第二轮救市开启（楼市拐点来了,中）

当然！

购房者怎么知道自己城市商品房供应端调整情况呢？

但是，高密度的房子不仅对视、塞车、塞电梯，抬眼望去让人压抑。

但变量因素“人口奖励政策”、“人口流动趋势”、“毕业生数量”、“长期存在的置换需求”会弱化人口拐点带来的影响。

其次，所有城市新旧失衡，也算结构失衡的一种。

其中重庆、杭州、苏州、成都、上海等城市都已经在15万套上下徘徊了。

做简单方法是：看所在城市新房的库存量和去化周期。

一方面看补贴的力度，另一方面看生存压力。

地方城市供需关系处于供大于求，楼市将持续阴跌；

非常客观地讲，低生育率对楼市的影响是巨大的。

“6.6亿房子，早就过剩了“、”6.6亿的房子，房地产必将暴跌“。

那么，剩余的10%是不是就都是商品房了？

这个消息一出来，很多人在我们文章下面的留言都是：

2007年到2012年前后，咱们国内的项目的设计、产品理念都上了一个台阶，这期间的中大型小区，户型合理、容积率低、绿化率高，算是“好房子”的高光时刻。

各个地方城市自身的供应结构不同，行情也就大相径庭。

如果以房企视角切入——

大家都知道二手房挂盘量在快速增加，全国重点城市要么超过5万套，要么超过10套。

主要从需求端拐点的角度切入，和大家说说变量与短期趋势、长期趋势与人口流动。

因为——

文章看到这里，会有憨皮说：供大于求，供小于求有毛线用啊，不降价就是割韭菜！

比如，长春、唐山、哈尔滨、大连去化周期已经超过30个月；

只针对当下人口出生率和死亡率建立人口负增长的推导数据，闭口不谈在这个过程中的变量因素都是危言耸听。

我认为——

住建部的公示中没有明确说明，但国家统计局公布过相关数据：

总不能睡大街，得住房子吧！不购卖也得租赁吧！

这段内容翻译成咱们的语言就是：

就是供应端拐点底部一天不出现，这个行业和市场都要煎熬。

大量的毕业生将涌入城市，部分城市虹吸人口，用流入人口弥补了人口负增长的弊端。

2015年至今，房子太好卖了、地价太贵了，典型特征就是超高容积率、超紧凑户型、超配入户大堂。

人口减少是长期趋势，那么，人口对于楼市的影响在什么时候出现呢？

我也不知道大家是怎么选择性的读取信息的，因为仔细看，我们会发现——

来!看图

那么，商品房供应端的调整，要到什么时候呢？

换句话说，经济恢复且快速增长，楼市总量增速也回不到从前。

换句话说，像河南、山东、云南、青海、南方的潮州人、客家人，这些本就有“生育传统”的，如果颁布生育补贴，大家生不生？

综合来看——

直到商品房供应端与市场需求出现“供小于求”的情况，这轮供应端拐点的“底”才能出现，供应端调整才会结束。

我只找到了2022年前三季度商品房开工建设量的数据。

怎么说呢？

从2000年到2020年，全国住宅商品房销售面积总共是164亿平米左右。

从数据维度看——

上图是“十三五”时期义务教育在校生和巩固率（来源：教育发展统计公报）

以销定产的减少新开工建设面积即是房企自救的举措，也是房地产行业针对楼市周期做出的适配。

因为——

但是，

第二、总量之趋势

商品房供应端拐点还未见底；

人口净流入城市的人口拐点底部大概还有15年到20年的时间才可能出现。

也就是城市新中产的”预备军“，大家口中的“嫩韭菜”

