明年开始(持有2套房产的人,需做两个准备,很多人还没察觉到)
1.不要再用老思维对待楼市,房产趋势已经形成。
胡润最近发布了一个报告,说的是今年我国高净值家庭数据。说千万净值家庭和600万净值家庭户数分别达到了211万、518万户,如果以全国4.94亿户家庭数为基础算的话,二者分别占总户数的4‰、12‰,也就是说,每1000户有4户千万以上资产家庭和12户600万以上资产家庭。
2.金融属性弱化、房产分化时代相继到来,买房、卖房容易出错。
这可不是随便说说,根据机构的数据显示,从去年开始,我们的百城二手房价格连续下跌18个月了,而且目前还没有明显的止跌回升迹象。有懂行人士就说了,明年开始,“持有2套房产的人”需做两个准备,很多人还没发觉!为什么这么说呢?不妨看看分析。
潘行长说,我们的房地产经过20多年的繁荣发展,现正在寻找新的均衡点。很多人对这个“新的均衡点”很感兴趣,这句话说得很含蓄,但很显然,不仅仅指商品房的销量由2021年顶峰18亿平米,降到现在10-12亿平米,包括土地价格、房贷量,自然也包括价格,经过近两年的市场调整,现在是不是一个底,底在哪里?还真不好说。就像一场大地震一样,需要多次余震后,需要多次磨合探底才能安稳,房地产也需要各方花时间磨合,最终才能实现探底。
前面说了,房地产已经进入新赛道,有大量保障房规划建设,用来保基础,但这也是房子啊,量肯定上去了。如果市面上的商品房品质一般,跟保障房比,有什么区别呢?说不定,在房型上还赶不上这些保障房,更别说房龄了,如果你买到这样的商品房,显然是入坑了。如果一定要买的话,还是要买住建部说的新模式下的“好房子”,如果没有合适的,我觉得,等等开发商领会了政策,造出好房子后再买也不迟,毕竟,我们整体不缺房子了,甚至过剩,缺的是好房子,你说呢?
楼市经历这轮过山车式的调整后,人们对房产财富的增值梦不再深信不疑,而“房住不炒”理念则已逐步深入人心。有人算过一笔账,一套房子,首付款资金利息 房贷按揭利息,如果再算上产证税费、物业费等费用,每年持有成本大概在5%左右,也就是说,每年房价不涨5%,那就是亏损。现在越来越多人意识到买房不但赚不了钱,可能还会亏本,那么,以买房来实现家庭财富保值的期望很明显下降,房子所含的金融属性也就越来越弱。有闲钱的话,首先想到,很可能就不再是房子了。
这可不是臆测,很多业内大佬对接下来的市场都比较慎重。比如黄奇帆说,现在的房地产正在进行深度、结构性的调整,应避免硬着陆,像那种销量、地价、房价以4到5成的跌幅,一旦形成趋势,显然是要不得的,建议软着陆方式。说白了,跌是跌,但不要跌那么多,这意味着“房价只涨不跌”的时代真的已经过去了。
在业内人士看来,房地产下半场不再是周期性的回落,而是旧模式向新模式的转换。这个新模式就是未来房地产的趋势,住建部最新解释的新模式包含“房住不炒”、“机制上,人、房、地、钱”联动,以及包括保障房建设等三大工程在内的房地产内核。用白话说,不走老路,领辟新道,前面风险逐步化解,新增的,在控风险的基础上,实现基础有保障、改善有空间的组合发展模式,这是对以往“普涨”模式的明确修正。
央行曾公布过一份调查数据,全国有2套及以上住房套数的家庭占比为41.5%,如果再算上这几年新增加的房产数量,实际应该还要比这个占比还要高点。起码说明了一点,我们的居民经过多年奋斗,确实累积了可观的物质财富。当然,这是建立在房价永远涨的基础上说的,一旦房价下跌,即便不算自己住那一套房产,那多出来的房产财富自然是缩水了。
这里要说明一点,高净值家庭,指的是家庭所有的实物资产、金融资产以及投资,像房子、车子、证券除去债务后的净值,也包括现金等等。从感觉来讲,城市里占比应该非常之高,像很多一二线城市的家庭,很多都能达到这个水平,主要就是住房占据了大头,按官方的的数据显示,家庭财富的70%都在房产上。而农村里就不多,主要是房子不那么值钱,所以,这个数据算的全国数据,应该还是有一定依据的。
无独有偶,广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为,现在的房地产趋势不能用过去的“周期论”解释了,需要用“转场论”分析。在他看来,常人以为的发达国家80%的城镇化率我们应该能达到,我们现在才60%多,还有不小的空间,殊不知我们大搞的土地流转、规模化种植难度,根本就很难达到发达国家的城市化上限。说白了,很多人注定要留在农村,城市吸引不到那么多人进城。而且,过去那种“放水式”的救市,让房企、购房者加杠杆的模式也不可能再延续,中央金融工作会议明确了向金融风险宣战,实现风险清零决定了不可能再大放水无原则救地产。
作者:纵横论市
这个时候,很多人可能会想到,把多余的房子变现,然后再看情况。但是,都意识到应该这样操作,那还会能那么容易成功吗?你会发现,真正能变现的,那基本是打了折再打骨折,看到真实的成交价,你都不相信自己的眼睛。很明显,现在卖房的人非常纠结,那么,是不是买房就占据心理优势呢?其实也不容易。
不过,对于这个家庭高净值与富人划等号的说法,一些人并不认同。原因就在于,即便是在北上广深等大城市,房产价值很高,但只有一套供自己居住的房产,哪怕是价值千万,意义也不大,不能变现、不能改善家庭其他生活质量。所以,按照家庭房产套数来划分富裕程度或更靠谱些。这个数据其实也是有的。
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