济南最悲催的一批购房者（）

甸柳五区，1992年建成，甸柳一小学区，历下排名前列学区，80平左右的三室21年5月成交价为208万，22年9月成交价为190万，23年5月降至182万，单价由26844→21776，下跌5000元/㎡，短短不到2年降幅近20%。

纯学区老破小的价值可谓是“成也萧何，败也萧何”，因学区价值房价比周边普通二手房要贵个30%-50%很正常，但是未来房价下跌的风险也会更大。

可济南楼市全面退潮后，环济的劣势被无限放大，价格一跌再跌，市区位置好的也不贵、也不限购，为啥非得来你这个鸟不拉屎的地方呢？

幸而，济南ZF“保交楼”政策一直在推进，不少停工项目已开始复工，未来这些问题都将解决。

XX雪野小镇洋房高点均价7500 元/㎡，目前有价无市；

由于房价上涨过快，随后的几年内，很多人“削尖脑袋”挤进楼市也想分得一分羹，然而80%的人因为时机或个人决策不对，甚至真的是纯属运气不好都亏在了这个激荡的楼市周期里，一不小心，就成了济南楼市最悲催的一批购房者。

04 投资济南纯学区老破小

这样的投机者无疑是搬起石头砸了自己的脚。

有人因预算有限，只能被迫外溢，跟风上车环济。

济南楼市21年以前都是小户型比较受青睐，尤其是老破小立面一房、小两房比比皆是。毕竟济南的房价太不低，对于预算有限的刚需来说，这是留在济南的门槛。

另外还有诸如春江郦城，2018年高层限价14500，当时是全款的先进、6成首付的等等、3成首付的请移移自行车...5年过后，简装房价只有13000冒头，算上装修成本、首付利息及贷款高息，赔的比文旅城更多。

怀着对未来收益的美好幻想，买的房子越多，似乎就赚的越多。可事实上，这一轮全面上涨，是一轮不符合经济规律、不健康的的上涨。

03 “四大天坑”环济购房者

说到环济，XX先行区、XX黄河生态城、XX雪野湖、XX绣源河一定榜上有名。

那个时候不只是济南楼市，全国主要城市的楼市也十分火热。所以国家在政策端也比较严苛，始终坚定“房住不炒”不动摇，还在土地端推出了“三供应两集中”土拍政策，为开发商量身定制“三道红线”，试图通过调剂供应端给楼市降温，另外又在需求端提高购房门槛，限购（外地人1套、本地人2套）、限贷（认房认贷，2套以上停贷）、高首付比例（首套30%、二套60%）、高贷款利率（首套5.6%，二套6%），试图降低买房人购房热情，依旧有不少人看不清楼市走向，被时代裹挟着上车，比如一万四五买万象新天、一万六七买文旅城，一万七八买玖唐府，两万六七买华山，不算房价折价，仅这几年高息就能赔掉腚，教训惨痛。

①规划与落地的“表里不一”，比如济南北湖片区计划打造一个以“海尔兄弟”为主题的文化乐园，400米的超高层建筑则有意向打造成为济南新的文广中心；新开挖北湖湖区400亩，周边将会被打造成占地1000亩的湿地公园，湖水通过中泺河南接大明湖，北连小清河。9年过去了，北湖已经成为了云锦湖，400亩变成了100亩400米的超高建筑连个坑都没见，北湖片区也从此一蹶不振。

从这我们也能发现，想赚钱尽量不要和ZF唱反调！

XX黄河生态城小高高点均价8500 元/㎡，目前基本有价无市；

06 开发商“表里不一”

02 买在这几年楼市的最后上涨周期

新房方面，同区位纯卖学位的旭辉翰林府貌似活的也很艰难，开盘三年一共卖了300套，价格三万一二也不及当时四万的预期，新房都举步维艰，何况老破小？这种老破小，在刚需改善同时失宠，渐渐地失去了居住属性，而学区属性随着出生率下滑及学区政策的不断变化，价值在慢慢缩减。所以前几年投资济南纯学区老破小的人，几乎都将遇到如甸柳五区一般的结局。

