第二轮救市开启（楼市拐点来了,中）

主要从需求端拐点的角度切入，和大家说说变量与短期趋势、长期趋势与人口流动。

未来，很多房子要变成贫民窟，只剩拆迁的份；

如果按照户均100平米计算，从2000年到2020年，我国累计建造的住宅商品房住宅数量大概是1.6亿套左右。

2019年是1.53亿。

按照10%的比例计算大学毕业人数，不夸张吧？

当然！

需求端主要是人口趋势与特征。

说明至少在未来12个月内，供应端仍会适配调整。

但变量因素“人口奖励政策”、“人口流动趋势”、“毕业生数量”、“长期存在的置换需求”会弱化人口拐点带来的影响。

我们国家从1986年到2000年这段时间的商品房，不论质量还是产品都是“垃圾”级别，除了“坑位”占据优势外，没有任何优点；

同时，大家要明白，行业“断崖式”的减少供应，带来的隐患是什么：

供应端包括中国有多少商品房、未来将有多少商品房、这些房子的结构特征。

我知道这很扎心，但不得不承认：

也就是城市新中产的”预备军“，大家口中的“嫩韭菜”

2021年三道红线的调控后，商品房的供应端拐点已经出现。

各个地方城市自身的供应结构不同，行情也就大相径庭。

第一、变量与短期趋势。

我只找到了2022年前三季度商品房开工建设量的数据。

土拍、开工建设量、预售面积会继续降低。

毫无疑问——

即便经济拐点和政策拐点的底部出现，人口拐点带来的影响依旧存在。

别看二手房挂盘量高，从置换角度出发，想购买称心如意的房子还真不容易。

文章看到这里肯定有伙伴会说：你胡说，生育率在下降，接盘侠都没有了，啥拐点都没用！

#部分城市、部分地区调整楼市供需关系和结构会让楼市走出持续阴跌的状态；

我们统计了部分国家的生育鼓励政策，大家自己看吧！

这说明什么？

2022年人口负增长85万，人口拐点就已经出现了，且趋势不可逆，但未来人口降低的速度并没那么悲观。

大家想看信心拐点和成交拐点，记得点赞哈！

住建部的公示中没有明确说明，但国家统计局公布过相关数据：

咱们国家老龄化、低生育率的具体的情况我们之前有多篇文章分析过，今天就不再赘述了。

商品房供应端想进入“供小于求”的局面，从部分城市库存量和去化周期看，这个适配调整的时间不少于2年，部分城市则需要5年以上的时间。

人口净流入城市的人口拐点底部大概还有15年到20年的时间才可能出现。

按照现在小学和初中在校人口推算，每年约有1000万毕业人口进入社会，未来20年合计有2亿毕业生。

拐点二音频：00:0007:56

人口减少是长期趋势，那么，人口对于楼市的影响在什么时候出现呢？

但是，商品房的供应端拐点底部还没出现。

那么，供需关系包括什么？

之前读《大秦史》看见这样一项法令：

今年有1076万毕业生，仅仅是开胃菜！

而未来的第二个10年，看下面小学和初中在校人口就清楚了！

说到底，还是看高层怎么出牌。

换句话说，像河南、山东、云南、青海、南方的潮州人、客家人，这些本就有“生育传统”的，如果颁布生育补贴，大家生不生？

01

综合来看——

只针对当下人口出生率和死亡率建立人口负增长的推导数据，闭口不谈在这个过程中的变量因素都是危言耸听。

“楼市拐点”不是一个时间节点，而是一个结果，是多维度、多层级动态因素输入后产生的结果。

换句话说，经济恢复且快速增长，楼市总量增速也回不到从前。

以深圳为例。

这说明什么？

深圳商品房与人口的比例仍是10:1.5，算上保障房也才十分之一的占比。

比如，青岛、重庆、惠州、武汉等城市的去化周期已经超过20个月；

但是，如果你连续看房一个月，就会发现：适配的品质房真不多。

