地产江湖互挖墙脚的那些年（上篇）

那些年，除了万科以外，龙湖、碧桂园、融创以及旭辉、阳光城等一堆闽系企业，都曾经对中海“上下其手”，像阳光城等一些企业，甚至因为挖来的中海系高管太出色，被外界冠以“小中海”的绰号。

当时，笔者真的被她的言语打动了。可惜没多久，她就从阳光城离职，去了另外一家公司。

那几天，同样站出来给姚老板说话的，还有朱荣斌。

近两年，与房地产老板有关的各类头条新闻时有发生。譬如许老板、张老板被拘，黄老板被堵，姚老板被打，何老板被逼……

2023年，是朱荣斌大学毕业进入地产的第30个年头，也是他创业的第二个年头。过去这一年，他坦言，自己接触了许多“不容易的”老板。因为自己也当过老板，所以更能对其中的艰辛感同身受。

2023年，本已创业当老板的朱荣斌，突然在杨国强授意下对外宣布其回归职业经理人角色，摇身一变成了合富辉煌的执行董事兼董事会主席。没几天，像事先通过气一样，朱荣斌就撮合碧桂园服务，成了这家国内知名龙头中介公司的第二大股东。

地产圈曾经有三位公认的“天才少年”：孙宏斌、朱荣斌和徐航。

铁打的营盘，流水的兵。每一个老板都会有自己的能量场。再强的职业经理人，其人生轨迹也会跟企业的命运牢牢捆绑。

这种无休止的“互相攻击”，到了最后，其实看的就是谁下手更狠。

房地产代理，是一个与开发商深度捆绑的行业。发生这样的事，并非没有预兆。

“过去挖惯了别人的墙脚，自然也知道自家墙脚的弱点在哪里。”另一位从万科出来的高管则对记者坦言，当其他不是实力差太远的公司开出更高的职位待遇，极少人能够抵挡得住其中诱惑。这也是为什么万科后来经过“混合制改造”后，仍然在坚定探索“事业合伙人”制度的根本原因。唯有用利益把人留住才是真的，人走掉了说他们“精神仍在万科”，只是安慰自己。

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不过，最近一个星期，一则有关合富辉煌可能存在2.1亿港元烂账的新闻，却让今年刚刚决定“回来打工”的朱荣斌，或许有了一种撞上“暗礁”的感觉。

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看完《芈月传》，林腾蛟更加笃信：不用怕别人尔虞我诈、你争我斗，无耕耘就无收获，有坚持才有希望。

有老板算过一笔账，自己培养一个高管，起码要10年。但如果直接到别人公司“打个劫”，挖回一个副总裁，最快只需要一天。

朱荣斌、莫斌、吴建斌（从右到左）组成的“三斌”，首次在碧桂园2014年中报发布会上公开露面。碧桂园资料图片

在地产圈，如果当别人说起“三斌”，你的脸上还毫无反应，只能说明一个问题：你是这个行业的行外汉。

【出品】南方产业智库 南方 产业新闻部

在私底下的场合，语言刺激加上了利益诱惑，老板们的煽动激发和拉拢能力就更强了。

在如愿以偿得到当时最负盛名的“打工皇帝”朱荣斌后，他甚至不惜把董事长位置让出来，决心“退隐江湖。”

但怎么样才能在与同行的“互撕”和角力中做到遥遥领先？

当年“三斌”的提法横空出世，马上就被人们铭刻在心。

他毫不掩饰自己想网罗一批有领导力的干部，简单来说，就是能“自律、自愈、自燃”的那类人。

有一回，笔者明知故问地向一位大型开发商的老板打听：“人要怎么挖，从哪里挖？”对方一脸风轻云淡地说，当然是到别人的地里挖啊。

许多“地产大佬”信奉这样一条真理：再伟大的作品，都是人造出来的。

有媒体统计过，那些年万科全国20多个一线公司的话事人，1/3是靠“海盗计划”抢来的。

“海盗计划”的侵略性有多强？实施的头一年，万科就一口气挖走了老对手中海地产56名管理骨干。

在同行发起的“反击战”当中，首当其冲的是当年第一个挑头向中海定向“挖角”的万科。

最近几年，在广州市场上占据头把交椅的越秀地产，成体系地从这家世界500强企业挖人。有万科背景的管理人员，整体实力甚至已经达到足以与其他老越秀分庭抗礼的地步。一位从万科过去越秀的朋友笑着对记者说，能够被同行盯上的重点对象，都是好企业。万科的企业文化很快就可以移植到越秀地产了，没看到这两年越秀的产品力也上来了吗？

