香港楼市见底了吗？国泰君安国际：在经济改善的背景下，市场无须过分担心香港面对的资金抽逃问题

国泰君安国际

由于香港的货币基础已触及2008年11月以来的最低点，市场一直担心资金会流出香港。与此同时，港元也依然疲软。

虽然我们承认这一事实，但我们想指出的是，香港的物业市场似乎正在触底，在高利率的环境下，这是特别令人惊讶的。

与此同时，由于中国内地的重新开放，香港的经济前景一直在改善。我们看到香港的经济增长从2023年第一季度开始加速。考虑到第一季度的强劲增长和去年相对较低的基数，2023年GDP增长率超过4％很有可能扭转过去一年的负增长。

在经济改善的背景下，市场无须过分担心香港面对的资金抽逃问题。一方面，这是一个典型的利率故事，因为港元的收益率相对较低，投资者倾向于持有美元以获得更好的回报。然而，美元资产仍在香港银行体系中。事实上，一旦资金真的流出香港，港元的资金成本也会增加，这自然会吸引资金回流港元计价资产。

因此，港元的整体融资成本在可预见的将来可能仍会居高不下。话虽如此，岛屿经济的楼价触底反弹，似乎显示置业人士对香港的未来越来越有信心。

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香港可能会有一些货币兑换为美元，但存款仍留在香港的银行体系中

随着香港的货币基础触及2008年11月以来的最低点，市场一直在担心资本流出香港。与此同时，港元也依然疲软。为了捍卫联系汇率制，香港金管局在过去一年里通过48次干预行动，买入近2890亿港元，卖出等额港元，使香港金管局的总结余从2022年4月底的3376亿港元减少至目前的约3800亿港元。最近跌破500亿港元，为2008年以来最低。

虽然这在某种程度上反映了资本从银行系统流出，但我们认为，投资者不必过于担心。总结余只反映了银行体系流动性总额的一小部分，而在当时，货币当局有许多工具，其中包括贴现，以便在必要时增加流动性。金管局官员亦强调，过去一年来，存款总额一直在上升，特别是美元存款。换句话说，香港可能会有一些货币兑换为美元，但存款仍留在香港的银行体系中，这将使银行在必要时可以将美元资金兑换成其他货币。

02 但房地产市场正在改善

虽然股市最近一直在走弱，但房地产市场似乎正在回升一些势头。房地产价格指数从42022年Q42022开始一直在上涨，目前已经从底部回升了10％以上。在某种程度上，政府提供的优惠税收措施可能鼓励了购房。更重要的是，考虑到抵押贷款成本的上升，这有点令人惊讶。对于购房者来说，他们似乎看到了抵押贷款的高成本可以通过物业的潜在资本收益来补偿。与股票投资者不同，购房者通常持有相对长远的眼光。更重要的是，地缘政治问题仍然是股票投资者的主要担忧之一。

03 2023年经济将复苏

尽管如此，经济前景一直在改善。得益于强劲的消费，2023年第一季度的经济增长好于预期。经济在2023年第一季度同比增长2.7％，远好于前一季度的-4.2％，这要归功于重新开放的Ch伊内塞大陆地区。特别是3月份零售销售额同比增长近40％，反映了入境游客消费的快速复苏。由于香港和内地之间的跨境活动已恢复正常，我们相信零售销售的整体趋势将保持健康。由于内地背景的购房者在香港房地产市场扮演着重要角色，我们认为香港房地产市场或多或少已经触底。

总而言之，我们看到香港的经济增长从2023年第一季度开始加速。考虑到第一季度的强劲增长和去年相对较低的基数，2023年GDP增长超过4％很有可能扭转过去一年的负增长。

在经济改善的背景下，市场不必过分担心香港面临的资金外逃问题。一方面，这是一个典型的利率故事，因为港元的收益率相对较低，投资者倾向于持有美元以获得更好的回报。然而，美元资产仍然是香港的银行体系。事实上，一旦资金真的流出香港，港元的资金成本也会增加，这自然会吸引资金回流港元资产。因此，在可预见的未来，港元的整体融资成本可能仍会居高不下。话虽如此，岛屿经济的房地产价格触底反弹似乎表明购房者对香港的未来越来越有信心。

本文源自券商研报精选