中国房地产市场困难很大(但没有摇摇欲坠)
中国房地产市场的低迷,引起外媒关注。6月30日,美国《华尔街日报》报道,中国房地产销售在2023年初出现了短暂的回暖,但包括上海在内的主要城市楼市成交量最近不断下降,中国大多数城市的房价都在下跌。报道指出,中国为稳定摇摇欲坠的房地产市场而进行的长期行动,似乎正进入一个棘手的新阶段:数据显示购房需求正在减弱,而二手房挂牌量正在激增。
一句话,中国房地产市场困难很大,但决没有摇摇欲坠。就算摇摇欲坠,中国政府的肩膀也能很好地把房地产市场扛稳,不会出现美国那样的次贷危机,更不会像日本那样被美国牵着鼻子走、被美国投资者大赚特赚,并把风险全部留给日本。如果美国投资者不服气,可以投资中国房地产试试。(谭浩俊)
要说中国房地产市场没有问题,那是假话。如果没有问题,就不需要出台各种鼓励和刺激房地产市场的政策。但是,也决不是中国房地产市场已经摇摇欲坠。眼下出现的问题,最主要的还是广大居民住房观念发生了比较大的转变、过去那种非要买房不可的想法在许多年轻人心里已经站不住脚,取而代之的是租房满足居住需要。
更重要的是,在“房住不炒”定位下,房价不会再涨,或者不会持续上涨,也不会出现大降,而是会保持相对平稳的状态。只要房价稳定,中国房地产市场就不会出现大问题。只有当房价大起大落时,中国的房地产市场才会风险爆发,而这,中国政府早就胸有成竹,外界不必过度解读。中国是绝对不会发生日本那样的房地产危机的,中国也绝对不会出现房地产市场崩盘现象。
实际上,这也是中国政府正在积极推进的一项工作,或者说新的工作目标。因为,单纯依靠购买住房来解决居民的住房问题,在人口增长出现下滑,存量房较多的情况下,持续的供应增量住房,总有一天会出现供远大于求现象,导致房地产市场严重过剩,房价被迫下降,甚至带来房地产市场的崩盘。
需要提醒地方政府的是,不要再打房地产市场主意,不要总想着用房地产拉动政绩,关心和关注实体经济,把更多政策、奖金、资源、措施引入到实体经济领域,尤其是制造业,房地产市场的问题,才能从根本上得到解决。否则,就是无源之水、无本之木。而开发企业的债务,应当把责任传递给企业实际控制人、法定代表人、股东,而不是银行帮其解套,不是地方政府出台政策帮其维持房价。有条件的开发企业,可以通过降价售房回笼奖金,以维持资金链不断裂。至于能否赚钱,则不要考虑那么多。自己闯下的祸,必须自己承担,否则,就让法律来告诉开发商,自己的错误在哪里,要承担什么样的责任。这一点,必须明确。
这也意味着,尽管二手房挂牌激增,市场需求则相对低迷,但是,并不构成对市场的冲击和影响。挂牌的二手房,并不是普通居民手中的住房,而是前些年炒房或住房过度投资者手中的房,压在手中也好,亏损也罢,利损也行,与大多数居民没有任何关系。而炒房者和住房过度投资者,都是有足够的承受能力的,也是都存在较大利润空间的。普通居民就那么一套房,还是依靠房贷购买的房,怎么可能出售呢?
也正因为如此,中国政府用“房住不炒”定位来维护房地产市场的稳定,是非常正确的,也是完全符合当前中国房地产市场实际的。深圳等地学习新加坡模式,加大租赁房建设力度,最大限度地增加租赁房供应,并力争租赁住房成为房地产市场的主流,成为广大居民住房的主要选择,是非常正确的,也是符合中国实际的。一旦通过租赁方式解决住房的居民达到所有居民的70%以上,且不同层次的居民都能租到与自己收入水平、家庭成员状况相适应的住房,中国的房地产市场就将步入完全健康、有序、正常的轨道。
中国房地产市场眼下最大的问题,并不是市场低迷和二手房挂牌激增,而是开发商负债规模偏大,化解债务风险的压力过大。按照开发企业的实际负债情况,以及存量资产情况,只能通过房价稳定、市场稳定、居民购房意愿稳定,来用时间换空间,或让具备实力的开发企业对遇到风险的企业实施兼并,以化解可能出现的债务风险。一旦开发商的问题解决了,中国房地产市场的问题也就彻底解决了。其他的问题,都是不会对房地产市场整体形成冲击的,且都是可以利用市场手段解决的。最难解决的,就是开发商的负债问题,它与银行风险管控密切相关。
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