牧之野(说干货)
因为这里的房子毕竟还能留存一定金融属性。
如果要总结什么通用标准,那就是两个词组:
就说这些,个人研究,不一定对,仅供参考。
北京的保障房,除了在城市边缘地区为主开发外,还有一条支线就是回收市内一些商业地产进行回购改造,尽量满足“居者有其屋”的需求,以后大家都有房子住,有钱的买商品房,没钱的就住保障房。
有些“专家”认为,新房改模式下,老破小注定完蛋,因为要跟保障房竞争;豪宅一定暴涨,因为回归商品属性。
北京这个过程,会比其他地方都慢,也会更稳妥。
千万不要赌中国的房地产崩盘,那是幼稚的;千万不要想着房地产会普涨,那是不现实的。
他不是一般人。
真正的建议,不应随便给予,需要认真调研,我要去看、去查交易量,去了解房子,去知晓询问人所有的财务状况收入负债,才会给一个明确细致的结论。
工作十五年来,身边听我给出房地产建议并且实践的亲友,没有一个不感谢我的。
因为它们本来数量就极少。
首先,中央政务区框架内,再建保障房的数量不会多。
我看网络解读很多都是XX模式,我想告诉大家,中国式现代化无迹可寻,体现在方方面面,房地产更是。
1500万应该是基准线,大家各自评估。
我们分析一下北京的城市布局。
1.中国不是简单的香港模式或新加坡模式
不要笼统去说“中国房地产”,太唐突也没有意义,不同地方的房地产差距云泥。
房地产虽然现在拉胯,大家都在恐慌,可真正明白人会知道,在很多地方,现在就是最好的机会。
我知道你们有很多问题,恨不得每一套房子怎么买卖都想问,但我不会回答,因为随意回答是不负责任的行为。
你真觉得,中国人住的房子都满意了?
中国模式,和某一个国家特别是小国的政策相距甚远。
我们除了考虑改善型房子之外,也要看到,很多年轻人单身、不婚,如果放开限购,特别是外地的、新一线的条件比较好的年轻人,买一套小商品房的优先性,一定大于住保障房。
新加坡的祖屋已经占比80%,在北上广深基本都私有化的情况下,不可能照搬照抄。
保低限,提高上限,既遵循市场规律,也兼顾公平,这是宗旨和目标。
买到好房子,踩中新一轮上涨风潮;买了差房子,跟烂尾差不多。
其次,说改善住房。
但是,市中心,特别是三环内,没法弄,这也“得益”于规划没有想好。
可以去看下中央公园旁的顶级商品房多少钱,看看白头巾消费能力。
总体的原则,是在共同富裕指引下满足“居者有其屋”,兼顾地方的财政税收稳定;而让部分优质商品房走向国际化,类似纽约、加州。
抱歉,我不是这么去看的。
当然,我给了建议,没听进去,后来后悔、没法再聊天的,也同样不少。
北京我研究得较多,就以北京为例。
如若简单照搬去理解,难免南辕北辙。
关于新房改,我做了一些研究,说一些自己的看法,干货。
分化、平等。
我想,在北上广深,95%的人对自己住的房子都不满意,不满意,就意味着有改变和发展潜力,就看政策如何去更适应。
很早以前,我就告诉大家,去研究一下黄奇帆说的“一二三四”原则,然后看看自己所在城市的购房情况。
以后,分化会越来越大,同一个区域,隔一条街,服务配套、质量好的小区和差的价格能差一倍。
看问题要看长远,如果你觉得在中美博弈中国最终能够不败,两者能恶斗后握手言和,那这个机遇就应该是要在低谷时把握的。
保障房只能住,没法实现资产的保值增值,所以,在北京,它属于没有办法的办法,属于“民生关切”领域,最低限。
改善住房一定是稀缺的,四环以内,120-160之间是刚需改善,160以上为奢华改善,加上顶尖豪宅,这部分的价格,二十年后翻倍不为过。
这样可以盘活一些沉淀空转的资产。
保障房,也还是在鄙视链的末端,特别是在北京这座城市。
它的地段属性,要远高于其他地方,有的地方可以盖新城影响旧城房价,北京这种情况可能问题不大。
就是二环内的老破小,未必就一定“一文不值”。
中国是个非常复杂的体系,南北、东西、不同城市就像不同国家,不存在什么完全统一的模式,更何况北上广深、超一线、一线、二线现在完全走出不同路数,面对不同的困境,你需要具体问题具体分析。
我只是想说,买房子是大事,也依然是未来资产的重要蓄水池之一,过去二十年,选择比努力重要,未来,依然是,甚至更甚。
3.什么房子受冲击(以北京为例)
房地产在任何大国,都是支柱产业,不是随随便便就拿下的,特别是中国这种有传统农耕文化影响的国家。
【编者按】本文为作者授权,“秦安战略”独家原创刊发,转载自公众号“牧之野”,有很多精彩内容,欢迎大家关注。
优质房地产资源,依然在未来十年二十年有长足的发展。
其实北京地很多,出了四环,大片地,随时可用,只不过为了控制地价,就不开发。
现在各国解决经济问题,依然用的是货币超发的方式,只要这个不改,优质房地产资源就不会掉下价来。
你需要去挑选,去研究,或者干脆就放弃,安心租房或等保障房,都是不错的选择。
但是,商品房不是全都会涨,也有跌得很难看的,不介入,完全市场属性。
2.中国房地产市场还有长足的发展空间
而且,保障房的建设周期和供给很长,北京作为首都,是要把人往外赶的,以三四五六环作为优先保障房建设应该是稳妥考虑的结果。
北京,是全国人的北京,特别是北方人的北京,而未来,更有可能是全世界富豪的北京。
第三,受冲击比较大的,是二外以外的低质量房。
中轴线申遗后,政务区内的房子,以后应该就是像华盛顿,是最后放开限制,甚至不会放开限制的区域,这里面的房子,每一套,都有人盯。
在这个区域的老破小,个人认为,改建、回购的可能性比较大,完全集中建造保障房的可能性很小,既没地方,也没必要。
北京的新房改,将与其他地方不太一样。
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