挖来这些“牛人”后，万科果然在业绩上一飞冲天，不仅成为国内首家年销破千亿的房企，而且在十多年后成功问鼎美国财富杂志评选的世界500强企业，与恒大和碧桂园形成三足鼎立之势，成为唯一一家红到现在的头部企业。

从2013年的1060亿元到2016年的3088亿元，再到2017年的5500亿元，碧桂园的销售额几乎连年跨越式增长，成为业内公认的“黑马”和受人仰望的头部企业。直到2017年，碧桂园首次超越万科、恒大，成为媒体笔下的“宇宙第一房企”，并跻身《财富》世界500强，排名第467位。

像恒碧万和融创这些龙头企业的老板，都有一个共同的特质：能起早床、精力旺盛，像农民一样勤劳。而且，普通话都很普通。

一个多月前，由杭州某法院开出的一纸拘留决定书，由于写上了阳光控股创始人林腾蛟的名字，即刻震惊整个房地产江湖。

古往今来，说书的人，总喜欢用数字来包装宣传一些知名人物组合。

彼时，大家想象的一切，都那么美好！

他甚至还说：“民营企业家现在压力非常大，姚振华至少没有躺平，企业的事情还是在积极地处理，这个信息是值得来鼓励的。”

但普通话并不影响口才的发挥。笔者听这些老板说话，大多数已经听了十几年。有的给客户和员工说起话来口若悬河、声情并茂，就像给年轻人洗脑一样。特别是有了PPT这种东西以后，他们一站到台上，给听众带来的是全方位的冲击。

她极力邀请笔者，一定要参加阳光城的年度活动，现场听一听这对明星职业经理人如何为行业“指点江山”，见识一下他们真人的风采。

这当然不是因为阳光城产品力不够好——在他们公司进入大湾区第一天，就已经在大力鼓吹自己的高端人居理念——而是因为，她在潜意识里认为，那时林老板虽然只挖到了碧桂园“三斌”中的“两斌”，但也已经是非常值得骄傲和自豪了。

虽然个个都说老板不好当，但在地产圈，一天到晚想着当老板的，还是大有人在。

正如客家人有句俗语称：“结麻进篓，吾怕汝石坎崩（意思是，只要把躲着的田蛙翻出来装进自己背篓，哪管人家田埂崩掉）。”

作为地产圈的“大众情人”，中海这些年的气质和名声也没怎么变过。除了培养人有一套以外，同行对手最欣赏的是中海财务稳健和“利润王”的管理、赚钱能力，还有就是这家国企在产品力上从不掉色的“工匠精神”。

在足球圈，有荷兰“三剑客”，德国“三驾马车”；

龙湖的吴亚军，凭着女性特有的耐心和诚意，从中海挖走了“二国”（颜建国、徐爱国），光劝说颜建国，前前后后就花了5年的时间，真正是“老火熬嫩汤”。有同行粗略一算，某段时间龙湖的高管团队，带有中海背景的居然达9人之多；

不要试图找借口为自己开脱：譬如说你是女生。因为，“三斌”在职场女性当中的知名度，可能更高。

有业内人士向记者感慨，如果加上杜晶、陈劲松、范逸汀、阚乃桂、袁春、曲咏海、陈谊、朱明辉、李宏耕、张泽林、童建良等一大批知名高管，中海在房地产黄金时期对外输出的高价值人才，可以说占据了半部“地产江湖史”。

