长沙楼市(捅破天花板了)
地王对于市场的提振作用,非常强烈。
更能反映市场价格真实走向的二手房,则早已经转向。
相比于其他城市,长沙的头部强产业数量和产值存在明显不足。
大转向之下,地王也是载不动许多愁。
长沙还有15个百亿产业。通用设备制造业,计算机、通信和其他电子设备制造业。汽车制造业的产值都在900亿以上,是三个准千亿产业。
比如去年年中每日经济新闻爆料,厦门几年前的总价地王,当初57亿拿地,楼面价为37013元/平方米,现在亏本甩卖了。
更为重要的是,长沙目前的千亿产业只有1个。
客观来说,长沙房价泡沫是中心城市中最小的一个,但宏观大环境如斯,长沙的房价回调的空间不是很大,上涨的空间短期内基本没有。
然而,这些年宏观经济压力加大,尤其是卖地收入压力加大,长沙其实也在楼市上暗暗发力。
这块地位于黄兴北路片区晴佳路以北,湘江大道以东,湘雅路以南,黄兴北路以西区域,是市中心一线临江地块。
当然,长沙更重要的是优化自身的政商环境,打造更好的创业、科研环境。
我在之前分析合肥诞生新地王的文章中说过。
它们都有几个共同特点,一方面溢价率超高,前几年牛市期间,在房价高光时刻里,房企们生怕不激进,拿起地来非常执着,甚至有点赌气叫价,地价不断推涨,溢价率不断走高,200%以上的溢价率,再寻常不过。
有业内人士分析认为,本次出让的该宗地住宅项目单价或将突破4万元/平方米,成为长沙首个单价突破4万的项目。
长沙今年给自己定了一个超级宏大的目标,全球研发中心城市。
2021年全国人口增量创历史新低,这种背景下,过去几年人口增量始终保持在五六十万的深圳、广州只增加了几万人,而同期的长沙增加了17.85万人,增量位居全国前列。
一方面,这种地方没有多少民企参与,更像是一种自导自演的游戏而已,依靠国资背景的房企兜底,本就不可持续。
2022年工业增加值只有4086.54亿元,位居全国第19位。
透过国家统计局披露的数据,可以发现,长沙的房价,其实一直在明修栈道暗渡陈仓。
以此可以看到,冷市场之下市场分化 非常严重,优质地块争着要,偏远地区则难以激起浪花。
低房价对长沙人口的助攻,在最近两年表现得更为明显。
在上一轮房价猛涨的周期中,这座城市凭借强有力的供需平衡手段和铁腕调控,硬生生压制住了房价过快跟涨。
开拍之后,引发了5家房企37轮竞价,最终由中建信和以总价27.58亿元摘得,溢价率36%。总面积61412.66平方米,楼面价为14968元/平米,为历史新高。
然而,还想延续老模式,以地王推热楼市的算盘,基本会是一场空。
但是,当下的这种环境中,民企们都在忙着活下去,忙着降价卖房回笼资金,去完成保交楼任务,去降低自己的负债率,根本无暇也无心去拿地。
自8月份捅破新房限价后,长沙又于近日捅破了地价天花板。
那些曾经在楼市大牛期间诞生的地王,很多都在自吞苦果。
长沙长期保持着稳定的房价,其实给了这座城市很大的反哺,典型如人口增量。
最尴尬的是,长沙仅有的千亿产业,是烟草制品业。根据长沙市统计局披露,2021年烟草制品业的营业收入1016.29亿元,是长沙唯一一个千亿产业。
过去几年长沙的人口增量一直表现不错。七普数据显示,长沙2010年至2020年,常住人口增加了300.4万人,增量位居全国第八。
一是在于拉动成本上涨,二是给购房者施压,三是给投资者以信心。
2022年,全国人口正式开始负增长,减少了85万人,这种背景下,很多中心城市的人口增量断崖式下滑而长沙逆势而上,增加了18.13万人,增量位居全国第一。
