中国房地产市场困难很大（但没有摇摇欲坠）

中国房地产市场眼下最大的问题，并不是市场低迷和二手房挂牌激增，而是开发商负债规模偏大，化解债务风险的压力过大。按照开发企业的实际负债情况，以及存量资产情况，只能通过房价稳定、市场稳定、居民购房意愿稳定，来用时间换空间，或让具备实力的开发企业对遇到风险的企业实施兼并，以化解可能出现的债务风险。一旦开发商的问题解决了，中国房地产市场的问题也就彻底解决了。其他的问题，都是不会对房地产市场整体形成冲击的，且都是可以利用市场手段解决的。最难解决的，就是开发商的负债问题，它与银行风险管控密切相关。

更重要的是，在“房住不炒”定位下，房价不会再涨，或者不会持续上涨，也不会出现大降，而是会保持相对平稳的状态。只要房价稳定，中国房地产市场就不会出现大问题。只有当房价大起大落时，中国的房地产市场才会风险爆发，而这，中国政府早就胸有成竹，外界不必过度解读。中国是绝对不会发生日本那样的房地产危机的，中国也绝对不会出现房地产市场崩盘现象。

需要提醒地方政府的是，不要再打房地产市场主意，不要总想着用房地产拉动政绩，关心和关注实体经济，把更多政策、奖金、资源、措施引入到实体经济领域，尤其是制造业，房地产市场的问题，才能从根本上得到解决。否则，就是无源之水、无本之木。而开发企业的债务，应当把责任传递给企业实际控制人、法定代表人、股东，而不是银行帮其解套，不是地方政府出台政策帮其维持房价。有条件的开发企业，可以通过降价售房回笼奖金，以维持资金链不断裂。至于能否赚钱，则不要考虑那么多。自己闯下的祸，必须自己承担，否则，就让法律来告诉开发商，自己的错误在哪里，要承担什么样的责任。这一点，必须明确。

中国房地产市场的低迷，引起外媒关注。6月30日，美国《华尔街日报》报道，中国房地产销售在2023年初出现了短暂的回暖，但包括上海在内的主要城市楼市成交量最近不断下降，中国大多数城市的房价都在下跌。报道指出，中国为稳定摇摇欲坠的房地产市场而进行的长期行动，似乎正进入一个棘手的新阶段：数据显示购房需求正在减弱，而二手房挂牌量正在激增。

也正因为如此，中国政府用“房住不炒”定位来维护房地产市场的稳定，是非常正确的，也是完全符合当前中国房地产市场实际的。深圳等地学习新加坡模式，加大租赁房建设力度，最大限度地增加租赁房供应，并力争租赁住房成为房地产市场的主流，成为广大居民住房的主要选择，是非常正确的，也是符合中国实际的。一旦通过租赁方式解决住房的居民达到所有居民的70%以上，且不同层次的居民都能租到与自己收入水平、家庭成员状况相适应的住房，中国的房地产市场就将步入完全健康、有序、正常的轨道。

要说中国房地产市场没有问题，那是假话。如果没有问题，就不需要出台各种鼓励和刺激房地产市场的政策。但是，也决不是中国房地产市场已经摇摇欲坠。眼下出现的问题，最主要的还是广大居民住房观念发生了比较大的转变、过去那种非要买房不可的想法在许多年轻人心里已经站不住脚，取而代之的是租房满足居住需要。

这也意味着，尽管二手房挂牌激增，市场需求则相对低迷，但是，并不构成对市场的冲击和影响。挂牌的二手房，并不是普通居民手中的住房，而是前些年炒房或住房过度投资者手中的房，压在手中也好，亏损也罢，利损也行，与大多数居民没有任何关系。而炒房者和住房过度投资者，都是有足够的承受能力的，也是都存在较大利润空间的。普通居民就那么一套房，还是依靠房贷购买的房，怎么可能出售呢？

实际上，这也是中国政府正在积极推进的一项工作，或者说新的工作目标。因为，单纯依靠购买住房来解决居民的住房问题，在人口增长出现下滑，存量房较多的情况下，持续的供应增量住房，总有一天会出现供远大于求现象，导致房地产市场严重过剩，房价被迫下降，甚至带来房地产市场的崩盘。

一句话，中国房地产市场困难很大，但决没有摇摇欲坠。就算摇摇欲坠，中国政府的肩膀也能很好地把房地产市场扛稳，不会出现美国那样的次贷危机，更不会像日本那样被美国牵着鼻子走、被美国投资者大赚特赚，并把风险全部留给日本。如果美国投资者不服气，可以投资中国房地产试试。(谭浩俊)