过去的环济是辉煌过的，跟着济南大肆上涨，尤其是后期凭借不限购优势，甚至出现了抢房的盛况。

潮水过去，方知谁在裸泳，楼市“大跃进”后，很多楼盘房价一下回到解放前，比如2017年底万达城首开，当时投资客户占比基本能到一半，高层全部一口价14500，6年过后，发现二手房价竟不如当时的买价，扣除这几年的高息，房子赔个十几二十万很正常。

XX先行区洋房高点均价10000 元/㎡，目前基本有价无市；

2020下半年至2021上半年，这就是济南楼市近几年最后一轮上涨周期了。

最可怕的是，楼市低迷导致经济持续低迷，钱越来越难赚，降薪、裁员、失业现象屡见不鲜，月供还不上，房子降价也难处理，当房产价值远远低于它的债务成本的时候，“免费赠房”、“法拍房”数量就呈几何式增长。

01 高杠杆的刚需房投资者

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以上种种，都算当前济南比较悲催的购房者。

2016年，济南楼市全面上涨，买房的人犹如站在风口上的猪，不飞都难！

然而，随着房价逐步上涨，换房难度越来越大，性价比较高的小三房开始在市场中畅销，从而导致一房、两房的关注度越来越低，房价也最终拉开差距，拿祥泰新河湾小区来说，两房与三房价差由当初的不足1000元/㎡拉升至3000-4000元/㎡，成交量也远远不及三房。

当然，也有人赚的盆满钵满，21年算是济南楼市改善元年，这时选择上车如奥体金茂府、银丰玖玺城、龙湖天奕、仁恒奥体公园世纪、绿城玉兰花园这种核心片区顶级改善盘的轻轻松松赚100个W很稀松平常，因为国家一直明确表示支持自住性改善需求。

05 一房两房购房者

③安全与危险的“表里不一”，前两年楼市流传着一句话，叫做“大而不倒”，小开发商跑路的现象存在，大开发商可是主打一个“安全”。然而，随着“三道红线”政策出台，恒大为代表的知名房企一个个债务红线压顶，逐个暴雷。买到暴雷开发商房子的购房者们哭了，其他人买的房子再差它还至少有个房子，现在房子没盖起来，还要继续还贷款，比如阳光城檀悦是济南从开盘到烂尾最快的楼盘，至今仍为解决，业主仍在泥淖中苦苦挣扎。

XX绣源河洋房高点均价10000 元/㎡，目前有价无市；

单价决定品质，总价决定购买。在预算有限的情况下，小户型确实降低了购房者的还款压力。另外，有不少年轻人买房时觉得先买个小房子过渡一下，等有钱了再换房也不迟，所以当时一房、两房的需求还是比较旺盛的。

回顾这些案例，也想提醒大家，普通人买房要回归理性，从自住出发，过去买房一夜暴富的时代已经一去不复返。

②买家与卖家的“表里不一”，实际就是开发商偷偷“降配”，22年可谓是济南房地产市场的“维权年”，各大开发商、各大项目维权事件屡见不鲜，比如去年张马屯集中维权事件：什么“没有像样的大门”、“绿化少”、“红砖铺地”、“电梯厅不贴瓷砖”、“精装修减配严重”等都是买家秀遭遇到了卖家秀，这样降的不仅是楼盘的品质，还是它背后的房价。

2016年的全面跳涨，让普通人意识到买房可以作为一种投资手段“稳赚不赔”。甚至一些不缺房子的购房者即使办假离婚（也有不复婚的）、刷信用卡套现，也毅然决然的高杠杆上车，房子租金可以冲抵部分月供，如果房价上涨就是实打实的受益。

更可惜的是，上车环济的很大比例的都是买不起济南的穷人，当时跟风上车，谁成想首付跌没了，房子还可能变成负资产，彻底失去流动性，最终只能砸在手里。

或许前几类购房者都有些自己的原因，但买到“表里不一”开发商真的是运气不佳。这个“表里不一”有三重意思：

有人见到了环济的恢弘规划，想弯道超车、静等升值；

有人限于济南的购房资格，只能转战环济；