上海酒店式公寓 上海荣居酒店式公寓

上海是全国集中式公寓品牌数量最多、总体供应规模最高的单体城市；与此同时，也形成了拥有较高规模的个体运营商。为此，上海链家对集中式公寓进行了独家调查，并就TOP10品牌的公寓特点、规模和品质作出如下的分析。

上海127个集中式长租公寓项目分布

上海集中式公寓品牌及项目

上海链家首席市场分析师张月表示，我们通过对调研信息的总结归纳，将集中式长租公寓——这一快速成长中的租住供应体系做一个基础盘点，如果您正面临租房，节后租赁需求高峰即将到来，希望我们的盘点可以帮助您更快的评估和筛选房源；如果您是一位房东，标准化运营的租赁产品，希望给您一些灵感和参考；如果您是一位旁观者，租购并举国策之下，集中式公寓的风口，也许正与您的居住和生活形成某种紧密的联系。

1.规模运营体将向品质运营体进化

上海各长租品牌总运营房间规模

张月表示，上海已经拥有较大规模的个体运营商，在赢得规模后，下一步竞争和机会都重点在于效能提升，尤其是运营服务体验的提高上，因此上海集中式公寓也最有可能率先成为租赁品质标杆。

2.扩张加速让租赁新时代到来

2017年上海新增运营项目

2017年，上海新增并投入运营的集中式长租公寓项目55家，成为新增项目量最多的一年。整个产业加速扩容，与政策红利紧密相关：租售并举的旗帜下，银行大规模授信、政府扶持措施，各类参与主体纷纷涌入、资本青睐等等，都为行业的成长注入信心和活力。

3.入住率差距凸显深度运营能力

2018年1月平均入住率

张月表示，集中式公寓的入住率，各品牌存在明显差距，结果背后是深度运营能力的差距，主要体现在整个产业链及房源开发、项目定位、设计、装修、配置、获客能力、租后管理等多个环节，各个环节有效整合匹配后，形成生态闭环，才能始终保持高入住率。

4.房间配置品质化，公共区域成亮点

房间设施齐备度TOP10

78%的项目在房间内设施配备上是非常齐全的，其缺失项目主要为“没有单独抽油烟机”或“没有单独洗衣机“，但多数会配备公共厨房和公共洗衣房；总体而言，整栋公寓的房间内设施在标准统一、品质规格上是相对有保证的。

5.物业服务将更趋细分和高效

公寓管理服务人员配置（人房比）

张月表示，集中式公寓的人均配置的合理性，会关系到物业服务质量，也就关系到整个租后体验，主要包括管家服务、公区保洁、24 小时保安、维修、定期社区活动等，并不仅仅在于服务人员配备的数量，分工的合理和运营的专业度更加重要，也有项目的服务运营商是外包管理的，属于行业产业链细化的一个延伸。

6.规模化、租赁社区化正在到来

单体项目房间数Top10

整体来看，单体项目平均房间供应数为223间；具体来看，单体项目的房间规模不一，少的有一层楼20多间，多的达2000多间，尤其是Top10项目里，V领地占到8席，主要来自于厂房改造；而高规模单体项目越来越多，不排除将来会有超万间的超级大盘项目出现，“租赁社区化”将成为一大趋势。

7.项目户型——多元化、个性化

上海链家首席市场分析师张月表示，集中式公寓在改造前的物业类型差别很大，诸如厂房、酒店、写字楼、集体宿舍等都存在，因此改造后虽都是开间和小户型为主，在面积大小、朝向、房间形状等却各不相同，户型呈现会比较多。

8.高租金为地理位置优越的品质房源

在上海127个集中式公寓中，中环以内的集中式公寓项目占比在47.3%，优越的地理位置是决定租金的核心原因之一。

9.低租金为产业园、高校旁的标准化租赁房

低租金的集中式公寓普遍具备两大特点，一是地处非核心位置，周边一般有产业园：例如冠寓周浦店附近有张江科技园区、泊寓虹桥南华店附近有大虹桥商务区、自如寓交大其灵店靠近紫竹园区和交通大学等等；二是供应规模都不算小，有7个低租金项目房源供给在300-450之间，这对周边商圈整体租赁供给易形成一定影响，对相对低配的个体房东造成一些短期出租压力。

10.地铁属性——项目核心优势条件

地铁直线距离≤ 200米的租赁房源

上海链家首席市场分析师张月表示，集中式公寓的地铁属性都比较强，40%的项目距离地铁直线距离500米以内，73%的项目在1000米以内；这一选址特点，会让项目在出租效率和租金定价上形成一定的优势。