约7（57万元,广州再现地王）

图 源丨新华社

纵观越秀地产近期拿地的策略，它青睐的是总价较低的核心区域地块，投资者也将之称为“蝇型地王专业户”。越秀地产的策略现在看来还算合理，在淡市之下抢下核心位置的地王，通过高周转的方式，迅速回笼资金具有相当的可行性。

编 辑丨骆一帆

不过，在频繁融资和不断拿地的情况下，越秀地产的负债水平保持得还算得当。根据中报，截至2023年6月30日，越秀地产剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为66.77%、125.88%、2.59倍。

越秀地产在收入这宗地块后发布公告表示，以合理成本收购广州市海珠区琶洲西区地块，将增加越秀地产的优质土地储备，并有助于巩固其在广州的战略地位。

作 者丨吴抒颖

根据最终越秀地产的成交价格计算，琶洲西地块的最终成交楼面价为约7.6万元/平方米，溢价率58.7%。这是广州首宗楼面价突破7万/平方米的地块，而广州上一次出现地王还是在三年前——2020年，广州城投拿下越秀南路地块，楼面价是64576元/平方米。

这宗地块同样具有不错的区位条件，但操盘难度也不低。一位合肥房企人士告诉21世纪经济报道记者，“这宗地块应该是2024年合肥新房的天花板，但是地块限制比较多，地块面积小，多地块南边也有不利因素，需要种树还有限高。”

越秀狂奔

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陈雪强分析称，从此次土拍热度来看，房企对于核心区域优质地块给予十分高的溢价。尤其是取消限地价后，房企对于优质地块的竞拍会更加激烈，拥有一定资源优势且具备打造高端产品潜力的地块更是受到房企青睐。这也与近几年广州高端产品去化提升显著、豪宅产品去化效果较好有关。因此也坚定了开发商趋于拿市中心核心优质地块的信心。

按照楼面价和售价计算，这宗地块能够为房企带来较为可观的利润。根据公开消息统计，这宗地块吸引了保利、招商、中海、越秀、珠实、华发、建发、国贸和金茂等9家央国企报名，最终被越秀地产收入囊中。

琶洲西区这次推出的地块是仅有3万平方米的小地块，但因其独特的地理位置受到了房企的争抢。最终，越秀地产以约22.7亿元的总价、约7.57万元/平方米的单价拿下，溢价率高达59%。

本期编辑 钟海玲 实习生陶陶

资金的加持，就是当下房企扩张规模的利器。今年前11个月，越秀地产累计合同销售金额约为1329.1亿元，同比上升约29.1%，已经完成年初的销售目标。

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越秀地产在2021年才进入合肥市场，目前首个项目也尚未交付。越秀地产能否赢得合肥市场的青睐，也还存在不确定性。“越秀地产之前在合肥没有高端豪宅项目，购房者没法参考。”上述合肥房企人士表示。

如今看来，越秀地产管理层是有十足的自信，在安全的前提下，拿地和融资两不误。

越秀地产董事长林昭远在公司2023年中期业绩会上表示，“2021年第四季度开始，特别是去年，房地产行业急速调转，企业出现问题要考虑对这个市场的波动做了哪些准备，如何管好杠杆和流动性，企业出问题不能怪市场，只能怪自己。”

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在拿下琶洲西地王的同时，越秀地产还在合肥也拿下了一宗“楼面价地王”。12月28日，在合肥土拍上，越秀地产以总价8.35亿元竞得滨科城一宗地块，成交楼面价约2.3万元/平方米，溢价率28.06%。

广州取消地价上限后，“提振市场”的时刻很快就到来了。12月29日，广州琶洲西区一宗地块公开出让，经过5个多小时、85轮的竞价，越秀地产打败了其余8家竞争对手，成为新晋广州楼面价地王的所有者。

一位华南房企的总部人士对21世纪经济报道记者分析称，“这几年地方国企有几家冲得很猛，这些房企的优势是融资成本特别低，能够借到钱。但是，借到钱还得不拿错地，不然神仙也救不了。所以小的优质地块更受欢迎，大的占用资金量也不小，所以除非大型央企多数也没有那个实力去拿。”

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但是，在许多民营房企退场之下，房地产行业的资金集中度提升，越秀地产由此速度蹿升。

即便在这几年国央企崛起的大背景下，越秀地产的狂奔也显得格外耀眼，扩张路径与之前“黑马房企”也没有区别。越秀地产的产品在业界算不上顶尖水平，在没有进行全国化规模扩张之前，它是一家“中规中矩”的区域深耕型国资房企。

这其实也与之前黑马房企的扩张路径类似。

这是广州取消地价上限后的首次土拍，如果没有琶洲西区的这宗地块，这次土拍的结果实在乏善可陈。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强分析称，从此次土拍情况来看，土地市场呈明显分化趋势，从地块自身素质来看，琶洲西地块区位十分优越，周边高端楼盘去化理想，价格也有支撑，这是众多实力房企追捧的原因。

越秀地产拿下的琶洲西地块，由于区位优势明显，成为房企争抢的目标。这宗地块占地面积为2.37万平方米，计容建筑面积3万平方米，挂牌起始价14.3亿元，起拍楼面价约4.77万元/平方米。其毗邻越秀地产的两个豪宅项目琶洲·樾及琶洲南TOD，这两个项目均价均在12万/平方米以上。

在融资方面，越秀地产保持畅通。今年12月20日，越秀地产宣布与一家银行订立一份融资协议，越秀地产由此获得5亿港元定期贷款融资，贷款期由首次提款日期起计12个月。今年12月15日，越秀地产也公告称，其获得两家银行共计13.5亿港元定期贷款融资。

再现地王

这两年，越秀地产一面巩固大本营广州的实力，一面走向全国攻城略地。

12月29日当天，广州本应有7宗地块进行交易，但最终有3宗地块延期出让，一宗地块中止出让；成功出让的3宗地块，成交总额为125.33亿元，平均溢价率7.18%。

越秀地产正在褪去“保守”的标签，成为新晋的“地王制造机”。在拿下广州这宗地块的前后，越秀地产土地投资火力全开，不仅拿下了广州天河世界大观地块，也在合肥竞得了一宗“楼面价地王”。