上海酒店式公寓(上海荣居酒店式公寓)
9.低租金为产业园、高校旁的标准化租赁房
在上海127个集中式公寓中,中环以内的集中式公寓项目占比在47.3%,优越的地理位置是决定租金的核心原因之一。
公寓管理服务人员配置(人房比)
地铁直线距离≤ 200米的租赁房源
整体来看,单体项目平均房间供应数为223间;具体来看,单体项目的房间规模不一,少的有一层楼20多间,多的达2000多间,尤其是Top10项目里,V领地占到8席,主要来自于厂房改造;而高规模单体项目越来越多,不排除将来会有超万间的超级大盘项目出现,“租赁社区化”将成为一大趋势。
2017年,上海新增并投入运营的集中式长租公寓项目55家,成为新增项目量最多的一年。整个产业加速扩容,与政策红利紧密相关:租售并举的旗帜下,银行大规模授信、政府扶持措施,各类参与主体纷纷涌入、资本青睐等等,都为行业的成长注入信心和活力。
张月表示,上海已经拥有较大规模的个体运营商,在赢得规模后,下一步竞争和机会都重点在于效能提升,尤其是运营服务体验的提高上,因此上海集中式公寓也最有可能率先成为租赁品质标杆。
4.房间配置品质化,公共区域成亮点
5.物业服务将更趋细分和高效
上海各长租品牌总运营房间规模
张月表示,集中式公寓的入住率,各品牌存在明显差距,结果背后是深度运营能力的差距,主要体现在整个产业链及房源开发、项目定位、设计、装修、配置、获客能力、租后管理等多个环节,各个环节有效整合匹配后,形成生态闭环,才能始终保持高入住率。
上海链家首席市场分析师张月表示,我们通过对调研信息的总结归纳,将集中式长租公寓——这一快速成长中的租住供应体系做一个基础盘点,如果您正面临租房,节后租赁需求高峰即将到来,希望我们的盘点可以帮助您更快的评估和筛选房源;如果您是一位房东,标准化运营的租赁产品,希望给您一些灵感和参考;如果您是一位旁观者,租购并举国策之下,集中式公寓的风口,也许正与您的居住和生活形成某种紧密的联系。
上海链家首席市场分析师张月表示,集中式公寓的地铁属性都比较强,40%的项目距离地铁直线距离500米以内,73%的项目在1000米以内;这一选址特点,会让项目在出租效率和租金定价上形成一定的优势。
2.扩张加速让租赁新时代到来
78%的项目在房间内设施配备上是非常齐全的,其缺失项目主要为“没有单独抽油烟机”或“没有单独洗衣机“,但多数会配备公共厨房和公共洗衣房;总体而言,整栋公寓的房间内设施在标准统一、品质规格上是相对有保证的。
上海集中式公寓品牌及项目
1.规模运营体将向品质运营体进化
张月表示,集中式公寓的人均配置的合理性,会关系到物业服务质量,也就关系到整个租后体验,主要包括管家服务、公区保洁、24 小时保安、维修、定期社区活动等,并不仅仅在于服务人员配备的数量,分工的合理和运营的专业度更加重要,也有项目的服务运营商是外包管理的,属于行业产业链细化的一个延伸。
房间设施齐备度TOP10
上海127个集中式长租公寓项目分布
2017年上海新增运营项目
上海链家首席市场分析师张月表示,集中式公寓在改造前的物业类型差别很大,诸如厂房、酒店、写字楼、集体宿舍等都存在,因此改造后虽都是开间和小户型为主,在面积大小、朝向、房间形状等却各不相同,户型呈现会比较多。
单体项目房间数Top10
3.入住率差距凸显深度运营能力
2018年1月平均入住率
7.项目户型——多元化、个性化
10.地铁属性——项目核心优势条件
低租金的集中式公寓普遍具备两大特点,一是地处非核心位置,周边一般有产业园:例如冠寓周浦店附近有张江科技园区、泊寓虹桥南华店附近有大虹桥商务区、自如寓交大其灵店靠近紫竹园区和交通大学等等;二是供应规模都不算小,有7个低租金项目房源供给在300-450之间,这对周边商圈整体租赁供给易形成一定影响,对相对低配的个体房东造成一些短期出租压力。
8.高租金为地理位置优越的品质房源
上海是全国集中式公寓品牌数量最多、总体供应规模最高的单体城市;与此同时,也形成了拥有较高规模的个体运营商。为此,上海链家对集中式公寓进行了独家调查,并就TOP10品牌的公寓特点、规模和品质作出如下的分析。
6.规模化、租赁社区化正在到来
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