公寓到底能不能买,听一听资深的卖房者的看法
如果你要买公寓,听到周边朋友或者中介说:公寓不要买,税费太高了,基本上不赚钱?
其实,公寓的最大问题不是税费,为什么这么说呢,先带大家了解一下公寓的税费:
1、契税4%
2、差额(本次购房价格-上次网签价格)的20%或者(网签价与指导价最高的)个税1%
3、增值税5.3%
4、土地增值税,差额的(本次购房价格-上次网签价格)的30%~60%

这是公寓产生的税费,如果说你买的公寓30万,现在40万对外卖,需要缴纳多少税费呢?
1、契税4%,40万×4%=1.6万
2、差额(本次购房价格-上次网签价格)的20%或者(网签价与指导价最高的)个税1%,40万×1%=4000
3、增值税5.3%,40万×5.3%=2.12万
4、土地增值税,差额的(本次购房价格-上次网签价格)的30%~60%,(40-30)×30%=3万
总共需要缴纳1.6 0.4 2.12 3=7.12万,是不是赚的钱都缴纳了税费?

其实,这个是理想状态,正常的市场行情是这样的,30万买进,30万卖不出去,只能20多万才可以卖出去,为什么呢,主要问题在于:银行 银行认为公寓属于不良资产,不予贷款!!!(那开发商对外卖的时候,为啥给贷款呢?)
导致二手公寓在对外出售的时候,只能找全款的买家,门槛一下子提高一倍,毕竟开发商对外卖的公寓,首付50%,贷款50%,有的项目首付还可以分期,这样压力小很多了。
实际的公寓在交易的时候,只需要缴纳4%的契税,(成交价和指导价取高者)减去原值差额是负数的,差额部分的税费都不用交,其中包含差额、增值税、土地增值税,都跟差额有关,所以只需要缴纳契税。
公寓的优点在哪里:
1、可以办公、开公司,也可以自主
2、公寓的地理位置都不错,挨着地铁口或者楼下就是大型商业
3、单价便宜总价低,上车门槛低
4、面积小,户型布置成本低,户型温馨
公寓的缺点在哪里:
1、不能落户,孩子上学只能办理暂住证去上,特别好的学校要求房、住、户一致,就算上学的话,只能选择不太好的学校;
2、不能贷款,后期二手房交易,只能全款买卖;
3、商水商电,居住成本高,没有燃气,没有暖气
4、公寓面积偏小,一般只适合1-2人居住,如果是一家人住的话,面积太小,住不下。
5、一般都是单间,纯南或者纯北,通风不好,如果你的墙不是承重墙,隔音性也会差一些
还有投资回报率,我把这个投资的计算方式告诉大家
计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价;
计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价。
投资回报率分析计算公式:投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价。
不管什么样的房子,都有适合它的客户,如果你想开公司兼自住,买一个小公寓是可以的,但是优势劣势你一定了解清楚,做好自己的购房规划,买房不易,请谨慎!!!

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