济南最悲催的一批购房者()
XX先行区洋房高点均价10000 元/㎡,目前基本有价无市;
2016年,济南楼市全面上涨,买房的人犹如站在风口上的猪,不飞都难!
然而,随着房价逐步上涨,换房难度越来越大,性价比较高的小三房开始在市场中畅销,从而导致一房、两房的关注度越来越低,房价也最终拉开差距,拿祥泰新河湾小区来说,两房与三房价差由当初的不足1000元/㎡拉升至3000-4000元/㎡,成交量也远远不及三房。
XX绣源河洋房高点均价10000 元/㎡,目前有价无市;
06 开发商“表里不一”
有人因预算有限,只能被迫外溢,跟风上车环济。
或许前几类购房者都有些自己的原因,但买到“表里不一”开发商真的是运气不佳。这个“表里不一”有三重意思:
回顾这些案例,也想提醒大家,普通人买房要回归理性,从自住出发,过去买房一夜暴富的时代已经一去不复返。
最可怕的是,楼市低迷导致经济持续低迷,钱越来越难赚,降薪、裁员、失业现象屡见不鲜,月供还不上,房子降价也难处理,当房产价值远远低于它的债务成本的时候,“免费赠房”、“法拍房”数量就呈几何式增长。
单价决定品质,总价决定购买。在预算有限的情况下,小户型确实降低了购房者的还款压力。另外,有不少年轻人买房时觉得先买个小房子过渡一下,等有钱了再换房也不迟,所以当时一房、两房的需求还是比较旺盛的。
甸柳五区,1992年建成,甸柳一小学区,历下排名前列学区,80平左右的三室21年5月成交价为208万,22年9月成交价为190万,23年5月降至182万,单价由26844→21776,下跌5000元/㎡,短短不到2年降幅近20%。
过去的环济是辉煌过的,跟着济南大肆上涨,尤其是后期凭借不限购优势,甚至出现了抢房的盛况。
04 投资济南纯学区老破小
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01 高杠杆的刚需房投资者
由于房价上涨过快,随后的几年内,很多人“削尖脑袋”挤进楼市也想分得一分羹,然而80%的人因为时机或个人决策不对,甚至真的是纯属运气不好都亏在了这个激荡的楼市周期里,一不小心,就成了济南楼市最悲催的一批购房者。
更可惜的是,上车环济的很大比例的都是买不起济南的穷人,当时跟风上车,谁成想首付跌没了,房子还可能变成负资产,彻底失去流动性,最终只能砸在手里。
另外还有诸如春江郦城,2018年高层限价14500,当时是全款的先进、6成首付的等等、3成首付的请移移自行车...5年过后,简装房价只有13000冒头,算上装修成本、首付利息及贷款高息,赔的比文旅城更多。
②买家与卖家的“表里不一”,实际就是开发商偷偷“降配”,22年可谓是济南房地产市场的“维权年”,各大开发商、各大项目维权事件屡见不鲜,比如去年张马屯集中维权事件:什么“没有像样的大门”、“绿化少”、“红砖铺地”、“电梯厅不贴瓷砖”、“精装修减配严重”等都是买家秀遭遇到了卖家秀,这样降的不仅是楼盘的品质,还是它背后的房价。
这样的投机者无疑是搬起石头砸了自己的脚。
当然,也有人赚的盆满钵满,21年算是济南楼市改善元年,这时选择上车如奥体金茂府、银丰玖玺城、龙湖天奕、仁恒奥体公园世纪、绿城玉兰花园这种核心片区顶级改善盘的轻轻松松赚100个W很稀松平常,因为国家一直明确表示支持自住性改善需求。
怀着对未来收益的美好幻想,买的房子越多,似乎就赚的越多。可事实上,这一轮全面上涨,是一轮不符合经济规律、不健康的的上涨。