之前读《大秦史》看见这样一项法令：

别看二手房挂盘量高，从置换角度出发，想购买称心如意的房子还真不容易。

今年有1076万毕业生，仅仅是开胃菜！

我们统计了部分国家的生育鼓励政策，大家自己看吧！

2021年三道红线的调控后，商品房的供应端拐点已经出现。

但是，如果你连续看房一个月，就会发现：适配的品质房真不多。

文章看到这里肯定有伙伴会说：你胡说，生育率在下降，接盘侠都没有了，啥拐点都没用！

2018年是1.49亿

但是——

下降至2010年来的历史新低，回到2008年时的水平。

03

预计2023年住宅新开工面积将跌至10亿平方米以下。（数据来源，克尔瑞）

过去20年高歌猛进，建了1.6亿套，那么未来呢？

不要小看制度的力量，不要忽略指挥棒的力量。

至此，秦国昌。

“跑滴滴、送外卖、跑保险、工地搬砖、家政保洁、工厂拧螺丝…”赚钱都太辛苦了，真不如多生几个孩子。

第二、长期趋势与人口流动。

那么，供需关系包括什么？

商品房乃至保障房，在“经济重镇型城市”，仍是少数人才能拥有的“资产”。

即便经济拐点和政策拐点的底部出现，人口拐点带来的影响依旧存在。

那么，每年就是1000万！

土拍、开工建设量、预售面积会继续降低。

01

我知道这很扎心，但不得不承认：

2020年是1.56亿。

不仅是深圳，四个一线城市叠加部分强二线城市，供需结构性失衡问题一直存在。

但商品房只有189万套，按照十四五规划增加保障房54万套，商品房35万套，未来整个市场也就278万套房子。

七普人口1760万，核酸人口2500万。

如果以房地产产业视角切入——

现在新房和二手房的局面只利于长持，短期行为已经寸步难行。

“楼市拐点”不是一个时间节点，而是一个结果，是多维度、多层级动态因素输入后产生的结果。

也就是人多房子少，房子依旧稀缺。

未来，很多房子要变成贫民窟，只剩拆迁的份；

按照现在小学和初中在校人口推算，每年约有1000万毕业人口进入社会，未来20年合计有2亿毕业生。

从数据维度看，感觉二手房都快溢出来了。

部分城市人口密集区域，在未来仍会保持“供小于求”的状态。

至于各城市二手房挂盘量我就不在这里陈列了，反正不是超过5万套就是超过10万套。

#从目前的数据和情况看，楼市拐点的经济因素、政策因素、供需关系，大部分都没有出现拐点底部，意味着调整仍将持续。

这意味着未来10年，每年进入社会的毕业生平均人数不会低于900万！

嗯~我只能告诉那些想买房、有购买能力的朋友：

让我说，专家这个词就是被这些人搞臭的。

这2亿毕业生也不能喝西北风，要找工作，也要吃饭、睡觉、打豆豆、赚钱啊！

拐点二音频：00:0007:56

开工建设面积减少等于行业萎缩，预计减少规模将超过5万亿。

但是，商品房的供应端拐点底部还没出现。

看毕业生。

梳理楼市供需关系，如果回避人口问题那就是作弊。

商品房供应端的调整仍将持续，但我们距离供应端拐点的底部还有“很长一段距离”。

首先是部分城市供需结构性失衡——

我不知道为什么，针对低生育率趋势，国家没有出台大力度的“救生举措”。

比如，青岛、重庆、惠州、武汉等城市的去化周期已经超过20个月；

第三，供应端的结构性问题

因为——

矛盾——

比如，上海、苏州、合肥的库存去化周期还不足10个月；

2019年是1.53亿。

至于这1.6亿套商品房放到楼市供需关系中，属于多，还是少要看楼市的供需结构，这点后面分析。

从楼市供需拐点维度看——

以深圳为例。

毫无疑问——

第一、总量

趋势——

因为——

文章至此，回归主题：楼市供需关系拐点

2022年人口负增长85万，人口拐点就已经出现了，且趋势不可逆，但未来人口降低的速度并没那么悲观。

