（专题研究,2024楼市定调,先立后破,构建地产新模式）

会议强调“坚决守住不发生系统性风险的底线”“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展”。当前，房地产风险主要体现在房企债务化解、保交楼等方面，预计2024年企业端资金支持政策有望继续细化落实。

“先立后破”一词其实并非今年第一次提起，但其内涵和相关政策要求却是在扩展和演变的，更加匹配了当前经济社会的发展需要。

本次会议进一步强调“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’”，预计2024年“三大工程”配套政策将加快落实，积极发挥稳投资作用：保障房实施策略将逐渐明晰，通过收购市场存量房屋来改建保障房，可加快保障房供应的节奏，去化市场库存，也有利于进一步盘活闲置土地和房屋；“平急两用”与低效、闲置基础设施结合，可有效实现因地制宜实现资源再利用，对房地产投资产生积极带动作用；城中村改造因城施策实施细则将陆续出台，在供需两端支持房地产市场企稳。

对房地产的启示

· 要梳理好“立”和“破”的关系。要慎破。若没有找到“立”的稳健之路，就不要轻易去“破”。否则，先破再立，会导致基本盘破坏和旧的均衡打破，但新的均衡点构建起来非常困难。

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· 2022年政府工作报告：落实碳达峰行动方案。推动能源革命，确保能源供应，立足资源禀赋，坚持先立后破、通盘谋划，推进能源低碳转型。此次会议主要是从新能源的角度提及这个词。

当前化解房企风险仍需要推动企业恢复自我造血能力，市场销售回款是关键，而销售好转仍需需求端政策继续托底发力，9月以来各地需求端政策密集出台。近日，北京官宣调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%；调整普通住房认定标准，新发放房贷利率最低4.2%。上海也官宣调整普通住房标准，首套房首付比例调整为不低于30%。预计2024年政策将继续优化，一线城市因区施策优化限购，核心二线城市有望全面取消限购等。

· 2023年博鳌论坛：经过了一系列经验教训以及认真研究之后，中国得出要“先立后破”的结论。所谓先立后破，即“传统能源逐步退出要建立在新能源安全可靠的替代基础上”。即退出一些旧的机制，是需要有前提的。这个条件就是新机制需要安全可靠，且具有完全可替代的基础。

今年以来，多地出台“以旧换新”相关举措，激活置换需求释放。本次会议也指出“推动大规模设备更新和消费品以旧换新”，2024年或将有更多城市围绕“以旧换新”出台配套政策，促进置换需求释放。

会议指出，持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

· 2021年12月经济工作会议：必须坚持稳中求进，调整政策和推动改革要把握好时度效，坚持先立后破、稳扎稳打。必须加强统筹协调，坚持系统观念。“先立后破”的思路逐渐上升到应对风险挑战和高质量发展等层面上。

“先立后破”的含义

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化解房地产风险仍是重中之重

总体上，明年的基调还是求稳，中央加杠杆、央行降准降息均有一定空间，“先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更多的优化利好预期。

“先立后破”一词表明经济转型工作不可能一蹴而就。一味僵硬地去“破”，既容易丢了老本，违背经济发展规律，也容易产生各类新风险。具有以下几个重要的特征：

· 2021年7月政治局会议：要统筹有序做好碳达峰、碳中和工作，尽快出台2030年前碳达峰行动方案，坚持全国一盘棋，纠正运动式“减碳”，先立后破，坚决遏制“两高”项目盲目发展。此次会议首次提及“先立后破”概念，主要是从碳达峰和碳中和的工作角度进行的。

· 在新产能和新机制没有建立或确立的过程中，对于旧的动能和机制应该给予重视和保护，而不是全盘否定，否则会造成新旧动能之间无法有效衔接的问题。

· 要理顺工作节奏，尽力而为、量力而行，不能单纯为了“先立”而“先立”。要科学调整优化政策举措，不做180度的政策大转向，防止政策预期不稳或基础不牢的情况。

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近日，中央经济工作会议在北京落幕。会议深刻分析当前的经济形势，系统部署2024年经济工作。

会议也进一步强调了“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，预售制度改革、完善住房保障体系、租购并举、盘活存量以及土地制度改革、完善金融财税配套制度等或成为新发展模式的重要探索方向。

“三大工程”进程加快，构建房地产发展新模式

与传统的“先破后立”表述不同，“先立后破”瞬间成为各界关注的热词。“立”，就是立现代化产业建设，以科技创新引领现代化产业体系建设；“破”，就是化解风险，破的是风险领域，防控风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。而目前房地产就是重点风险领域之一。再通俗一点，就是在高新产业支柱起来之前，不能把老的承重墙（房地产）给拆了！所以对房地产要力求实现筑底企稳，但最终还是要打破房地产旧模式的，构建房地产新模式。

· 2023年12月政治局会议：明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。“先立后破”的地位明显上升，从产业结构用词升级为经济基调用词。其明确在“稳中求进”、“以进促稳”的基础上做好“先立后破”的工作。

· 要减少一些运动式的不科学操作，导致在推进新制度的建立过程中，提前破除一些既有的制度和条件，进而造成“旧机制缺失、新机制水土不服”的问题。

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