02

至于各城市二手房挂盘量我就不在这里陈列了，反正不是超过5万套就是超过10万套。

我不知道为什么，针对低生育率趋势，国家没有出台大力度的“救生举措”。

2022人口负增长85万，人口拐点就已经出现了。

如果以房企视角切入——

以销定产的减少新开工建设面积即是房企自救的举措，也是房地产行业针对楼市周期做出的适配。

会发现钱变房子远比房子变成钱要容易。

比如，上海、苏州、合肥的库存去化周期还不足10个月；

商品房乃至保障房，在“经济重镇型城市”，仍是少数人才能拥有的“资产”。

嗯~我只能告诉那些想买房、有购买能力的朋友：

怎么说呢？

因为——

因为——

梳理楼市供需关系，如果回避人口问题那就是作弊。

2018年是1.49亿

2022年前三个季度全国商品住宅新开工面积仅为6.9亿平方米，同比减少39%。

这2亿毕业生也不能喝西北风，要找工作，也要吃饭、睡觉、打豆豆、赚钱啊！

所以——

“6.6亿房子，早就过剩了“、”6.6亿的房子，房地产必将暴跌“。

我们之前也分析深圳、上海、厦门、北京、杭州、苏州、成都的供需结构，都存在结构失衡的情况。

不仅是深圳，四个一线城市叠加部分强二线城市，供需结构性失衡问题一直存在。

但是，高密度的房子不仅对视、塞车、塞电梯，抬眼望去让人压抑。

只要条件允许，想住得舒服点，置换维度的需求长期存在。

但是——

现在新房和二手房的局面只利于长持，短期行为已经寸步难行。

趋势——

预计2023年住宅新开工面积将跌至10亿平方米以下。（数据来源，克尔瑞）

开工建设面积减少等于行业萎缩，预计减少规模将超过5万亿。

这个消息一出来，很多人在我们文章下面的留言都是：

从数据维度看，感觉二手房都快溢出来了。

一旦市场活跃度、信心、成交量稍有起色，部分城市将非常快速地进入“供小于求”的状态；

如果以客户视角切入——

我知道，这个问题没有标准答案。

就是供应端拐点底部一天不出现，这个行业和市场都要煎熬。

低生育率和老龄化基本是不可逆的，因为全世界没有一个国家在这两个问题上“逆袭成功”了。

这意味着未来10年，每年进入社会的毕业生平均人数不会低于900万！

商品房供应端的调整仍将持续，但我们距离供应端拐点的底部还有“很长一段距离”。

七普人口1760万，核酸人口2500万。

购房者怎么知道自己城市商品房供应端调整情况呢？

让我说，专家这个词就是被这些人搞臭的。

首先，楼市供应端拐点，需要从两个维度切入，分别是：总量与结构

文章看到这里，会有憨皮说：供大于求，供小于求有毛线用啊，不降价就是割韭菜！

大量的毕业生将涌入城市，部分城市虹吸人口，用流入人口弥补了人口负增长的弊端。

其次，所有城市新旧失衡，也算结构失衡的一种。

直到商品房供应端与市场需求出现“供小于求”的情况，这轮供应端拐点的“底”才能出现，供应端调整才会结束。

如果以房地产产业视角切入——

至此，秦国昌。

过去20年高歌猛进，建了1.6亿套，那么未来呢？

地方城市供需关系长期供小于求，楼市将暴涨；

做简单方法是：看所在城市新房的库存量和去化周期。

如果按照德国、法国的生育奖励力度，我感觉——

那么，每年就是1000万！

2020年是1.56亿。

部分城市人口密集区域，在未来仍会保持“供小于求”的状态。

那么，剩余的10%是不是就都是商品房了？

看毕业生。

这段内容翻译成咱们的语言就是：

之前很多所谓的“专家”和“学者”拿着自己推导的人口负增长模型，一会说30年后人口6.8亿，一会说5.5亿，反正怎么惊悚怎么来。

