许家印是如何把恒大“掏空”的？

截至目前，许家印已经消失了近两年的时间，可在此期间，关于许家印和恒大的传说，却始终没有消失过。

地产大佬王石曾如此感叹：“我从来没见过像恒大这么好的企业”。而当时的许家印，曾凭借创立恒大，创造过“三年重回千亿，五年万亿俱乐部”的神话。

但就是这样一个在地产行业叱咤风云的企业，就是这样一位曾无比辉煌的企业家，最终却因为拖欠员工工资、欠供应商货款而备受谴责。

那么，恒大究竟是如何被“掏空”的，而“掏空”恒大的，真的是许家印吗？

在许家印的一生中，“造车”可以说是他最得意的一次“庞氏骗局”。在进入汽车行业之前，许家印只是一名房地产开发商。

而在房地产开发的过程中，许家印发现了一种快速赚钱的方法：从地产商手中购买土地，然后向当地政府申请开发许可证，从而获取土地的使用权，然后再把这些土地转租给其他开发商开发。

而对于房地产行业来说，土地是最重要的资源。为了获得更多的土地，许家印从2017年开始进军汽车行业。从一个小型汽车制造商开始，在短短几年内，他就成功地建立了一家新能源汽车公司，并取得了生产资质。

随后，恒大收购了恒驰汽车（当时还没有正式更名为“恒驰”）。这家公司最大的特点就是它拥有一个全产业链的布局——从车到电池再到电机等各个方面。

据了解，恒大在全国拥有超过1000家4S店和800多个售后维修网点。如果将其与国内排名前十的汽车厂商相比，其规模可谓是一骑绝。

但很快，许家印就发现了汽车业务的另一个致命弱点：恒大汽车无法解决电池供应问题。毕竟对于一家靠房地产托底的汽车公司来说，它在研发和制造方面的能力都非常有限。

为此，许家印还成立了“恒驰”控股集团。为了解决电池供应问题，他以超低的价格从其他公司购买电池；然后将这些电池与自己的生产相结合，为恒大汽车生产动力电池；最后将这些电池卖给消费者。

实际上，“恒大”这个名字并不是真正的恒大集团或恒驰汽车的简称。它只是许家印用来推广他想要造车的一个品牌。事实上，恒驰汽车就是一个空壳公司。

在过去几年里，恒驰汽车一直在以各种形式进行融资和运营，但从未真正推出任何产品或服务。

到目前为止，恒大汽车没有生产出任何量产车型或车辆。此外，就像其他投资骗局一样，在“庞氏骗局”中骗了投资者后，它还必须把钱还给投资者。

事实上，在许多人看来“恒大”似乎已经破产了——因为它没有偿还债务能力。但事实上并非如此。许家印“造车”背后还有一个庞大的资金链。

恒大的高负债、高周转、低成本的经营模式，在房地产行业一直是个传奇。正是靠着“高负债、高周转、低成本”这一套打法，恒大走出了一条自己的道路。

以2017年为例，恒大的销售额超过了5000亿，其中超过4500亿元来自销售回款，占比达到了96.2%。

而恒大当时的负债率也仅为56%。这一年，恒大净利润上百亿元。在土地市场上，恒大可谓是“玩得”出神入化。

2017年，恒大在土地市场上的表现堪称“疯狂”。为了拿下一个项目，恒大不仅靠“降地价”、“调房价”、“给补贴”等手段来“压价”，甚至连打广告都要“低成本”。

许家印曾在多个场合说过：“我就是要让老百姓买得起房！”在许家印看来，只要房子价格低了，老百姓自然就会买了。

2016年5月1日，恒大写字楼项目——武汉恒大·御园开盘，但只卖了6亿元，第二天就清盘了。

2018年2月26日，恒大高端项目——郑州恒大悦龙台开盘，最终实现销售额200亿元。

2019年9月22日的媒体发布会上，许家印说：“到2020年底，集团销售目标是8100亿元人民币（合约销售额）。如果完成这些目标并实现稳健经营的话，下一年的销售额可以达到9000亿元人民币（合约销售额）。”

可是，在许家印的“豪言壮语”背后，隐藏着的，其实是恒大的外强中干。

1、恒大的“高周转”模式，指的是拿地后半年内要开工建设，当年就把房子卖掉，然后用回笼资金继续拿地。

许家印曾说：“我们在2013年、2014年的时候，要求所有项目必须是半年内必须开盘，三年内必须卖完。在这种情况下，我们的土地储备就会保持一个快速的增长，所以我们在2013年、2014年的时候，做了很多土地储备。”

在房地产行业中，“高周转”是指以最快速度获取土地，以最低成本开发房子，以最快速度回笼资金。而这种方式是为了快速回笼资金、降低资金成本而采用的一种销售策略。

当有新土地时，就可以用较少的资金去拿下土地。恒大通过“高周转”模式获得了快速发展，但也带来了高负债、高杠杆和高融资成本等问题。

2、高周转指的是恒大的开发周期非常短。

“高周转”最早由恒大集团提出，指的是项目从拿地到开盘的时间，不能超过3个月。对于这个目标，许家印曾公开表示，“这是公司向社会作出的承诺，我不敢有任何的马虎和懈怠”。

在许家印看来，项目从拿地到开盘，只有保证在3个月内完成，才能实现现金流的平衡。而许家印也曾放言：“如果不能实现3个月的资金平衡，就要把项目停下来”。

但是“高周转”也有一个前提条件——降价销售。以南充恒大悦龙台为例，南充恒大悦龙台的售价从最开始的每平方米7000多元，后来降至6000多元，但项目售价仍然比周边同类型楼盘低近2000元。

为了降低成本，恒大还采取了一系列措施来“节流”。如恒大规定，项目的工程人员、销售人员全天候待命；另外还对材料供应商进行“白名单”管理等等。

可也正是恒大“高周转”埋下的隐患，给许家印以及恒大带来了前所未有的灾难，而恒大也不得不进行“自救”。

2021年，恒大开始了“自救”。先是向恒大的供应商、员工发了一封公开信，称自己“拖欠工资”、“被供应商逼债”……

紧接着，恒大在官网上宣布了一项“自救计划”，即将旗下的酒店资产变卖。

2021年3月28日，恒大旗下位于广东广州、江苏南京和云南昆明的三个酒店正式挂牌出售。

恒大的自救之路仍然是任重而道远，而许家印也已经销声匿迹良久，从目前的形势来看，恒大起死回生的概率渺茫。

不过可以肯定的是，“掏空” 恒大的，远不只是许家印，同时还有市场、经济等多种因素在作祟。