫情时代，不仅我们没缓过神来，全世界都不咋样。

也还是那个逻辑，尽量保守一点，在便宜的时候下手。

原油，2020年极端情况下，可是跌破过20美元，以后40美元以上，我也下不去手。

刘润老师最大的能力和价值，是把普通人不易理解的复杂问题，用合乎逻辑的大白话讲出来，让普通人听明白，完成认知升级。

以后就算市场转暖，我也不会在“估值中等，预期良好”的情况下入手，必须等到“估值便宜”时，再下手。

这种折价的原因，归根到底，还是因为需求太少。

归根到底，还是二手房跌太狠。

对比我们小时候和现在孩子的校园生活，最大差别，不是硬件设施有了天翻地覆的提升，而是孩子在校园里的自由活动空间，大幅收缩！

如果房价一年能涨20%，租金回报率只有1%也无所谓，甚至根本懒得租，坐等房价继续飞。

结果房子到手，实际租出去只有16000株，也还行。

一边是新房价格越来越高，定价机制趋于市场化（二次房改加速该趋势），另一边是二手房市场持续阴跌，两边价差越来越小。

刘润老师第三年做的年度演讲，这几天出圈了。

……

一是找真人模特出镜，代入感更强。

说起来，同时具有股性和债性的可转债，过去也算理财神器，尤其是分级基金和P2P都被监管搞死后那几年。

如果当时买普吉岛、芭提雅之类的度假房，疫情期间根本一分钱收入没有，还要继续支付持有成本……

那些所谓的高股息，不一定是分红多，只是股价常年涨不动罢了……

大饼情况比较特别，黄金原油也不生息，终究看得见摸得着，有确切工业用途，也不受地缘政治影响，但大饼讲不清，可以说“下不保底，上不封顶”。

当然，原油比较特别，移仓成本特高，市场上没有对普通投资者特别友好的品种，比较尴尬。

如果舍不得这笔大额消费，那就别买，继续保持较低的生活品质，或者租一套品质更好的房子。

道理不稀奇，但为啥过去没人重视？

今年股市已先行一步，高股息的红利股特别受追捧，就是世道不好，缺乏赚钱机会，投资者越来越厌恶风险，不喜欢听你讲故事，就喜欢真金白银的分红回报。

2021年，泰国开征房地产税，虽然眼下金额不高，一年也就几百株，但也增加了投资成本，削弱了实际回报率。

今年这些红利股大涨，摊薄了股息率，还引发一大堆基金公司发行相关产品追高，变得不再那么有吸引力，反而要注意风险了。

这也是我之前预测的，2023年很可能是上海打新套利最后窗口期。

顶流尚且如此，其他郊区不入流的，套利空间更小，有些甚至比周围二手房还贵，自然乏人问津。

由此带来的代价，就像巴菲特一样，可能很长时间都要被迫持有大量现金，等待“市场先生”犯错。

未来劳动力人口越来越少是板上钉钉的，你怎么知道10年、20年、30年后，你这房子还有人愿意租？又愿意出多少钱租呢？

这种情况下，有钱人也可以考虑用定投的方式，买大饼。

到今年1月，以440万卖出，已从高位跌了10%。

还有一个中国特色问题，我在《二次房改，来了》一文说过。

如果未来保障房真能在房价高企的一二线大规模上市，无论市区老破小还是郊区高大新的房价/房租，都会受到严重冲击。

临期折扣店也一样，折扣MAMA之所有给刘润虚假数据，就是因为自己做得不太好，想借机宣传自己，获得更多投资和关注。

有人说，这种折价房子，我长期持有，年年收租，就当个养老保险，不也挺好？

不管理财还是创业，未来赚大钱的难度越来越大，降低预期，保守一点，才能活得更久。

可后来遇到了种种内外环境压力，业绩下滑不说，估值更是腰斩不止……

包围

比如最近火出圈的真人恋爱游戏《糟糕！我被美女们包围了》

还是那个问题，可能存在“低估值陷阱”。

不是内容讲得好，而是有个关于临期折扣店“折扣MAMA”的案例，数据夸大（造假），被人拉出来吐槽。

总之，想说的就一点：

再说直白点，你和家人现在不住，将来也100%不可能去住的房子，一律别买，已经买了的，尽早抛售！

我儿子二年级，老师竟要求课间不许离开本楼层，除了上厕所，能不离开教室就尽量别离开，更别说去操场上跑跑跳跳，简直痴人说梦！

处于徐汇滨江辐射板块的玖珑庭，因环境有硬伤，愣是连积分都没触发，只要认筹，都有机会上车。

连茅台出厂价也在提高，未来茅台打新薅羊毛也会成为历史，最后回归到风险收益完全成正比的合理状态。

2、房产投资属于长期投资，流动性差，交易成本高，还有刚性持有成本（物业费、房产税等），异地房屋维护还有额外的托管成本，即使本地房屋，找租客、收房租、打理房屋也是一个很让人操心的事。

