万科（给刚需来点不一样的）

从退让街道的落客港湾开始，从钢木结构的暖色屋顶进入，是一个双层花园式的下沉商业，穿过商业，人会被景色分流，穿过四季应时的景色后，才会到达自己家的楼栋。

我们大概想象一下市场上大多数楼盘的样子。

北京万科首席产品合伙人夏天表示：“基于对生活的观察，我们希望这个项目要和北京市场的其他项目不一样。”

按照万科设计团队判断，在越来越多的生活状态里，生活不再是围绕着起居进行的，餐厅的功能变得越来越多样，除了吃饭，它可能会变成厨房的延展，可能变成孩子写作业的延展，可能变成在家办公的延展，甚至可能变成聚会聚餐的延展。

除了上述的几个“标配”柜体外，在万科东庐的交付标准里，还提供了鞋柜、餐边柜、衣柜、化妆柜、卫生间收纳柜、洗衣房的收纳柜、冰箱零食柜、飘窗的抽拉抽屉，大体量的柜体，其实已经将空间的使用和收纳的需求整合完成了。

在北京买房，想要兼顾通勤短、买得起和住得好是一件很困难的事情。

在都珊珊看来，万科东庐是一种在北京的青年人渴望已久的产品。

万科东庐作为万科四年后重归北京住宅市场的第一次亮相，正在以其非常规姿态，解开年轻人居住难的这道方程。

但另外，当下新一代的北京刚需客户，拥有更开放的视野和更丰富的阅历，在审美、功能的需求上均有大幅提升，但受制于供应结构和产品痛点，少有能够完全满足他们“既要又要还要”的居住解决方案。

日本著名的收纳女王近藤麻理惠，在生完第三个孩子之后，正在逐渐放弃其整理的欲望。

而洗衣区，除了洗衣机也是交付标准外，还有操作台、挂衣区、洗衣用品的收纳柜、扫拖机器人的放置柜。

你除了能看到地下庭院里面的商业之外，你的身边一定要有人，有你的邻居，一定要有不断变化的好看的商业，作为回家沿途的一部分。

“我们认为把整个客餐厨放到一起，围绕着餐厅作为中心是必须的。为此，一个重要的变化是，卧室的两门都开在了最南边，因此，好多人说万科不会干活。”夏天表示。

为了实现低密的状态，万科东庐以49个单元实现了规划的量，但这件事带来的是更多单元大堂、地下大堂、电梯厅、交通核这些成本上的投入。另外，在楼栋上，万科做了4个角的围合，这也符合通州对未来街区形态的规划，让更多建筑的面孔沿街展开，但与其他项目不同的是，东庐在东西沿街面多数用了4-6层的高度，更加低密友好。

撰稿|傅林林

也就是说，业主在进入大门之后到回到家中，目力所及绝不是钢铁森林，也不是应付潦草的几棵树木、几处草坪和一点喷泉，而是一个庭院式布局的开放景观形态，和触手可及的早餐咖啡等生活业态。

万科这次在装修标准里面，向C端学习得比较深入，无论是在材料上、照明上，其实都是围绕着整装解决方案去做了一些尝试。夏天说，“比如把电器和柜子结合到一起，比如把照明和墙板结合到一起，比如我们的光源不再像原来一样把主光源交给客户，然后去做一个不知道跟哪个空间相对应的一圈灯带，而是在每一个可能会发生它相对应生活场景的地方会去做射灯、阅读灯这些重点的照明，主光源加上了色温亮度的调节，对于空间的利用的底层逻辑，是当下购房者的诉求发生了变化。”

而在整体的项目布局中，“我们摒弃了市场上常用的‘梅花桩、楼缝对楼缝、转角厅、绿地切碎’等安全而标准的方案，转而以更低密的方式进行布局，项目在36米的限高要求下做到了33米，平均单元楼层做到了比周边更低的8.5层。”夏天表示。

