牛啊!天津新房,涨幅全国第二!
对比全国,2023年天津楼市“长脸了”。
新房成交量涨幅22%,全国第二名!仅次于成都。
几个热点城市“刚卧倒”,天津楼市已“险象环生”。
用4个词概括2023年天津的新房市场:
量价齐涨、市区为王、环城失守,房价喀斯特……

2023年,天津新房共成交977万平米。
比2022年的799万平米,上涨22%。

很遗憾,全年没过千万方,成交规模维持在2012年的水平。
天津新房市场的正常容量,在1200万平米左右,如今仍在恢复期。
2023年,是继续去库存的一年。
已连续3年供应量不及成交量,去了440万平米的存量。
为什么,2023年新房成交量能上涨?
全靠“驼峰行情”!
2023年初我们已预判到,果然全年如约实现。

两个峰值,分别出现在3月和10月。
3月成交142万平米,来自上半年的补偿性购房。
10月成交94万平米,来自下半年的政策推动。
年底翘尾不明显。
其实12月认购情况不错,但有些楼盘因完成任务,人为控制签约量,预留到1月。
虽然量涨,但尚未恢复正常,为什么?
作为疫情放开后的头一年,不是要“报复性买房”吗?
❶ 经济环境,影响买房预期。
❷ 房企暴雷未出清,不敢买期房。
今年二手房成交占比高达65%,再次超越新房份额。
❸ 政策刺激力度不够。
只形成阶段性行情,买房成本还需下降,房贷利率和公积金政策暂没跟上。
❹ 新盘供应少。
2022年仅出让400万平米土地,极度影响2023年的新盘供应。
❺ 产品换代,引发观望。
新产品性价比高,二代老盘虽然存量大,但买房人不买账,都期待未入市的新盘。

量涨,价也涨了。
2023年,天津新房成交均价为17767元/平米,上涨2%。

已经“四年连涨”,与体感温度不符啊。
当然,这是“结构性变化”造成的。
❶ 市区成交占比,又扩大了。
2023年,市区新房成交146万平米,占比已高达15%。

市区承载200万平米的容量没问题。
预计2024年,成交占比能到20%。
因为供应量将大爆发,2023年市区出让了18宗地。
以城市更新为主,产品更好,房价也有优势。
❷ 高价盘叫好又叫座。
2023年,成交均价3万以上的,达90万平米。
2022年只有74万平米,涨了20%。
成交均价4万以上的盘,成交量都不错,出现很多“现象级”。

体北金茂府,年底首开认购15亿;
中海峰境南开,两个月就签约了192套;
体北鲁能公馆,全年签约354套;
龙湖青云阙,半年时间几乎清盘了……
大量高价盘的热销,拉升了全市成交均价。
天津房价的“箱体空间”,还在拉大。
2018年是9千到5万5;
5年过去了,2023年已是4千到7万。
2024年因美古花园开盘,还将再拉升,或出现4千到10万。
天津房价,是涨了还是跌了?
贵的越贵,便宜的越便宜,分化剧烈。
本质,也是阶层的固化。

具体来看全市各区这一年的楼市成绩。
和平不做分析,几乎0供应0成交,高光时刻将在2024年。

|市区一哥河西,单价之王南开,环城一哥西青
2023年,市区成交量NO.1依然归属河西,40.3万平米。
但形势胶着,河东虎视眈眈,以39.8万平米步步紧逼。
2024年,市区将三分天下:
河西、河东、南开“三国杀”。
因和平无供应,2023年南开成交均价全市最高,达47600元/平米。
环城一哥,西青当之无愧。
成交均价21981元/平米,继续保持环城最高。
津南成交量因碧桂园安置房“胜之不武”。
西青79.1万平米“实质领先”。

透过表象看涨跌,这一年,谁牛谁熊一眼便知。

| 南开成交量翻倍,全市第一
想不到“地王窝”终于摆脱高冷范儿,成交量上涨98%。
供应量也涨了89%,有供应就有成交。
中海峰境南开、铂悦融御、建投誉山院,都是主力选手。
2024年,南开新盘继续发力,夺回“失去的那些年”。
格调天环、格调西营门、金融街融府,都是走量盘。
| 市内六区,集体飙涨幅
市区开挂,成交量涨幅最高,达47%。

除南开涨98%外,河东涨75%、河北涨78%。
河东“大将”路劲太阳城,单盘就贡献了1/4的成交量。
2024年,河东供应量继续大增。
井冈山、津龙湾、津滨大道……旋风入市,但要“抢被子”了。
河西只涨了47%,全靠小阳春的学区概念。
下半年学区弱化,面临南开分流;河西老城改善,也面临河东分流。
40万平米成交量,对河西来说到天花板了。
| 南开、河西量价齐涨
买房人对上三区的迷恋,到了无法自拔的状态。
市区和环城中,只有南开、河西房价上涨。
有结构性原因,但确实扛住价了,马太效应持续。
河北、河东 红桥,只能以价换量。
| 环城“失守”
成交量整体涨幅全市最低,仅15%。
只有北辰成交量跌了5%,跌幅全市最大。
但供应量却大涨94%,房价依然不乐观。
东丽凭借金钟街,在小阳春“收了一波”。
不过,环城房价没扛住。
西青房价跌的最多,开始补跌,去年只跌了1%。
金融街金悦府、万科翡翠大道等,均降价跑量。
虽然环城解除限购,但明显政策效果没发挥出来。
| 远郊市场,行情稳定
北津人疫情后进场,让武清成交量大涨60%。
静海、宁河,包括滨海的大港,这些“封闭型”区域市场以地缘买房为主。
楼市稳定,不太受行情影响。

2023年,天津呈现了一个“收缩的楼市”,回归核心区。
2024年的楼市,会有几个关键词:
抢被子,背刺、市区高光、环城动荡……
敬请关注1月12日的365淘房第六集年终盛典【乌卡时代】。
现场将发布2024年天津房地产市场行情走势。
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