钓鱼台7号院（钓鱼台嘉园）

就拿万柳书院的墙来说。

“如果我不高兴，不要说潍坊，全山东也别想吃一个好的海肠。”

万柳少爷又反过来带火了万柳书院，本来是北京人知道万柳书院，现在是全国人民都知道了。

换句话说，就是挑更能支付得起溢价的客户。

狗蛋说，买得起霄8的不会只有一套霄8啦，他们可能也是万柳书院、汤臣一品的业主。也有可能是其它的房子风水不好。

过去十几年，霄8是合生内部最重视的项目。一方面是因为，这个项目是合生的绝对门面担当；另一方面，大体量高总价意味着能贡献可观的销售额。

传说中的京圈5大豪宅，不管万柳书院还是龙湖西宸原著、融创北京壹号院、紫辰院，没有一个项目像霄8：

关于对顶级豪宅的想象和概括，北京业内一直有个传说：万柳的墙、西宸的缸、霄8的顶、融创的湖、紫辰院的树。

最近合生内部盛传，朱孟依要自己出山。

2021年初，霄云路8号一套价值6000万的房产被法拍，房子前业主被媒体曝出是“涉黑”的山东潍坊“海霸王”王雷。案发之前，王雷一度控制了潍坊北部三分之二海域，敲诈勒索收取“保护费”同时，私自非法捕捞海肠，还对外放话：

2023年的内网就这样诞生了第一个现象级网红——“万柳少爷”。

关于卖得慢，合生透露给外界的说法是“我们挑客户”“控节奏”。

就有人更加坚信地认为霄8风水不好，所以业主才容易出事。

文|内幕君

不过万柳书院这波走红，霄8也有分到汤，狗蛋刷过几个“万柳少爷”的周边视频，抖音算来算去给他推了霄8。

2019年，霄8入市的第十个年头，业内说它卖了十年，货值还有三分二。到目前，整个项目九栋房源还有三栋在售，两栋还未面市。

2015年，霄8对外展示了一套1000平的四合院，和北京人认知里的四合院不同，霄8的四合院在楼房的顶层。

一个高中生在抖音发了段胯下运球的视频，没有露脸，也看不出球技，但在几天内涨粉百万。

这个项目总的也就301套，早就没什么新房了，有的也是总价近亿的大户型。目前二手房成交均价20万左右，但极少有人挂出来卖。根据克而瑞的数据所示，万柳书院2022年成交总价最高的一套是9400万。

不止业界，合生自己也明白，漫长沉寂的一大原因是产品过时了。

卖了14年，一手房比二手房还多。

霄8，即合生开发的霄云路8号，是北京顶豪项目最早的代言人。2009年，朝阳东北三环外四环内，房子均价每平不超1.5万元，霄云路8号开盘售价8万，甚至还喊出“始于8万，不止18万”。

后来，融创北京壹号院、中国玺、昆仑域、西宸原著、中骏天宸、恒大丽宫、远洋LAVIE、中粮瑞府……

万柳书院是帝都的顶级学区房，去年一套法拍房成交单价达36万。看似平平无奇的视频，抵挡不住网友们嗅到金钱的味道，在视频底下自称“老奴”，一口一个“少爷”。

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更早之前的2018年，北京中介不小心泄露“某业主低调出售京城41套房产”，其中8套霄8。业主被传是范冰冰。

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传说中的“霄8的顶”，就是指这豪横的空中四合院。

那时候，二环以内新房开盘均价在3.1万元每平，二至三环均价约2.8万，一个三至四环的项目开出8万，在当时称得上是天价。

过去的霄8是合生“千金”朱桔榕操盘，2018年携手安缦的这次品牌升级，以及后来营销上使出“涨价去库存”的套路，都没有惊起水花。

一堵能圈住5个足球场的墙，高5米，就是姚明路过，想往里探看也得仰视。这样一堵高墙，据说每一块都是从荷兰舶来的手工砖，含有矿物质成分，不同天气、不同时间段会呈现不同颜色。当年为了勾缝剂能跟得上砖墙的变化，试了30多种方案。

狗蛋说，如果胯下运球的“少爷”定位在霄云路8号，现象级流量带货，可能比安缦还好使。

有网友怀疑“万柳少爷”是项目的营销套路。

但未来可能需要靠老船长了。

你挑客户，客户也挑你。

晚了五六年入市的万柳书院基本清盘了，霄8还在卖。

北京顶豪圈城头变幻大王旗，霄8依然在卖。

狗蛋说，这节奏控得就有点迷了，囤着十年前的诺基亚高端机，怎么在智能机时代卖出高溢价呢？

虽然对外标签是顶级学区房，但万柳书真正的稀缺资源是圈层，是贵圈真贵的身份象征。业主中不乏柳传志、丁磊、柳青、宋丹丹夫妇等名人。这样的项目已经不需要套路了。

在北京限购之前，霄8炒作“天价”的营销策略是很成功的，吸引了不少“要买就买最贵”的外地土豪。但随着2011年以后北京限购政策不断加码，同时北京顶豪市场竞争更为激烈，霄云路8号陷入了沉寂期，也被业内认为是“滞销期”。

这样的空中四合院，对外宣传单价36万元起，最高达50万元，把国内豪宅售价天花板也抬到了空中。

同期的竞品钓鱼台7号院清盘了，霄8还在卖。

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一位刚离职合生的小伙伴告诉狗蛋，新一轮裁员要开始了，他的前同事们去年11月份的工资还没发。低调的

可以说，是霄8凭借一己之力，让帝都人民对顶豪的想象变得具象了：始于8万，不止18万。

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万柳有少爷，霄8靠千金。

那条视频添加了定位「万柳书院」，视频里头有一幅挂画，有人说是齐白石真迹，价值4个小目标。

所以，朱桔榕2018年大刀阔斧给霄8换脸，她去找安缦酒店创始人谈合作，双方成立MAHá CHINA。然后，霄云路8号的部分库存就改了个名推出，现在叫缦合·北京。

倒是霄8可能需要万柳的少爷。

半年之后，霄8又有两套房子被法拍，起拍价合计1.6亿，房子主人是深陷行贿风波的“能源巨头”叶简明。

可想而知，眼看它高墙起，得砸很多人民币。