万科(给刚需来点不一样的)
你除了能看到地下庭院里面的商业之外,你的身边一定要有人,有你的邻居,一定要有不断变化的好看的商业,作为回家沿途的一部分。
目光从万科东庐的一套房源中,拉回到项目的大门。
为了实现低密的状态,万科东庐以49个单元实现了规划的量,但这件事带来的是更多单元大堂、地下大堂、电梯厅、交通核这些成本上的投入。另外,在楼栋上,万科做了4个角的围合,这也符合通州对未来街区形态的规划,让更多建筑的面孔沿街展开,但与其他项目不同的是,东庐在东西沿街面多数用了4-6层的高度,更加低密友好。
“我们认为把整个客餐厨放到一起,围绕着餐厅作为中心是必须的。为此,一个重要的变化是,卧室的两门都开在了最南边,因此,好多人说万科不会干活。”夏天表示。
北京万科首席产品合伙人夏天表示:“基于对生活的观察,我们希望这个项目要和北京市场的其他项目不一样。”
“我们从1700平方米左右的商业配套中,拿出100平方米放到到地上做了四个小的商业盒子。100平方米的商业面积到地上是不可售的,虽然它本来是个可售的面积,这在地产圈里是一件不可理喻的事,但是我们认为对于年轻人来说,生活的烟火气是他们建立归属感、建立温度的必备的条件。”夏天表示。
这些略显另类的设计,基于万科在精装领域20多年的丰富经验。
日本著名的收纳女王近藤麻理惠,在生完第三个孩子之后,正在逐渐放弃其整理的欲望。
但如果将万科东庐的收纳空间列出来之后,恐怕你会疑问,开发商为什么要干整装家居的活。
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万科北京区域首席室内研发合伙人汪启帆介绍,此次东庐产品的家装解决方案包括完整风格颜值、地暖空调净水、全套收纳组合、全套嵌入式家电、家居智能控制系统、一键维护保护。
而在整体的项目布局中,“我们摒弃了市场上常用的‘梅花桩、楼缝对楼缝、转角厅、绿地切碎’等安全而标准的方案,转而以更低密的方式进行布局,项目在36米的限高要求下做到了33米,平均单元楼层做到了比周边更低的8.5层。”夏天表示。
如果从细节来看,一个主卧的衣柜,可以包含长短衣服的挂衣区、行李箱放置区、内衣的抽屉,以及一些抽拉的挂衣杆。
按照万科设计团队判断,在越来越多的生活状态里,生活不再是围绕着起居进行的,餐厅的功能变得越来越多样,除了吃饭,它可能会变成厨房的延展,可能变成孩子写作业的延展,可能变成在家办公的延展,甚至可能变成聚会聚餐的延展。
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撰稿|傅林林
万科这次在装修标准里面,向C端学习得比较深入,无论是在材料上、照明上,其实都是围绕着整装解决方案去做了一些尝试。夏天说,“比如把电器和柜子结合到一起,比如把照明和墙板结合到一起,比如我们的光源不再像原来一样把主光源交给客户,然后去做一个不知道跟哪个空间相对应的一圈灯带,而是在每一个可能会发生它相对应生活场景的地方会去做射灯、阅读灯这些重点的照明,主光源加上了色温亮度的调节,对于空间的利用的底层逻辑,是当下购房者的诉求发生了变化。”
现在,万科给出了不一样的答案——万科东庐。
“2.0的容积率36米的限高,低密度的土地上,做面向改善的大户型,其实也是可能的选择,而且我相信也会有市场,因为随着通州的发展,改善需求也在积累。但在这个项目上,我们仍然希望尝试借助地铁与商圈、用东庐的社区与功能型的室内产品,去面向北京这些在安家立业初级阶段的青年人。我们发现Ta们是30岁的年龄、40岁的阅历,财富积累还未成型,但对自我和生活的追求很丰富多样,而且这个阶段需要考虑的生活安排也非常多,比如买房的时候可能已经是有或快要有小孩的状态,通勤短、买得起、看得上、住得下,总难以顾全,所以青年家庭对适合他们的产品也有共同的期待,可以说是一个高难度的住房解决方案。”