现实的商战总是朴实无华。就说挖人这件事，由于过于简单粗暴，实在看不出有什么能够直接把同行难倒的技术门槛，只要给得起“高官俸禄”的实力派对手，都可以来依样画葫芦，而且一学就会、一用就灵。你能做初一，他就可以做十五。

也因为杨老板的偏爱，在碧桂园如日中天的2017年，朱荣斌投奔林腾蛟，完全可视为一种背叛，但杨老板却未能割舍对他的感情。

在科技互联网领域，有华为“四太子”、金山“五虎”、京东“八大金刚”、阿里“十八罗汉”等；

在这家“宇宙第一房企”里边，名字带“斌”的人其实还有很多，譬如陈斌、高斌。有趣的是，陈斌也是中海系出来的，曾担任过中海宏洋行政总裁，后来被委任为碧桂园副总裁，专门负责运营管理。

这场演讲，也暴露了他的一个小目标：让企业尽快跻身世界500强。

面对同行“如狼似虎的”持续攻击，万科根本无力招架。2016年，老对手融创亲自出马到深圳，毫不费劲就挖走了时任万科建筑研究中心副总经理的时宇。时宇在融创，后来官至集团高级副总裁。

但用朱荣斌的话来说，企业出现问题，并不是吃颗药马上就能好的，而是需要一个恢复的过程。大家要多理解，多支持，不要从上帝的视角去看问题。希望大家能给予民企老板多一点同理心，多理解、多支持。毕竟“这个市场大难的话，对谁都没有好处，我们最需要的是一个良好的环境、包容的环境”。

有旁观者很通俗地解答过这个问题，说无非就做好三件事：挖人、抢钱、拿地。

2015年，万科被“野蛮人”盯上后，瞄准其管理团队“下手”的同行就更多了。用王石的话来说，这个时候的万科一边要奋力“抵御资本强暴”，另一边还要提防同行对手的挖墙脚。在2016年一次媒体沟通会上，王石毫不讳言：“在股权纷争的这一年多，猎头公司给万科的中级团队开出了不可抗拒的价格，甚至对我。”

尽管他自我安慰说“万科的团队依然稳定”，但事实上，万科中高层管理人才的流失，并没有堵住。

制图:南方产业智库 数据来源:东方财富网

在饱受疫情困扰、行业相对困难的2021年和2022年，其净利率仍分别高达17.78%和13.62%。同期，龙湖的净利率分别为14.23%和13.10%，万科仅为8.41%和7.45%，碧桂园分别为7.83%和亏损；恒大和融创则两年均为大幅亏损。

前阵子，姚老板被讨债民工追打。王石就很超然地发过一条视频，说一些万科员工和亲朋好友把这些帖子转来转去，这样很不好。

不过，有句电影台词说得好：出来混，迟早要还的。特别是在挖对手墙脚这件事情上，谁都不可能永远只当主角，总有被别人挖的一天。

笔者从小就爱看武侠小说，发现江湖人物里边数字组合更多，且延伸到了反派。譬如，什么绝代双骄、玄冥二老、少林三渡、四大恶人、神雕五绝、桃谷六仙、全真七子、江南七怪、函谷八友……想全部捋一遍，也许三天三夜都数不完。

骄人的业绩，让本来就出身显赫的“三斌”，在地产江湖一战成名，尽管没多久就因为林腾蛟的挖角解散，但他们的故事和传说，至今被同行津津乐道，是媒体人眼中最知名的职业经理人组合。

中海一直以严密的人才培养体系闻名业界，甚至被一些人称作是房地产行业的“黄埔军校。”

上述这位私企老板就在记者面前夸口说，只要他下定决心、舍得花钱，就没有见过哪个同行有挖不倒的墙脚。

在地产圈，王石是以脾气火暴闻名的，骂起人来可以一掌把桌子拍烂。难免有人会以为他是一个睚眦必报的人。这一次，连他都要公开为以前的“野蛮人”说话，不知是世道变了，还是王石变了。