这样的难题，在中国的一线城市同样普遍存在。空间正在以“寸土寸金”的趋势被折叠，无论是城市、社区还是自己家的卧室和厨房，高效且具有美感地利用空间，成为一个专业课题。从目前的市场来看，这样的产品对于刚需一族，是一种看起来近乎奢侈的需求。

现在，万科给出了不一样的答案——万科东庐。

“刚需市场其实也饥渴了很久，从国贸到朝阳北路这一带城市感是很强的，但随着开发成熟，新房选择不多，朝阳北路五环外的价格也来到了8万 。过去两年，随着土地供应结构的调整，北京五环内甚至四环内改善需求积压得到很快的释放，好房子还是有人买，改善型的产品市场有很好的表现；而在限竞房阶段逐渐结束后，五六环间的城市首置首改市场供应量从1.5万套缩减到2022年的8500套，库存量也相对健康，且仍然是北京整个市场成交量最大的品类，今年前三季度随着热点板块逐步增加供应，驱动了成交同比增长。二手房方面，北京挂牌的约15万套二手房的里，5年以内的商品房不足1%，10年以内的商品房只有大约7%，二手买到次新的可能性很小。”

“我们从1700平方米左右的商业配套中，拿出100平方米放到到地上做了四个小的商业盒子。100平方米的商业面积到地上是不可售的，虽然它本来是个可售的面积，这在地产圈里是一件不可理喻的事，但是我们认为对于年轻人来说，生活的烟火气是他们建立归属感、建立温度的必备的条件。”夏天表示。

实际上，在这个逻辑之下，将餐厅、客厅和厨房放在一起，两个卧室的两扇门放在远端，保证了这个空间的整体性，同时万科东庐在这三个空间都提供了非常优质的收纳，让这个主要的活动区域的空间得到充分释放。

同时，采用LDK餐客厨房一体化布局、主卧小家化等设计，既注重家庭互动的场景，又兼顾每个成员的独立空间。

这些略显另类的设计，基于万科在精装领域20多年的丰富经验。

“2.0的容积率36米的限高，低密度的土地上，做面向改善的大户型，其实也是可能的选择，而且我相信也会有市场，因为随着通州的发展，改善需求也在积累。但在这个项目上，我们仍然希望尝试借助地铁与商圈、用东庐的社区与功能型的室内产品，去面向北京这些在安家立业初级阶段的青年人。我们发现Ta们是30岁的年龄、40岁的阅历，财富积累还未成型，但对自我和生活的追求很丰富多样，而且这个阶段需要考虑的生活安排也非常多，比如买房的时候可能已经是有或快要有小孩的状态，通勤短、买得起、看得上、住得下，总难以顾全，所以青年家庭对适合他们的产品也有共同的期待，可以说是一个高难度的住房解决方案。”

在日本，收纳是一个标签，甚至可以成为一种体系与理论，它是对有限空间的高效利用的映射。但这对于一位三个孩子的妈妈，即便她是收纳女王，也是一件非常不容易的事情。

如果从细节来看，一个主卧的衣柜，可以包含长短衣服的挂衣区、行李箱放置区、内衣的抽屉，以及一些抽拉的挂衣杆。

但如果将万科东庐的收纳空间列出来之后，恐怕你会疑问，开发商为什么要干整装家居的活。

目光从万科东庐的一套房源中，拉回到项目的大门。

进门的玄关柜、厨房的橱柜、卫生间的镜柜，除此之外，无论多大的房子，收纳的空间可能都寥寥无几。

万科北京区域首席城市研究合伙人都珊珊表示，在北京，本硕在读人群达到94万，工作人口中非京籍超过一半，而2023年1-9月，北京除远郊四区外，小于600万的一手房成交1.8万套，同比多了2263套，占到城市总成交量的46%。市场表明，刚需依旧活跃。

万科北京区域首席室内研发合伙人汪启帆介绍，此次东庐产品的家装解决方案包括完整风格颜值、地暖空调净水、全套收纳组合、全套嵌入式家电、家居智能控制系统、一键维护保护。