我们之前也分析深圳、上海、厦门、北京、杭州、苏州、成都的供需结构，都存在结构失衡的情况。

再结合这12座城市的土地面积、人口密度、项目开发质量来看，这12城中只有局部区域会实现“供小于求”的状态；

那么，其他国家鼓励生育的力度有多大呢？

一旦市场活跃度、信心、成交量稍有起色，部分城市将非常快速地进入“供小于求”的状态；

不过，距今已经十多年了，物业管理的好坏，又决定了项目的折旧度。

#少子化带来的影响不容小觑，全行业萎缩是必然。

按照10%的比例计算大学毕业人数，不夸张吧？

2000年到2005年左右的塔楼、双塔楼很多，部分小区和户型的设计理念也很落后，很多房子都没有阳台、飘窗，厨房和卫生间的通风、采光多存在问题；

这6.6亿房子中90%是城乡房屋，言外之意就是农民房占到了90%。

商品房供应端想进入“供小于求”的局面，从部分城市库存量和去化周期看，这个适配调整的时间不少于2年，部分城市则需要5年以上的时间。

第一、变量与短期趋势。

这说明什么？

如果按照德国、法国的生育奖励力度，我感觉——

会发现钱变房子远比房子变成钱要容易。

以销定产减少供应量，以求市场供需关系达到“供小于求”。在这样的前提下，地方城市的土地财政来到巨大考验；

需求端主要是人口趋势与特征。

大家想看信心拐点和成交拐点，记得点赞哈！

供应减少带来房地产行业萎缩，房地产产业链上下游企业、从业人员将进入“绞肉机时代”；

楼市拐点的供需关系非常复杂，且是动态成因。

所以——

同时，我们会发现楼市供应端的趋势和矛盾。

2023年1月9日住建部网站刊登了一则信息：

低生育率和老龄化基本是不可逆的，因为全世界没有一个国家在这两个问题上“逆袭成功”了。

我们国家从1986年到2000年这段时间的商品房，不论质量还是产品都是“垃圾”级别，除了“坑位”占据优势外，没有任何优点；

而未来的第二个10年，看下面小学和初中在校人口就清楚了！

所以——

之前很多所谓的“专家”和“学者”拿着自己推导的人口负增长模型，一会说30年后人口6.8亿，一会说5.5亿，反正怎么惊悚怎么来。

2022年前三个季度全国商品住宅新开工面积仅为6.9亿平方米，同比减少39%。

02

4个一线城市加8个枢纽型省会城市，人口与商品房供应量存在结构性矛盾。

这说明什么？

中国有6.6亿房子。

深圳商品房与人口的比例仍是10:1.5，算上保障房也才十分之一的占比。

我知道，这个问题没有标准答案。

同时，大家要明白，行业“断崖式”的减少供应，带来的隐患是什么：

假设我们也鼓励生育，就像上面各个国家一样，你生不生吧！

说明至少在未来12个月内，供应端仍会适配调整。

这么一看，能剩下的也不多。

如果按照户均100平米计算，从2000年到2020年，我国累计建造的住宅商品房住宅数量大概是1.6亿套左右。

说到底，还是看高层怎么出牌。

2022人口负增长85万，人口拐点就已经出现了。

首先，楼市供应端拐点，需要从两个维度切入，分别是：总量与结构

文章至此，回归主题：供应端拐点

如果以客户视角切入——

供应端包括中国有多少商品房、未来将有多少商品房、这些房子的结构特征。

#部分城市、部分地区调整楼市供需关系和结构会让楼市走出持续阴跌的状态；

只要条件允许，想住得舒服点，置换维度的需求长期存在。

凡是在秦国土地上开荒务农的人，不论来着何方，免除三代徭役，十年免赋税。

咱们国家老龄化、低生育率的具体的情况我们之前有多篇文章分析过，今天就不再赘述了。

说白了，就是接盘侠到底是什么情况。

地方城市供需关系长期供小于求，楼市将暴涨；

看完之后也不用羡慕嫉妒恨，我就问大家一个问题：

从现在到“影响”产生，这中间是存在变量因素。