成都楼市（没有人口的新城,修的再漂亮,也不过是郊区）

从成都房产市场看，近两年成都纯投资向购房者大幅度减少，而自住向购房者还相对稳定，这一趋势对传统的核心区影响很小，但却极大利空郊区。

但我认为，新城≠郊区。

在曾经房产野蛮生长的阶段，郊区可以靠规划，靠漂亮的房子吸引到投资客的涌入。

虽然不乏有楼盘跌价，但部分核心城区的“新城”，如杉板桥、三圣乡、武侯新城等区域房价相对还是稳定，甚至少部分楼盘出现了小幅上涨。

那是因为有庞大的人口流入，大家有信心有预期总有人能把郊区填满。

我的回答是：成都绕城沿线内及高新（南区）部分绕城外区域，哪些板块能成规模的打造出具有颜值的新城，哪些板块的楼市就能快速崛起。

结果现在……

购房者如果问，成都楼市哪些地方最有潜力。

购房者又不傻，大家都清楚靠买房获利的机会在减少，风险在增加，这极大程度的削减了投资的购房需求。

因为核心区的购房主力是自住，而郊区的购房主力是投资。

最后：成都购房者可以去微信公众号“不鱼说房”看看历史文章，里面有很多对成都楼市的具体分析，以及规划文件，对购房者很有帮助。

甚至网传有些小区建议清水房价不能低于三万。

曾经建议三万以上清水售价的小区，现在2.5万以内的精装也是有卖。

简单讲，就是想买，适合自住，房价上又能保值甚至增值的房产，而核心城区的“新城”就刚好兼顾。

我们选天府新区10年内的二手住宅6947套，里面三百万内的就有4584套。

所以我们可以看到，近两年在成都楼市整体下行的情况下，最核心的5 1区整体的楼市表现是最稳定的。

核心区庞大的自住需求，能够让区域楼市做到相对合理的供需平衡，而郊区投资需求大幅减少导致了区域房产严重的供大于求。

至于人口辐射范围弱，特别是投资占比大的郊区，近两年跌幅就格外突出。

但未来的城市发展，一定会遵循客观的人口规律，规划过度超前的情况会越来越少。

让人误以为，郊区只要修的好，规划强，就能成为炙手可热的新城。

以前部分郊区光是靠着PPT规划，就能吸引来一大批购房者争先恐后投资买入。

不要扯以前买入的成本是多少，我们讨论的是近两年。

除此之外的各城区的新城，或许在前些年成都人口高速流入的阶段能春风得意，但在人口流入大幅度减少的今天，以及可预见中短期内人口趋势不会好转的情况下，起码直观的房价会出现明显的疲软下滑。

所有的配套都是为人口而服务，是人口等配套，不是配套等人口。

2021年天府新区房价高点的时候，部分对房价乐观的网友，信誓旦旦说：“天府新区兴隆街道没有单价三万以下房子”，“没有三百万买不了天府新区”。

总结一句话：没有人口一切都是虚。

所以，未来成都楼市的核心考虑点，归根结底是人口 。

以现阶段成都人口分布集中在绕城内和新增常住人口流入大幅度减少的情况看，只有人口和配套最集中的绕城及高新（南区）范围内，才具备强有力的人口辐射基础。

也只有这些地方的“新城”在未来的楼市才能更有机会强势崛起。

未来新城是新城，郊区是郊区，它们会逐步拉开差距。

人口起来，配套才会逐步优化，而不是先把一切配套弄好，慢慢填人，因为现在的人口情况，支撑不了曾经的发展模式了。

认同也好，不认同也罢，事实就是这两年真金白银砸到郊区新城的购房者，同样的成本对比核心区新城，起码在房价表现上的确是差了一大截。

因为当今全国人口的负增长，加上高速的城镇化阶段结束，配合上整体楼市疲软的大环境，导致整个房产市场都处于低预期的状态。

为什么说有人口辐射基础的“新城”会是爆发点，而没有人口辐射的郊区“新城”会疲软下滑？

以地铁为例，以前荒郊野外的地铁站不在少数，但未来地铁的修建，客流不达标的区域，是根本没有条件修的。

不光是地铁，其他各项配套，未来都会是如此。

配套未动，房价先行。

因为现在成都的购房者，其实都在追求一个突破口，既能够满足自住的舒适度、便利度，又能够具备价格的相对稳定性。