③安全与危险的“表里不一”,前两年楼市流传着一句话,叫做“大而不倒”,小开发商跑路的现象存在,大开发商可是主打一个“安全”。然而,随着“三道红线”政策出台,恒大为代表的知名房企一个个债务红线压顶,逐个暴雷。买到暴雷开发商房子的购房者们哭了,其他人买的房子再差它还至少有个房子,现在房子没盖起来,还要继续还贷款,比如阳光城檀悦是济南从开盘到烂尾最快的楼盘,至今仍为解决,业主仍在泥淖中苦苦挣扎。
03 “四大天坑”环济购房者
以上种种,都算当前济南比较悲催的购房者。
05 一房两房购房者
说到环济,XX先行区、XX黄河生态城、XX雪野湖、XX绣源河一定榜上有名。
①规划与落地的“表里不一”,比如济南北湖片区计划打造一个以“海尔兄弟”为主题的文化乐园,400米的超高层建筑则有意向打造成为济南新的文广中心;新开挖北湖湖区400亩,周边将会被打造成占地1000亩的湿地公园,湖水通过中泺河南接大明湖,北连小清河。9年过去了,北湖已经成为了云锦湖,400亩变成了100亩400米的超高建筑连个坑都没见,北湖片区也从此一蹶不振。
有人见到了环济的恢弘规划,想弯道超车、静等升值;
XX黄河生态城小高高点均价8500 元/㎡,目前基本有价无市;
济南楼市21年以前都是小户型比较受青睐,尤其是老破小立面一房、小两房比比皆是。毕竟济南的房价太不低,对于预算有限的刚需来说,这是留在济南的门槛。
新房方面,同区位纯卖学位的旭辉翰林府貌似活的也很艰难,开盘三年一共卖了300套,价格三万一二也不及当时四万的预期,新房都举步维艰,何况老破小?这种老破小,在刚需改善同时失宠,渐渐地失去了居住属性,而学区属性随着出生率下滑及学区政策的不断变化,价值在慢慢缩减。所以前几年投资济南纯学区老破小的人,几乎都将遇到如甸柳五区一般的结局。
02 买在这几年楼市的最后上涨周期
2020下半年至2021上半年,这就是济南楼市近几年最后一轮上涨周期了。
可济南楼市全面退潮后,环济的劣势被无限放大,价格一跌再跌,市区位置好的也不贵、也不限购,为啥非得来你这个鸟不拉屎的地方呢?
那个时候不只是济南楼市,全国主要城市的楼市也十分火热。所以国家在政策端也比较严苛,始终坚定“房住不炒”不动摇,还在土地端推出了“三供应两集中”土拍政策,为开发商量身定制“三道红线”,试图通过调剂供应端给楼市降温,另外又在需求端提高购房门槛,限购(外地人1套、本地人2套)、限贷(认房认贷,2套以上停贷)、高首付比例(首套30%、二套60%)、高贷款利率(首套5.6%,二套6%),试图降低买房人购房热情,依旧有不少人看不清楼市走向,被时代裹挟着上车,比如一万四五买万象新天、一万六七买文旅城,一万七八买玖唐府,两万六七买华山,不算房价折价,仅这几年高息就能赔掉腚,教训惨痛。
有人限于济南的购房资格,只能转战环济;
XX雪野小镇洋房高点均价7500 元/㎡,目前有价无市;
2016年的全面跳涨,让普通人意识到买房可以作为一种投资手段“稳赚不赔”。甚至一些不缺房子的购房者即使办假离婚(也有不复婚的)、刷信用卡套现,也毅然决然的高杠杆上车,房子租金可以冲抵部分月供,如果房价上涨就是实打实的受益。
幸而,济南ZF“保交楼”政策一直在推进,不少停工项目已开始复工,未来这些问题都将解决。
潮水过去,方知谁在裸泳,楼市“大跃进”后,很多楼盘房价一下回到解放前,比如2017年底万达城首开,当时投资客户占比基本能到一半,高层全部一口价14500,6年过后,发现二手房价竟不如当时的买价,扣除这几年的高息,房子赔个十几二十万很正常。
从这我们也能发现,想赚钱尽量不要和ZF唱反调!
纯学区老破小的价值可谓是“成也萧何,败也萧何”,因学区价值房价比周边普通二手房要贵个30%-50%很正常,但是未来房价下跌的风险也会更大。
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