房产证加名（去名,更名,到底有多难）

案情简介：某套老房子2016年动迁，动迁后分到一套动迁安置产权房，产权人为外婆、女儿和外孙（女儿的儿子），共有形式为共同共有。之后外婆2019年过世，要办理遗产继承，需要先把外婆的遗产份额从共同共有的状态下析产析出来，外婆到底有多少产权份额呢？是不是产证上是三个人名字，共有形式为共同共有，外婆的遗产份额就是1/3呢？

前两日，一个朋友咨询我：我太太在婚前和她父母共有一套房，我也在婚前买了一套期房（签了买卖合同并付了房款），之后我们办理了结婚手续。

但是，我和他说：前面那套房子去你太太的名字，也需要缴税的。

说到这里，我想起我前段时间办理的一个非常有典型意义的分家析产、法定继承的案件。

税务窗口告知：外孙这个「不见」的1/12需要缴纳相关的税费，缴纳税费有两个选择，其一是按照买卖这个1/12的方式缴税，其二是按照赠与这个1/12的方式来缴税。

我告诉他：现在房子都是以家庭为单位来计算是几套的，无论你是婚前买的，还是婚后买的，交易中心看的是你这个家庭总共有几套房子的，而不是法律上女方的房子是否和男方有关。

我看着他不说话，他突然灵机一动说：要不我先办个离婚手续，等我的产证办好后再复婚。

我们法律工作者会认为，产权人之间当然可以按照不均分的分配比例进行析产，因为共同共有是不区分份额的共有。

为何3个人共同共有，就一定是每个人1/3的份额呢？

结婚后，我买的这套房子可以办产证了。

这确实是个好主意。

我们这个案件最终是经过法院的调解析产：外婆遗产1/4、女儿1/2、外孙1/4，然后外婆的遗产由这个女儿继承（其他继承人放弃了），分家析产 法定继承后，产权情况为女儿3/4，外孙1/4，法院对此出具了调解书，到这里案件依然感觉很简单的。

当事人在过户审税时遇到这个难题向我求助，我也表示不能理解，于是立刻拨通了上海的12366税务热线对此进行了咨询，税务热线就此事为我对接到了该交易中心驻点的税务老师。

第二，我太太她和父母共有的房子也是她婚前的啊，和我没关系；

赠与的税费，因为是直系亲属间的赠与，所以只需要缴纳这个1/3份额的3%的契税。比如，这套房子，交易中心评估下来是600万，那么这个1/3份额就是200万，需按照200万*3%等于6万来缴税。

我仍然看着他，不说话。

一个「没有平均分配」的析产，引发了实践中一系列的不同解读。

如果3个人对房屋共同共有，就是指3个人中的每个人，对房屋的整体都有完整的所有权。如果要处分这个房屋，必须经过全体共有人同意才有效，否则处分行为就不发生法律效力。并且在析产之前，不能默认3个人共有，每个人就一定是1/3，也有可能析产时有人份额多有人份额少。

这时，当事人才终于舒了一口气。

最后当事人再一次找到之前处理过这个事情比较了解情况的税务负责人，于是问题很快速的就解决了。

但我在办产证时交易中心税务窗口告知我，我这是二套房，要让我缴纳3%的契税，3%和1.5%的契税相差十万呢，我对此特别不能理解：

如果那套房屋是你太太和她父母「共同共有」的，那么在不去法院做分家析产诉讼的情况下，你太太这个1/3的份额（共同共有，在不经法院特别析产的情况下，税务部门默认每人1/3），只有两种途径给她的父母：“买卖”或者“赠与”。

最终在税务部门领导的指导和帮助下，按照在法院析产的结果办理了税务审核，并完成了产权去名，最后登记的是女儿3/4，外孙1/4。

他听了后，提出一个好的想法：那就让我太太把她和父母的那套房子上她的名字去掉，这样我这套房子就是首套了，就可以省1.5%的契税了！

他后面选择了什么方式又或是什么都没做，我就不得而知了。

但是，到了交易中心审税时，关于析产份额出了状况。

最后，他一脸期待的看着我说，还有没有其他成本更低的方法？

听我说了这么多，这个朋友一脸诧异的看着我：程律师，这房子是她父母出全款买的呀，当时我太太还没成年呢，只是加了个她的名字而已，现在只是单纯把当时加的名字去掉，怎么搞得这么复杂了呀！

所以，按照平分，外孙本来是1/3，现在外孙是1/4，那外孙有1/12的份额不见了，给女儿了吗？

我们带着书面材料按照约定的时间地点找到了该税务老师，该税务老师又引荐我们和税务部门负责人当面沟通，税务部门负责人之前曾处理过一起和我们类似的不均分析产的案件。

交易中心税务窗口老师认为，三个人共同共有，析产结果只能是份额平分，每人1/3。

那为什么现在我办产证就要看我们两个人名下的房产情况呢？

所以，最后我想说，共同共有和按份共有有本质的区别：

当事人听到这个说法的时候非常不能理解，他认为原来产权是共同共有，共同共有是不区分份额的每个产权人对房屋的整体享有所有权，在析产时，我们产权人之间一致同意按照一定的比例析产，为何不可呢？

但是值得说明的一点是，如果没有经过法院的析产，直接去公证处或交易中心做析产更名或去名，那么交易中心基本只认可平均分配，每人1/3。

如果3个人对房屋是按份共有，那一定会在产证上明确登记上每个人的份额比例，如果要处分这个房屋，按份共有人是可以处分自己的份额的。但共同共有不一样，哪怕你的份额可能析产来的多，但是处分任何一部分都需要全部共有人都同意。

买卖的税费就是正常二手房买卖的税费，如果这套房屋是她的父母的唯一住房，那么就是1%或者1.5%的契税，还要看这套房屋是否是普通住宅，以及是否是满五唯一……

第一，我买房子签合同是在婚前呀，虽然我办产证是在婚后；

所以，在最开始登记产权上产证时，一定要多留个心，至少要知道，什么是按份共有，什么是共同共有，以及房产证加名、去名、更名的法律意义和程序。

所以，很多时候父母买房子时，根本没想那么多，就是单纯的想加上孩子的名字，给孩子一个保障，一个权利，一个安全感，可是万万没想到：加名是容易，但去名是真难！

本以为到这里，这件事就顺利结束了。

（全文完）

这个案件里面非常重要的一个法律问题就是产权的共同共有的法律含义，以及对共同共有的房屋应该如何析产？

但是，到了这套房屋再次出售交易时，当事人本以为外婆遗产的这个1/4份额缴纳20%的个人所得税即可，没想到到了税务窗口又提到了上次更名时的「平均分配」问题，认为外婆遗产是1/3……

如果产权人及外婆的继承人之间在法院做房产的析产时，根据对房屋的贡献大小一致确认析产的份额为外婆1/4、女儿1/2、外孙1/4，那么是否可以按照各方在法院确认的析产份额来认定，而不是默认的每人1/3？