涨幅第一!西安楼市,玄了!
如果说成都楼市是这两年中国房地产史上的一个异类,那西安楼市则是一个魔幻。
成都之所以是异类,是因为在这两年的萎靡市场中,成都却像一个干劲十足的小伙子,充满了爆发力,二手房成交量在当年创下了历史新高。今年二三月份,成交量刷新了历史纪录。
新房和二手房价格更是持续上涨。
而西安的魔幻则在于,它不同于成都的新房与二手房都坚挺,而是新房市场很嗨,二手房市场很惨淡,形成了鲜明对比。
从房价方面来看:
不久前国家统计局公布了10月70个大中城市数据,新房价格环比下行的城市有56个,同比下跌的城市47个。环比上涨的城市只有11个。
其中西安的新房涨幅全国第一,环比上涨了0.6%,同比上涨了3.6%。

如果只是这一个月领涨,可能还是巧合,但过去半年(5-10月)全国70城房价数据发现,西安新房价格涨幅有3个月领跑全国,还有1个月涨幅仅次于上海,排在全国第2。
整个前10个月,在国家统计局公布的全国70城房价数据中,西安是今年为数不多的新房价格未下跌的城市。
二手房方面,西安则早就转跌,10月份环比持平,同比则下跌了0.8%。而且,和大多数城市一样,目前西安的二手房挂牌量不断创新高,已经达到了19万套,而且挂牌的房源中,多数都是降价卖房。
从成交量角度来看:
克而瑞披露的数据显示,西安10月份新房成交面积环比上涨了52%,同比更是上涨了103%。

二手房方面,10月份也上涨了不少。

但上涨的成交量依旧没有撑起价格,二手房价格跌势根本收不住。

西安的新房和二手房,为何分化如此明显?
一般来说,一个城市的房地产市场冷暖,新房和二手房都会同时感应到,但西安偏偏是一个向左,一个下楼。
有人从供应角度来解释。
从西安新房供应情况来看,今年前10个月,除了个别月份高于前两年外,大多数都比之前的供应少了很多。

这可以视作一个因素,更重要的还是下面两个因素:
第一,目前西安推出的新房品质有不错提升,引发了之前业主改善需求的涌入。
在过去几十年的城市化进程中,城市大量造房,主要追求量,而轻视了质。随着城市化的放缓,市场需求的走弱,开发商们现在都进入了品质提升阶段,新上市的房子,相比于之前的老房子,品质提升了不少。
今年西安市场上新亮相的项目,大部分都是以140㎡起步、2T2的纯改善产品为主。西安第四代住宅“蔚然成风”,从2022的零星布局,到2023年的遍地开花。即便还有楼盘不是第四代住宅,但整体品质相较于之前,也提升了一个档次。
这让二手房的老业主们向往不已。所以,可以看到,西安目前很多老业主们降价挂牌出售二手房,借助当下的政策,转向新房市场换改善型房子。
这一点可以从数据中得到佐证。
一方面,西安的二手房挂牌量和大多数城市一样,不断创新高,
另一方面,西安新房成交中,大户型面积成为了主流。
10月西安主城共有21个楼盘4635套房源开盘选房,多个热盘集中带动下,平均开盘去化率62%,相较9月上涨9个百分点。建面约90-140㎡房源成交占比57%,建面约140㎡以上房源占比约38%,形成了明显的改善市场特性。

从这个角度来看,新房与二手房的不同的表现所反映的现状便是,新房是改善需求撑起来的,而表现不好的二手房市场,则主要是刚需在支撑。
第二,限价之下,同一片区的新房比二手房便宜。
限价与摇号是引发2016年以来各地万人摇号抢房盛况不断的根本原因。也是让西安新房与二手房市场表现迥异的原因之一。
以今年上半年西安推出的一些新盘来看,高新区的天地源丹轩梓园,备案价2.92万元,周边二手房6.16万元。
雁塔区的华洲城领誉,备案价1.73万元,周边二手房价格2万元,五龙悦世纪备案价1.7万元,周边二手房2万至2.3万元。
诸如此类。

以上因素综合影响之下,最终导致了西安新房市场与二手房市场不同的表现。
楼市整体已经进入了黑铁时代,房地产市场供求结构发生了根本性改变。
简单来说,就是房地产已经进入了买方市场。何为买方市场?买方市场是购买者拥有主动权,市场会迎合购买一方的需求而做出妥协。
也就是说,大家购房根本不用着急。房价横盘与阴跌的时间,未来3至5年是很难改变的。
这一周期之下,即便强悍如成都,二手房价格也挡不住跌势,西安亦是如此。
对于购房者来说,无论哪个城市,都可以不着急,慢慢挑选。
当然,不是所有的人都能等这么久。毕竟房子对于很多家庭,的确是硬性需求,自身要居住,小孩上学也需要房子。
所以,对于等不了那么久的人而言,本号的建议是,综合利弊考虑,两害相权取其轻。若能买到相对抗跌一些的房子的,那就是赢家。
西安这座城市,作为西部第一城,最大的优势,就是人口竞争力,在西北没有哪座城市敢与之争锋。
七普数据显示,2010年至2020年十年间,西安常住人口增加了448.5万人,增量位居全国第四。
2021年西安常住人口增加了20.3万人,位居第四。2022年增加了12.29万人,依旧位居第四。

人口源源不断地流入,带来源源不断的需求,对西安楼市构成较大利好。
而且,西安还虹吸着周边地区的购房需求。
这些都构成了西安房价的底气,但在房地产市场整体预期缺失的当下,西安也改变不了回调的局面。
唯一的不同,可能就在于西安由于房价泡沫相对东部城市较小,理论上的需求强悍,房价跌幅可能相对小一些而已。
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