房价(腰斩,深圳,后花园,放手一搏)
惠州,火了。
以上,惠州因为超大折扣卖房,上了热搜,火了一把,但实际情况并不像一些报道宣传的那样,惠州很莽地在降价卖房,更多地实际上只是顺应楼市动向的一种优惠,且并没有无视备案价随意调整。
因此,惠州以东这一大片地,就成了深圳能够扩张的优先之选。
惠州的电子产业(19年产业规模已达全省第三)和石化在全省都数得上号,出口强,跟出口很给力的深圳加一起就是强上加强。再加上惠州房价低廉,对于深圳来说,有钱的多了一个投资标的,没钱的有了一个买得起的临深住所,简直“两全其美”。
乖乖,这可不得了,腰斩不说,还顺带破个记录,的确够狠!
每日经济新闻5月19日消息,说5月以来,不少中介平台都对惠州一个叫海伦堡·臻悦府的项目摆出了非常吸引眼球的描述:
新闻中提到,这个项目有一些低层房价已经低到6800一平,而中高层也只不过7000-7200一平,比起惠民之家上显示的销售价格14741一平来看,最起码也是跌了51.1%,如果打折前买的话,那已经血亏。
其实按当时的势头一直折腾下去,惠州没准能再往上一步,产业和居住上都能有所提升,但很可惜的是,近两天楼市受限,惠州绑定深圳的一大优势就所剩无几了,地铁也迟迟没有建成,这对于后续的楼市,都是一种打击。
当然值得称道的是,惠阳这边给的折扣幅度的确很大,像滁州给出的优惠是备案价的八五折。
根据乐有家研究中心的数据,4月时惠州新房网签量虽然同比大涨44%,但毕竟去年这会儿基数低,说明不了太多,而环比上却大降40%,降温趋势明显,金三之后银四明显有点扛不住,再加上4月供应量又是两倍于3月,5月以来的三周也没啥起色,一下子给惠州整不会了,以价换量成了最简单粗暴的手段。
要知道,理论上的惠州,肯定不止于此的。
海伦堡·臻悦府这个项目位置在惠阳区的澳头街道那边。
地理位置上,惠州在临深城市圈算不上最优,只能在外围担任高级替补,但它运气好,深圳要向外拓展也恰好需要一个城市伙伴,而佛山、中山、江门离广州更近,且和深圳隔了一个珠江口。
这也意味着,惠州离它理论上的高度,还很远。
然而实际情况,真的是这样吗?
说真的,哪天说惠州不是说它的房子,这个城市应该就真的起来了。
没去过惠州,但是看地图上显示澳头街道到深圳的坪山站只有30公里不到的车程,可以说贴脸了,那四舍五入一下离香港也很近,又靠着入海口,地理位置应该算不错的吧。
图片来源:不凡智库
图片来源:乐有家研究中心
而且,4月28日,惠阳区住建局自己就发过《关于全方位宣传购房优惠政策的函》,表示:
文/檀扒爷
“惠州降价最狠的楼盘,直接打4.8折,破了大亚湾的最低纪录。”
至于当地房管局表示降价是市场行为没有问题这一点,不少留言很是赞许,觉得广东在楼市限价这块往前迈了一大步。这个怎么说呢,主要还是因为并没有真的形成“腰斩”吧,毕竟2021年11月时,惠州住建局还通报过个别楼盘因为销售价格明显低于备案价格,而暂停网签的。
“对城乡居民在惠阳区内购买商品住房给予特价、团购折扣,折扣可低至八折。”
还是第五,还是除了俩一线 俩新一线外的头部玩家,但光是东莞就有它2倍多,深圳更是它的6倍,这比它跟老末云浮之间的差距还大,可以看到它的上升通道已经被堵死了,对吧?
有一个数字,惠州去年统计公报上的,常住人口同比少了1.58万,似乎是个不太妙的情况,但个人来看,其实没啥,量太小了,而且广东去年珠三角整个都在下降,连双一线 双新一线都顶不住,惠州这样的小损,其实真没什么,等明年看,没准就补回来了。
而这一点也在相关报道中有所体现,比如每日经济新闻的消息中就提到,项目工作人员表示现在备案价已经下调到了9000-10000一平的档。
然而再看一下1号楼,就会发现,价格可谓天差地别,即便是25-26楼,均价也不过是9000-10000一平这个水平,拿最低的9283一平来看,那只是下滑了22.4%(虽然比一般地区可容忍的幅度要多)。
(免责声明:本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析,不构成投资建议,请勿以此作为投资依据。)
惠州离它的理论高度 还有多远?
然后当地房管局对这个情况的评价也非常出圈拉好感,工作人员表示:
貌似不是,只能说,“腰斩”了,但没完全“腰斩”......
“降价属于市场行为,我们规定是不能高于备案价。只要手续完备,可以正常网签。”
看到这里大致应该都明白了,这个“腰斩”的说法,其实就像我们租房时,中介会推荐的低价房源一样,这个低,可能前置了很多定语。
图片来源:惠民之家
再加上传了好些年的深圳地铁14号线延伸,惠州一直就是深圳人眼里的香饽饽,2021年时据乐有家研究中心数据显示,当时惠州有58%的购房者都是深圳来的,可以说,就是深圳在主导着惠州的楼市。
哦豁,简直是跟不允许降价的地方唱反调!
图片来源:惠民之家
“腰斩”了 但没完全“腰斩”
结果就是这样一个地方,出现了半价卖,1万4一平的房子7000多一平卖,听起来惨兮兮。
所以它完全就是卡住了,真正意义上的不上不下。
但它明显又比珠海、茂名这些要高一些,退一步讲就算珠海保持势头后续有机会在总量上超过,那惠州还是个头部选手。
这些加一起,就可以看清惠州这个“腰斩”卖房的真相,实际上就是一次很正常的房产促销,不用想太多。
但是,如果去翻一翻惠民之家上该楼盘不同楼栋的备案价格,就会发现端倪。
先看8号楼,可以看到备案价这块,1万1到近1万8不等,挑个中间的,16812一平来看,那几乎是打了四折,比开头中介宣传的还离谱。
说完了房子,来说说惠州本身,2022年它还是老样子,那么不上不下。
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