房地产市场完蛋了（刘俏,我不同意,还有下半场）

中国网：我们知道房地产一直是一个热门话题，也是大家都比较关心的话题。今年的中央经济工作会议提出要积极稳妥地化解房地产风险，一视同仁地满足不同所有制房地产企业合理的融资需求，并且提出了要加快构建房地产发展新模式。这些规划和部署体现了中央对房地产怎样的安排？

我想2024年中央经济工作在部署上对这一点是有高度清晰的认识的，房地产市场要实现软着陆，我们谨慎地高度关注这里面对经济体系的冲击可能带来的金融系统性风险，它和地方债也连在一起，地方政府债。但长远角度讲也指明了一条道路，长远发展的话房地产市场这个行业还有下半场，但下半场是从这种开发商模式向运营模式转型。我可能是出租的长租公寓，我提供高品质的物业消费、住房服务，通过这种方式来满足很大一个群体的住的需求。但同时商品房我也发展，但商品房发展是常态的发展而不是超常发展、过度发展，形成一个房地产市场比较稳健的长期发展。

北京大学光华管理学院院长、金融学系教授刘俏。 （郑亮 摄）

（本期人员：编导/文字：白璐/韩琳；主持：白璐；后期：刘凯；摄影：郑亮；主编：郑海滨）

就第一点而言，大家都理解，中国房地产是我们过去很长一段时间经济社会发展的一个很重要的节点行业，从产业角度讲它是处于关键位置的。我们分析了一下国家统计局有153个二级行业，我们算了一下115个行业直接或间接跟房地产是连在一起的。这种情况下房地产投资大幅下滑，整个行业出现系统性的风险。其实除了自身的风险传递给金融机构——因为房地产贷款占到整个金融机构贷款的30%多，高峰到40%，现在慢慢降下来了30%多，给金融系统带来很大的风险隐患。除此之外对整个中国经济的增长还有一个溢出效应。我这边假如说冬天来了，我把这个寒冷传给周边的一些行业上下游，家电、装修、材料这块，这些行业的发展都会受到很大的影响。所以，这是为什么中央一再强调房地产市场的健康发展非常重要，我肯定你的节点意义和节点位置，你很重要，但是我需要你是健康发展的。如果说一个行业的发展对整体经济带来这么大的影响或者给整个金融体系带来这么大的风险，那这个经济是有隐患的，在健康层面上是打很大的一个问号的。这是一个总体判断。

这种情况下，我们一年还增加1500万的新市民，这里面大学毕业生占一定的比例，将近1000万人，他们是有住房需求的。这种情况下我们过分强调商品房属性，房价又这么高，我觉得对这个群体的健康发展、对美好生活的需求其实是一个反向的动作。我怎么能够增加保障房的建设或者租赁住房的建设？大家一定要把旧观念破除掉——好像租赁住房一定是地方很偏、条件很差、人很多很密集。不是的，它就是属性不一样，这可能是政府或者是有一些市场机构来控制的，它的目的就是为了给消费者提供这种长期的、有质量的住房消费的这样一些住房，这个属性。这块投资，我觉得是未来我们的房地产市场的下半场。这块其实某种程度上讲，它的投资量很大。我自己感觉我们把这块发展起来，商品房那边的投资慢慢回归到常态，常态有一定的投资需求，毕竟这个群体有很多人还是需要买房子的、有能力买房子的，这样就能够实现房地产的软着陆，最终对整体经济的冲击也不会这么大。

这几年可能房地产产能过剩，这个问题蛮明显的，它是结构性过剩，至少在大量的三四线城市，供给是过剩的。我想可能在新的一年工作中，房地产风险向金融风险转换或者形成系统性金融风险可能是我们在风险防范方面需要做的一件很重要的事情。我想未来一段时间看看用什么样的方式能够把风险控制住，同时逐渐改变增长的动能，最后投资慢慢地朝向其他一些产业——能够通过全要素生产率增长的产业——去做倾斜，房地产这边争取实现软着陆。这样它对整个中国经济的冲击可能就会变得相对比较小一点。从长远讲这可能是防范因房地产风险产生的系统性风险可能最彻底的一个做法：争取房地产的软着陆。我想这个部署是朝着这个方向在努力的。

刘俏：其实这有两点。第一，对房地产带来的整体风险有一个很清晰的判断；另外一点，对房地产市场未来的发展做出了一些整体上的判断和规划。

回到第二点，我想强调未来房地产怎么定位。刚才我讲到是城乡二元结构，我们现在的城市化率按照户籍人口47%，有户口的城市人是47%，城市户口的人占总人口的47%，按照常住人口是65%，就有18个百分点2.55亿人生活在城市，但没有户籍。当然各地方的政策不一样，但至少从商品房这个层面上他们并没有同等的发展机会。另外，刚才我提到农业现代化在推进，农业现代化推进过程中农业的就业人口现在是占到整个就业人口的24.6%，将近1/4的样子。大概就业人口7.4亿到7.5亿，你算一下1/4。到2035年，农业从业人员占到整个就业人口的6%左右。像美国是1%；日本高一点是4%-6%，4%的样子；我们是6%，意味着我们从25%的就业人口比例降到6%，还有将近1.4亿人从农业转移到第二产业、第三产业，是不是都到城市来我不知道，但我想绝大部分是到城市的。这2.55亿人加上未来将近1.4亿—1.5亿人，加起来4亿人，他们大部分是往城市汇聚的，很多已经在城市了，他们是有住房需求的。

我不同意有些人说房地产市场完蛋了。我们现在的结构是偏投资的，对经济的总体贡献是以投资的方式体现出来的，就是房地产投资，我们消费这块完全没有体现出来。但以后住房消费这块会在刚才讲的服务消费中占比越来越高，它也是消费的一个很重要的种类。它会完全改变房地产的运营状态。为未来房地产对整体经济保持一个稳定的健康的影响，这样一个结构、这样一种转型其实蛮重要的。所以，我觉得这种政策表述本身明确地把保障性住房作为中央金融工作会议上的三大工程之一提出来，已经为这个行业的发展指明了方向。