相比楼市，股市周期更短。

这游戏只花半支花西子的钱，就能让你享受帝王般的待遇，自然爽翻天~

比如最近奉贤有个楼盘，零认筹，忽悠半天，一个想买的客户都没有……

这有个“低估值陷阱”问题。

但新房5年不能卖，还是期房，算上资金成本，如果差价小于20%，投资角度看，套利空间就很鸡肋。

和去年比，这波徐滨新房价格没涨，为什么去年人人追捧的顶流辣子鸡，今年居然也遇冷？

我看了同板块其他几个小区，跌幅也普遍在20%附近。

今年上海很多二手房跌幅超20%，史无前例，08年金融危机后都没这么惨过。

现在13万，2035年20万 ，2050年30万 ，就该满足啦。

普通人也有机会一夜暴富的，往往是命，自己都想不到。

物业费可不是你长期拖着也没事，物业可以直接给你断水断电，如果好多年不交，物业可直接起诉，强制拍卖你的房屋……

上月有套72平的成交，才卖410万，折算到我这套，大概只能卖380万了。

你现在继续大刀砍佣金，保险公司经营成本是下去了，保险产品性价比是更高了，但更多保险从业者将失业，连银行都没有推荐保险的积极性了……

前者位于徐滨最靠近市中心的位置，马路对面就是香港置地当年310亿拿下的地王项目启元（西岸金融城）。

我一个业内朋友推算，成本也就三四百万，但最终收入能做到4000万 ，扣掉各种成本，至少还能净赚两三千万，算相当成功了。

换句话说，监管自己也觉得，稳健的长期投资回报率也就这水平，再高保险公司就有风险，监管可不想以后给保险公司擦屁股。

静态看，徐滨“双子星”未来套利空间，也就在20%-25%之间。

人员流动冻结，房子一下子租不动了（本来曼谷有很多老外），先是降到12000，再降到10000，才稳住长期租客，避免空置。

可能这两个一线的领导同志都太自信了，觉得只要跟上全国步伐“认房不认贷”，房价就能稳住？

在楼市，就是从预期未来房价还能涨多少，到预期未来租金回报率能维持多高。

旅游业一直是泰支柱产业，今年入境游客也就恢复到疫情前6-7成，消费金额更是不给力，大家钱包都瘪了……

但当未来经济形势不明朗，房价房租走势充满不确定性，房产投资风险就开始凸显。

比如最近奉贤有个楼盘，零认筹，忽悠半天，一个想买的客户都没有……

租金比预期少了近一半，持有成本却一分没少，所以到手回报率腰斩不止~

所以别怪大环境，只要你足够聪明努力，加上多听我的课程和演讲，启迪赚钱新思路，大把赚钱机会等着你~

哪怕房地产市场那么差，地方都没钱了，还准备拼命建设保障房。

当然不会，因为卷起来了嘛~

因为房价连年涨

不算其他成本，毛租金回报率有4.8%。

一直拖到10月底，盼星星盼月亮，上海就buff了金山区社保要求5年降到3年，被市场狂骂没半点卵用……

新房二手房各有优缺点，关键还是看有没有赚钱机会！

这种世道下，前两年上海很热的打新潮，也在最近几月快速衰退，大部分盘不要积分随便打，个别还能触发积分的，入围分也大幅下降。

2021年以前，这个最高预定利率还有4.025%。

现在反过来，觉得新房装修品质差（限价关系）、物业费贵、容易货不对板甚至烂尾。

但随着蓝盾、搜特的出现，现在没人敢再吹什么“下有保底，上不封顶”，最后真暴雷了，一样血本无归，可见理财世道真变了。

今年8月国家叫停3.5%长期人身险预定利率后，还要进一步压缩保险公司成本，办法是压缩渠道销售费用，和压缩医药公司销售费用一个路子。

按美元计价，现在泰国GDP还没恢复到2019年巅峰呢~

过去鼓吹新房好，理由是新，没有高昂交易成本，不用装修，拎包入住。

保险往往有病有灾时才能雪中送炭，非常晦气，人天然有侥幸心理，健康时想不到以后会病，等病了再想靠保险转移医疗负担为时已晚，所以保险天然需要强力推销，推销的人力成本非常高，保险销售就有很高比例的佣金。

广州救市也比较给力，同样量价齐升。

但至少，这地段是泰国首善之区核心地带，还有不少稳定的白领租客，等将来经济回暖，租金提升，回报率还可以逐渐回升到3%左右，20-30年回本。