2015年至2021上半年那一轮房价疯涨,本质就是土地成本不断疯涨。面粉价格不断创新高,面包价格焉能不创新高。
这些曾经名噪一时的地王,如今全部折戟,都在亏损卖出。
表面上看涨幅很温和,但长年累月、钝刀子割肉式的涨法,已经让这座城市的房价连续上涨了近三年。
看看其他城市,最牛地级市苏州拥有11个,11个千亿产业产值合计34547亿元。深圳6个,上海12个,东莞7个,重庆、佛山、无锡9个,宁波、天津8个,武汉、南京、泉州、广州5个。
当然,争抢地块的主要还是国企。拿下新地王的,正是中国建筑旗下的中建信和。
这已是自今年4月份以来,长沙二手房挂牌均价连续5个月下跌。
上海2016年诞生的全国单价地王,融信万科上海静安区中兴路地块,融信当年以110.1亿元拿下,楼面价10.02万元/平方米。后来融信将49%股权转给了万科。
根据时代财经梳理发现,这是目前国内唯一一个喊出如此目标定位的城市。
长沙正好可以充分利用低房价带来的低营商成本优势,去长三角、珠三角虹吸因为营商成本高昂而惨遭挤出的产业。
2020年项目入市,预售价仅12.98万元/平方米,虽然高于楼面价,但仍是在亏本卖出。
长沙目前的均价虽然只有1.3万左右,但市核心区已经有不少2万 的高价盘。
另一方面,就像如今还想着涨价去库存一样,老套路在民众口袋空空的背景下,只会让自己陷入尴尬境地。
此外,东莞黄江镇东部产业园地王,珠海唐家湾格力地产拿下的地王,福州阳光城五一新城地王,天津金地南开双峰道地王,南京京奥港麒麟板块地王……
连续上涨了近三年之后,直到11月份,长沙的新房价格环比才终于转负,环比下跌0.2%。
如今的环境下,不适可而止,还一味炒高地价,大概率会是竹篮打水。
但是,虽然有工程机械之都头衔,长沙的工业产业实力其实并不强,甚至偏弱。
这其实是长沙的一个优势,低营商成本做强产业的优势。
以此改变自身产业结构偏老、旧、重的特点,布局更多与时俱进的新兴产业。
种种前车之鉴,让人不禁担心,新诞生的地王,结局或许只是自嗨而已。
11月份合肥滨湖区诞生的新地王,更是国资委背书的安徽高速助攻。
对于放松新房限价的行为,我是支持的。我甚至支持放开新房限价,将定价权交回给市场,市场的归市场。
12月12日,长沙市开福区诞生了新地王。
但是,引导地价创新高的行为,值得商榷。可以说,此举让长沙调控模范生、稳房价模范生的人设崩塌了。
象盒找房发布的数据显示,12月5日,长沙市六区一县(长沙县)二手房挂牌均价10273.22元/平方米,环比下跌0.19%,在售房源量75129套。
此外,放开土地限价之后,过去一个月南京、东莞诞生的新地王,也都是国企央企的功劳。
在本就不受政策红利待见的背景下,长沙需要充分发挥自己的优势,走出一条与众不同的路线。
8月24日,长沙挂牌了一宗地块,限价创下了新高,高达1.9万元/平方米。而此前长沙新房的最高限价是1.48万元/平方米。
所以,这个重任只能国企、央企和地方城投接棒。
长沙楼市长久以来给人的感觉,是乖乖女的形象。
出地王了,你能说长沙楼市回热了吗?当然不能。在三天后的12月15日,长沙县出让8块土地中的5块为住宅地块,最终均以底价成交。
厦门的另一个地王,融侨翔安南部新城地块,融侨集团2016年以42.18亿元拿下,楼面价38345元/平方米,2019年开盘,目前在售均价为37500元/㎡。面包价格低于面粉价。
但地方城市,还是在延续这个惯性思维。
国企出力背后,无非是地方城市想要借助地方制造氛围,带动楼市回暖而已。
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