娱乐圈的组合比较流行个性命名，但也出了个家喻户晓的“四大天王”。

融创集团创始人孙宏斌。资料图片

从新世纪初行业高速增长、市场竞争白热化的黄金时期开始，房企之间的抢人大战就一触即发，愈演愈烈。

【作者】 冯善书；吴颖岚；谭唯

表面来看，人、钱、地，都是房企赖以生存发展的重要资源要素。但钱和地，得靠人来鼓捣，才能产生“化学反应”，从而为公司创造源源不断的利润。

所以，挖人至为关键，也是房地产开发的第一门必修课。

朱荣斌在清华大学土木系有一位大两届的师兄，名叫刘爱明，也像朱荣斌一样硕士研究生毕业后，就进了地产行业。2000年，刘爱明已经做到中海地产股份有限公司副总经理。

在龙头企业里边，挖中海和中建墙脚力度最大也最狠的是碧桂园的杨国强。

说到中海的赚钱本事，仅以2010—2020年为例，在房地产行业平均净利率持续下滑的背景下，中海的净利率从未低于18%，其“赚钱能力”几乎是许多同行对手同期的两至三倍。

为了把行业对手的良帅猛将搞到麾下，他实施了一系列据说让杨国强气得发抖、让郁亮有苦难言、让吴亚军心碎难过、让许荣茂焦虑不堪的“挖人”计划。

在这中建三杰里边，莫斌的地位最稳定，2010年从中建加入碧桂园后就一直没动过，是老板高度信赖的帮手；吴建斌年纪最大，比同属60后的莫斌大4岁，或许是因为搞财务的原因，看问题总是很透，一本《我在碧桂园的1000天》，曾经为他圈了不少粉；朱荣斌是70后，学历高，想法多，擅长社交，头脑灵活，经常在公共场合抛头露面，是媒体人喜欢的那种具有明星气质的话题人物。

今年8月份，也就是姚老板被打没多久，朱荣斌第三次参加博鳌房地产论坛。在登台演讲时，黑框眼镜 纯白T恤的配搭，使得他的脸色显得更加红润，形象儒雅依旧，丝毫看不出这几年在行业遭遇的各种颠簸动荡。

在成名的地产大佬当中，王石退休早，没那么多烦心事，看到同行惹上纠纷，偶尔还会在微博上站出来鸣不平。哪怕这个人曾经跟他势不两立。

【海报设计】吴颖岚 谭唯

有媒体曾做过一个不完全统计，那些年从万科离职的高层管理人员，超过30个。

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“现在很多老板，都是在为员工打工。”朱荣斌说，自己今年5月进入合富辉煌后，重点盯着的不是利润表，而是至少三个月的现金流。最怕的就是发不起工资，养不活大家。

现任万科董事局主席郁亮。资料图片

譬如在文化圈，有三苏、吴门四家、楷书四大家、竹林七贤、扬州八怪、唐宋八大家等；

因为林老板的偏爱，朱荣斌曾经是业内为数不多在龙头房企当上董事长的“打工皇帝”。

王石短视频回应姚老板新闻。 王石新浪微博截图

与此同时，碧桂园、龙湖和融创等曾经在行内大规模“挖角”的企业，同样遭到了对手的“反噬”，结果也都让这些企业的老板“五味杂陈”。

世界500强企业阳光控股（阳光城母公司）创始人林腾蛟。阳光控股资料图片，来自界面新闻

前两人15岁考上大学，孙宏斌上的是武汉水利电力学院（现武汉大学），朱荣斌上的则是清华大学。徐航迟两年，17岁考进清华大学。后来，这3个人都在清华读了研究生。不过，拿到硕士学位的孙宏斌和徐航却进了国企，做的是科技行业，后来才创业自己当老板。

“三斌”，指的是2014—2017年碧桂园同时拥有的三位高管：总裁莫斌、联席总裁朱荣斌和财务总监吴建斌，他们的名字恰好都有“斌”字，而且都有中建（中海）系的背景。当年，由“三斌”组成的核心管理层，带领碧桂园大举推进“高杠杆、高负债、高周转”模式，促使公司业绩规模实现了突飞猛进的扩张。

