这个特大城市(房价卷麻了)
出口方面,前三季度东莞的进出口额9518.9亿元,下跌了12.8%。其中出口6364.5亿元,下降了13%。
这样的事情已经见怪不怪。北京睡城廊坊就有很多这种案例,2017上半年高点买入,高位站岗,之后房价腰斩,不仅跌没了首付,连房子剩余的价值都无法掩盖剩余贷款。
第一个,2%的增速在24个万亿GDP城市中倒数第一。
第二,至于只有一套房的中产家庭,未来要做的,是尽一切可能降低刚性债务,收缩家庭的债务表。
东莞经济失速的直接原因,是工业和出口跳水。
第一,成交量膝盖斩,是直接原因。
然而大环境转变之下,深圳、广州都自顾不暇,哪还有力气来支援东莞楼市。
东莞房价持续下跌,原因有三:
从数据来看,2015年东莞商品房有60%卖给了深圳人,2021年深圳客占比跌破了10%,去年更是跌至5%。
如今两座城市楼市所遭遇的局面也雷同,步调基本都一致。
然而如今因为资金链断裂,已经断供,想要卖出房子解套,但房价已经跌至270万元左右,即使出售成功,扣除首付176万元,还欠银行约120万元。
松山湖高新区跌幅18.9%。
区别只在于,下调速度快和慢。经济、产业、工业实力强,下调慢一些,其余下调快一些。
东莞虽然GDP过万亿,工业实力位居全国前十,人口超千万,但人口中的大多数都是工厂打工人员。购买力根本撑不起东莞的房价。
然而随着大调整时代到来,所有本身实力、购买力超越无法支撑泡沫巨大的房价的城市,都在挤泡沫。
增速更是夺得了3个倒数第一。
在工业千亿产业数量上,佛山拥有9个千亿产业,产业数量和千亿产业总值,位居全国前列。
都在2022年先大幅放开限购范围,最后干脆都直接全部解除限购,但都没有托起来。
所以,本号一直在强调:
数据显示,东莞商品房在2020年见顶,当年商品房成交面积741.7万平方米,成交64720套。
所以,前三季度,东莞与深圳走出了截然不同的速度。
高点时期,其主城街道的东城、南城均价突破了4万/平米,靠近深圳和珠江的长安镇均价也登上了4万。东莞房价的天花板松山湖,价格一度冲破了7万元。
第三,对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说,挑到好的房子,如果收入能够负担得起,可以买。没有硬需求的人,不用急。
楼市在经历了2022年、2023年两年冷场之后,这样的事情各城市都不乏类似案例。
近日,每日经济新闻一篇关于东莞楼市的新闻,让人大跌眼镜。
第三,经济失速,是根本逻辑。
去年上半年,东莞的GDP增速只有1.5%,在24个万亿GDP城市与广东21个城市中均倒数第一。
表面上东莞与深圳都是工业强城,但是深圳已经是科技驱动经济发展,东莞本质上仍是代工厂,产品的科技含量并不高。
第二个,东莞前三季度GDP相较于去年同期的增量只有117.54亿元,同样位列倒数第一。
房价收入比甚至比过去更高。
东莞也拥有7个千亿产业,千亿产业总产值更是位居全国第四,仅次于苏州、深圳、上海。
第二产业(广义制造业)增加值为4488.59亿元,同比下降0.3%。同时,前三季度,全市规模以上工业增加值3769.87亿元,同比下降3.6%。
根本逻辑在于东莞的产业科技含量不够高。
第一,高位站岗的炒房客,能现在卖掉的,不要拖,越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客,应该见好就收,否则当初凭运气赚到的钱,未来会凭本事全都吐出来。
对于房价远超城市平均购买力,超前透支城市经济、产业实力的城市来说,往后房价回调是必然选项。
两座城市均是GDP过万亿、工业实力位居十强的城市,人口也很接近,佛山逼近1000万,东莞1000万出头。
第二,房价远超城市的购买力,是核心因素。
去年前三季度,东莞的GDP为8118.72亿元,同比增长2.0%。
目前两座城市新房普遍打折,二手房普降,挂牌量创新高。
到今年前11个月,成交面积为281.9万平方米,成交套数23449套。比群爱那低不少,相比于2020年高点时期,更是膝盖斩。
东莞与佛山可谓难兄难弟。
尤其是东莞的第一大产业支柱产业计算机、通信和其他电子设备制造业增加值下降1.5%。
去年郑州就有业主“免费”送房,也即房子卖给你,不要你的钱,但房子剩余的贷款得你来承担。
东莞亦是如此。这座当年房价曾领涨全国的城市,如今已经陷入了跌跌不休的局面,特别是房价泡沫超级巨大的松山湖片区。
东莞房价虽然调整了两年多,但房价仍在绝对高位。最关键的是,去年工人的工资也缩水了不少。
此外,以往东莞市场中的中坚力量除了东莞土著外,就是深圳客,还有部分广州客。
在前不久写佛山楼市的文章中,就已经强调过。
东莞今年很多镇的均价跌入了“1”字打头时代。
塘厦镇跌幅第一,均价下跌了32.9%。沙田镇、高埗镇、石龙镇、厚街镇、樟木头镇、常平镇跌幅均在20%以上。
于是,我们发现,这两年深圳客大规模撤离东莞。
新闻说,东莞某业主在社交平台上发布了一个帖子,说自己2020年11月,头脑发热,在东莞松山湖买了某开发商一套96平方米的房子,当时花了572.6万元,含税费600万元出头。
第三个,与省内其他兄弟相比,东莞上半年和前三季度,增速倒数第一,跑得最慢。
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