2023年1月9日住建部网站刊登了一则信息：

4个一线城市加8个枢纽型省会城市，人口与商品房供应量存在结构性矛盾。

文章至此，回归主题：楼市供需关系拐点

2000年到2005年左右的塔楼、双塔楼很多，部分小区和户型的设计理念也很落后，很多房子都没有阳台、飘窗，厨房和卫生间的通风、采光多存在问题；

2007年到2012年前后，咱们国内的项目的设计、产品理念都上了一个台阶，这期间的中大型小区，户型合理、容积率低、绿化率高，算是“好房子”的高光时刻。

从数据维度看——

文章至此，回归主题：供应端拐点

凡是在秦国土地上开荒务农的人，不论来着何方，免除三代徭役，十年免赋税。

2015年至今，房子太好卖了、地价太贵了，典型特征就是超高容积率、超紧凑户型、超配入户大堂。

这6.6亿房子中90%是城乡房屋，言外之意就是农民房占到了90%。

第三，供应端的结构性问题

从现在到“影响”产生，这中间是存在变量因素。

说白了，就是接盘侠到底是什么情况。

首先是部分城市供需结构性失衡——

第一、总量

地方城市供需关系处于供大于求，楼市将持续阴跌；

“跑滴滴、送外卖、跑保险、工地搬砖、家政保洁、工厂拧螺丝…”赚钱都太辛苦了，真不如多生几个孩子。

我认为——

矛盾——

下降至2010年来的历史新低，回到2008年时的水平。

假设我们也鼓励生育，就像上面各个国家一样，你生不生吧！

再结合这12座城市的土地面积、人口密度、项目开发质量来看，这12城中只有局部区域会实现“供小于求”的状态；

供应减少带来房地产行业萎缩，房地产产业链上下游企业、从业人员将进入“绞肉机时代”；

我也不知道大家是怎么选择性的读取信息的，因为仔细看，我们会发现——

从楼市供需拐点维度看——

中国有6.6亿房子。

所以——

比如，长春、唐山、哈尔滨、大连去化周期已经超过30个月；

不要小看制度的力量，不要忽略指挥棒的力量。

楼市拐点的供需关系非常复杂，且是动态成因。

其中重庆、杭州、苏州、成都、上海等城市都已经在15万套上下徘徊了。

这么一看，能剩下的也不多。

那么，商品房供应端的调整，要到什么时候呢？

#少子化带来的影响不容小觑，全行业萎缩是必然。

来!看图

从2000年到2020年，全国住宅商品房销售面积总共是164亿平米左右。

以销定产减少供应量，以求市场供需关系达到“供小于求”。在这样的前提下，地方城市的土地财政来到巨大考验；

不过，距今已经十多年了，物业管理的好坏，又决定了项目的折旧度。

看完之后也不用羡慕嫉妒恨，我就问大家一个问题：

但是，

但商品房只有189万套，按照十四五规划增加保障房54万套，商品房35万套，未来整个市场也就278万套房子。

因为——

大家都知道二手房挂盘量在快速增加，全国重点城市要么超过5万套，要么超过10套。

#从目前的数据和情况看，楼市拐点的经济因素、政策因素、供需关系，大部分都没有出现拐点底部，意味着调整仍将持续。

第二、长期趋势与人口流动。

那么，其他国家鼓励生育的力度有多大呢？

商品房供应端拐点还未见底；

上图是“十三五”时期义务教育在校生和巩固率（来源：教育发展统计公报）

因为——

总不能睡大街，得住房子吧！不购卖也得租赁吧！

一方面看补贴的力度，另一方面看生存压力。

至于这1.6亿套商品房放到楼市供需关系中，属于多，还是少要看楼市的供需结构，这点后面分析。

也就是人多房子少，房子依旧稀缺。

03

同时，我们会发现楼市供应端的趋势和矛盾。

第二、总量之趋势

非常客观地讲，低生育率对楼市的影响是巨大的。