学区房是什么意思(什么是学区房啊)
咱们以北京这次学区房的“改革”为例,这次最大的变化是多校划片,意思就是一个小区对应多个学校,也就是随机分配入学,最后的结果是可能进入好学校,也有可能进入普通学校。
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世界上没有绝对公平,最后只是相对的公平。
最后:分析了这么多,我们总体的建议是:不要单纯去投资学区房。不管你在哪个城市,你高价购买的学区房,很有可能只是因为政策的变化,最后的价值会稀释到你欲哭无泪!
那最大的利空也就来了,过去一定可以上顶级学校的那些学区房,突然之间价值就被稀释了。该学区房价值被打了一个很大的折扣。过去它100%可以上顶级学校的,现在突然成为了一个概率的问题,可能是70%,可能是50%,可能是30%。总之呢,价值肯定减少了,那价格肯定要下跌,至于跌多少,完全取决于市场对它的重新认识和评估。当初高价购买这些顶级学区的买家,这次估计要打掉牙往肚子里咽了。
房子的价值+学位的价值就是学区房的在某个时间点的价格。学位的价格其实也能估算出来的。假如某区域有A和B两个小区,他们距离很近,楼龄和品质同样相近,A小区是学区房,而B小区是普通学区,然后用A小区的最小平米的房子总价,减去B小区的同样平米的房子总价,最后的差价大概就是学位的价格。我们去拆分和估算,是为了更好的理解学区房。
好学校本质其实是稀缺资源,最后为了教育的公平,就变成了如何分配这个稀缺资源,能够更公平的问题。就近入学原则,一直是一个比较好的方案,一旦长距离的跨区域上学,带来的问题是非常多的。
学区房价值蒸发,主要取决于政策变化,当各个城市政策的发力方向和北京一样的时候,那些全国其它城市的学区房一定要小心了。最后有可能价值被分配,结果就是价格下跌,当初高价接盘的人,肯定要倒霉了。
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以前百分百对口普通学校的房子,在学区房被稀释后,他们迎来了利好,它等于是承接了学区房的部分价值。以前这样的房子,是不可能有机会上好学校的。现在变成了有一定的概率可以去好的学校。它的价值相当于是升高了,至于升高部分具体是多少,还是那句话,这需要市场的人们来评估它。这类房子肯定是要涨价升值的。
学区房这种东西,说白了就是买一个学位。它的价值重头是在学位而不是房子本身!
但是就近入学这个方法也有解决不了的问题,即使是多校划区,在本区域内,肯定是相对公平的。但是放眼到全部的片区,每个片区整体的教育资源仍是不均衡的。一定存在:有的片区好学校多,而有的片区好学校少,这种不均衡还是没办法改变的。未来可能会出现片区房!也就是说,某个片区整体的好学校多,去这个片区买房,最后上好学校的概率高。这样的片区房的价格,必然会高于那些学校相对弱的片区。
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还有一部分住宅会因学区房规则的变化反而迎来利好!
这里最根本的问题是,未来别的城市,会不会去效仿北京的做法,即使现在不效仿,未来是随时有可能效仿的。从这个角度来看,学区房的投资,完全就像坐在火山口。它的价值,完全取决于游戏规则的变化。这种风险,始终会存在。
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北京如果是风向标,那全国的学区房都是大利空!
前段时间北京学区房“改革”的事,想必大家都知道了。今天就聊聊和学区房有关的话题,这里的底层的逻辑适合所有的城市!
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