也就是说,业主在进入大门之后到回到家中,目力所及绝不是钢铁森林,也不是应付潦草的几棵树木、几处草坪和一点喷泉,而是一个庭院式布局的开放景观形态,和触手可及的早餐咖啡等生活业态。
在北京买房,想要兼顾通勤短、买得起和住得好是一件很困难的事情。
在日本,收纳是一个标签,甚至可以成为一种体系与理论,它是对有限空间的高效利用的映射。但这对于一位三个孩子的妈妈,即便她是收纳女王,也是一件非常不容易的事情。
同时,采用LDK餐客厨房一体化布局、主卧小家化等设计,既注重家庭互动的场景,又兼顾每个成员的独立空间。
实际上,在这个逻辑之下,将餐厅、客厅和厨房放在一起,两个卧室的两扇门放在远端,保证了这个空间的整体性,同时万科东庐在这三个空间都提供了非常优质的收纳,让这个主要的活动区域的空间得到充分释放。
万科北京区域首席城市研究合伙人都珊珊表示,在北京,本硕在读人群达到94万,工作人口中非京籍超过一半,而2023年1-9月,北京除远郊四区外,小于600万的一手房成交1.8万套,同比多了2263套,占到城市总成交量的46%。市场表明,刚需依旧活跃。
在都珊珊看来,万科东庐是一种在北京的青年人渴望已久的产品。
除了上述的几个“标配”柜体外,在万科东庐的交付标准里,还提供了鞋柜、餐边柜、衣柜、化妆柜、卫生间收纳柜、洗衣房的收纳柜、冰箱零食柜、飘窗的抽拉抽屉,大体量的柜体,其实已经将空间的使用和收纳的需求整合完成了。
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但另外,当下新一代的北京刚需客户,拥有更开放的视野和更丰富的阅历,在审美、功能的需求上均有大幅提升,但受制于供应结构和产品痛点,少有能够完全满足他们“既要又要还要”的居住解决方案。
这样的难题,在中国的一线城市同样普遍存在。空间正在以“寸土寸金”的趋势被折叠,无论是城市、社区还是自己家的卧室和厨房,高效且具有美感地利用空间,成为一个专业课题。从目前的市场来看,这样的产品对于刚需一族,是一种看起来近乎奢侈的需求。
我们大概想象一下市场上大多数楼盘的样子。
进门的玄关柜、厨房的橱柜、卫生间的镜柜,除此之外,无论多大的房子,收纳的空间可能都寥寥无几。
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“刚需市场其实也饥渴了很久,从国贸到朝阳北路这一带城市感是很强的,但随着开发成熟,新房选择不多,朝阳北路五环外的价格也来到了8万 。过去两年,随着土地供应结构的调整,北京五环内甚至四环内改善需求积压得到很快的释放,好房子还是有人买,改善型的产品市场有很好的表现;而在限竞房阶段逐渐结束后,五六环间的城市首置首改市场供应量从1.5万套缩减到2022年的8500套,库存量也相对健康,且仍然是北京整个市场成交量最大的品类,今年前三季度随着热点板块逐步增加供应,驱动了成交同比增长。二手房方面,北京挂牌的约15万套二手房的里,5年以内的商品房不足1%,10年以内的商品房只有大约7%,二手买到次新的可能性很小。”
而洗衣区,除了洗衣机也是交付标准外,还有操作台、挂衣区、洗衣用品的收纳柜、扫拖机器人的放置柜。
从退让街道的落客港湾开始,从钢木结构的暖色屋顶进入,是一个双层花园式的下沉商业,穿过商业,人会被景色分流,穿过四季应时的景色后,才会到达自己家的楼栋。
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万科东庐作为万科四年后重归北京住宅市场的第一次亮相,正在以其非常规姿态,解开年轻人居住难的这道方程。
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