不用怀疑，外表儒雅、才华横溢的朱荣斌，也成了笔者最关注的行业明星。

那些年，凡是进入房地产行业“闯关东、打天下”的老板，不管是杨国强、王石这类“骨灰级元老”，还是徐航、黄光裕那类半路出家的“跨界商人”，都无不在心里装着一个准备无限放大的发财梦。

提到姚老板的新闻，他坦言，现在房地产老板们所面临的，不止是企业经营上的困难，还要承受社会舆论压力、精神压力，抗压能力已经是非常人所及。

他挖来的“三斌”，后来成为国内地产圈最具盛名的职业经理人组合。

自从2007年万科推出“007计划”前后，刘爱明、徐洪舸、肖楠、袁伯银、陈东锋、毛大庆等一批副总裁级别的高管先后离职。他们当中有些是从百安居、宝洁、凯德等跨国企业挖来的，除了部分是个人创业原因以外，其他几个到底是怎么被同行对手挖走的，连郁亮都百思不得其解。

【统筹】马华 冯善书

【文字】南方 记者 冯善书

谁强谁弱，通过这一个核心指标就高下立判。

只不过，2021年后，随着融创这艘大船在行业调整中不断遭遇惊涛骇浪，迟迅的处事风格也开始与老孙分道扬镳，并多次遭到孙老板的公开批评。直到2023年，其调回总部后辞职“失联”。有媒体报料称，融创领导层授权的一次举报，直接导致了这位“旧臣”的出事。

晋商孙宏斌，历来讲究江湖义气、喜欢对同事称兄道弟。他也从中海挖走了哈工大毕业的迟迅。后来，迟迅成了助力融创一路崛起为世界500强企业的老将，也成为业界人士眼里 “孙宏斌的肱股之臣”。事业巅峰期，迟迅曾带领华北一跃成为融创第一个销售突破千亿的区域公司。

【策划】陈韩晖

地产江湖互挖墙脚的那些年｜下篇

20多年前，王石还没有退休去玩皮划艇，郁亮已晋升到集团总裁的位置。万科为了冲刺年销千亿的目标，搞过一个“海盗计划”，这跟后来的“007计划”和“千里马计划”一脉相承，目的也很直接，就是明着到同行公司抢人。

几年前，一位在阳光城工作过的女生，为了宣传南沙的项目，曾找过南方日报。在某个咖啡厅，她第一次与笔者见面，聊的居然不是项目，而是公司老板从碧桂园挖来的“双斌”。

林腾蛟是一名励志且带有神秘色彩的闽商。他儿时把爱国侨领陈嘉庚当偶像，且一路在潜心研究阳明心学。2016年，在正式向碧桂园的明星职业经理人组合“三斌”下手前，他出席了一场在朱荣斌老家贵州举行的企业家论坛，大谈其对阳明经典的修学心得：“人品是最好的风水，也是最硬的关系”“你是谁不重要，重要的是和谁在一起。”

2017年以前，笔者一直兼任财富版编辑，自然没有少看“三斌”的新闻。后来调岗来专门搞房地产报道，对几位明星高管的辉煌故事，了解更多了。但确实没跟他们面对面说过话。

后来，公司发了一则公告，说只是一场误会。

每一条新闻，都在刷新过去人们对这行业的认知：原来当老板这么难！

为了得到他，万科足足花了两年时间，直到2002年才成功把他从中海挖过来，先后委任其为万科执行副总裁和上海区域总经理。为此，郁亮还把刘爱明的加盟，标榜为当年“海盗计划”的最大成果。

只有朱荣斌直接进了地产，先后在中建系（主要在中海）、富力地产、碧桂园和阳光城担当要职，前20多年一直扮演职业经理人的角色，直到2022年与阳光城老板林腾蛟分道扬镳后，才终于创业当了老板。

正是因为中海出色的赚钱能力，自创立以来，同行对手对其管理团队一路虎视眈眈，绞尽脑汁地想他们招至麾下、为我所用，有段时间，挖墙脚甚至挖得中海“遍体鳞伤、面目全非。”