专家和碧桂园前高管激辩房屋预售制(到底是,非常好的政策,还是,纯欺负买房人)
本文源自金融界
本轮房地产调整,因为烂尾现象,预售制再次成为口诛笔伐的焦点。近日,百度《商业进化论》栏目邀请到碧桂园前执行董事吴建斌、《经济动力学》作者王兆卿进行探讨。
吴建斌毫不讳言,房地产公司一开始没钱,通过预售制有了钱,为了发展得更快,用回流资金买新的地,用新买的地产生的资金再买地,始终口袋里没钱。
吴建斌进一步分析,过去二三十年,房地产公司实际上把一块地做了两次融资。一次是从银行做融资;第二次是通过销售,老百姓从银行贷款买房,钱又回到房地产商。所以,房地产商的回报率可以做到百分之几十。
房地产预售制施行了二三十年,是不是应该完善?吴建斌指出,预售制是非常好的政策,但现在必须完善,事实上也是在不断完善,“以前有图纸就可以卖房子,后来变成了主体结构完成了才可以卖,实际上已经在提升”。
吴建斌表示,如果没有预售政策,城镇化就不会这么快,城市也不会这么漂亮。他提到,民营房企上世纪90年代开始大量出现,一开始没有钱,注册资金都是拆东墙补西墙。国家出台预售政策将市场有效激活,房地产商从银行贷款,购房人从银行按揭贷款然后把钱给了开发商,开发商把整个链条运转起来。
王兆卿认为,预售制可以改成房地产开发商从银行借钱,而不是让购房人从银行借钱。在他看来,正是因为杠杆全部加到了买房人头上,开发商才加了更多杠杆建更多房子。如果杠杆加在开发商头上,因为杠杆率上升,开发商就会约束自己的行为了。
“碧桂园在三四线城市不停买地、开发项目,再卖给购房人,这件事情需要非常多思考和商榷,尤其要看当地的居住情况,房子到底够不够住。”王兆卿强调。
“这是一种人性,当看到未来有更大的期待时,就像举手就可以摘到的果子,为什么不去摘呢?”吴建斌认为,站在房地产商的角度,他们还觉得自己非常委屈,“花了这么大的力气,对税收贡献这么大,结果是个负数”。
王兆卿认为,预售制最大的问题在于,对买房人来说是不公平的。说难听点,预售制是纯欺负买房人,买房人权力最小,义务最多,既没有监管资金的能力,也没有监督资金去向的能力,背下所有债务。
吴建斌表示,从自己曾经任职的三家房地产公司看,房地产内部对投资非常谨慎,之所以出问题,就是太急于把公司做大,忽视了负债率过高的问题。
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