徐汇（梅陇四村,价格一年跌得也是亲妈难认）

我们先看去年下半年小区成交情况。去年7月下旬12月中旬，上海绿军成交梅陇四村4套，成交均价为6.27万元/平方。

梅陇四村户型比较复杂。小区户型以2房为主，1房为辅，偶有3房。2房面积段，多层在48-69平方之间，高层58-129平方之间，多层叫方正，高层比较不堪。1房面积段，多层在33-46平方之间，很方正；

3房面积段，多层62-79平方，方正；高层则是97-148平方之间，户型较差。

按照目前挂牌情况，以及如今的趋势，到年底，该小区合计跌掉近30%已经完全不是问题。也就是说，去年此时买的房子，如今打七折即可购买，想一想，亲妈是否都不打算认你了，因为你跌掉了一个首付。

小区没有地下车位，只有700个地上车位，非常短缺；小区目前是金辉物业管理，物业费0.6元-1.2元之间，绝大多数都是0.6元/平方。由于车位短缺的缘故，小区停车相对较乱。

高层面积55-68平方之间，朝向户型不敢恭维。

说起梅陇，人们首先想起的是闵行梅陇镇。实际上，梅陇镇属于闵行，是一个很大镇，北到古美路，南面最远达剑川路，其中春申塘以北地区，虹梅南路以西部分是梅陇镇的地域，以东部分则属于徐汇区的华东理工大学板块。我们今天关注的梅陇四村，就属于华东理工大学板块，是属于徐汇区。这个板块北近沪闵高架，西邻虹梅南路，南沿春申塘，东面则以老沪闵路为界，也是一个相对独立的板块，板块内东北面是华东理工大学本校区。这个区域内分布着梅陇十一个新村、化工新村、凌云新村等一些老旧新村，也有一些高层建筑，主力绝对是公房新村，梅陇四村就是区域内规模较大、位置较好、比较有代表性的一个新村。

成交的4套房子分别是4楼、2楼、1楼和5楼，楼层相对不错。总体上来说，价格不低，尤其一套45平方的2楼，成交价达6.4万。比较如今4楼，44.73平方，报价仅仅228万，5.1万不到，世纪成交，肯定低于4.7万，每个平方跌幅超1.7万。

梅陇四村，过去这一年，价格变动可谓是一言难尽。小区由于比较大，高层建筑也比较多，故此挂牌出售房源也不少，当前，上海绿军内网该小区在售房源有59套之多；根据他们的外网，挂牌均价5.77万元/平方，半年成交均价5.56万，基本上没有差距，说明最近价格下降太多。

再看看最近成交记录，今年10月成交3套，均价为5.2万不到。

梅陇四村，位于梅陇路与龙州路交叉的西南面。小区北近梅陇路，沿街西隔梅陇文化馆，东隔华轻梅陇关务中心；西邻凌云路，隔路与梅陇三村相望；东是龙州路，东侧为梅陇七村；南面是嘉川路，对面是梅陇五村高层部分。整个四村与文化馆、购物中心等构成一个独立的街区。小区东侧、北侧马路都很闹猛，一般生活需要四面皆可满足，大型商业设施较远，到南方商城2.5KM以上。交通上，步行到地铁华东理工大学站900米以内，到地铁1号线锦江乐园站则最近也有1.7KM，总的来说，公共交通不是很便利；不过，驾车出行距离中环高架较近。

梅陇四村小区，以多层为主，高层为辅，梯户比上不是很理想。小区多层为6层建筑，梯户比上，1梯4户为主，1梯2户和1梯3户为辅。高层建筑比较复杂，2号楼25层，2梯3户‘；3号楼为18层，1梯3户；93号19层，92号、94号为18层，都是2梯8户；89号为23层，90号为27层，91号为25层，都是2梯8户；95号为25层，则变成2梯9户。梯户比上，高层建筑体现出典型90年代大楼房的特征，塔楼建筑，同楼层户数太多，得房率很低。

整个梅陇四村，有94幢，近3060户，上世纪90年代由上海工业房地产开发公司开发，由9幢高层和85幢多层建筑组成，1992-1997年之间竣工；小区绿化还算较高，超过38%，这与一般老旧小区20%-35%之间的绿化率比，确实足够高了；

在售房源单价低于5.5万者有14套，可见，小区均价如今已经很低了。

房价的涨跌与区位关系最大，有道是地段、地段、还是地段。上海的房价，对于地段更是敏感。但是，对于下跌来说，不仅仅地段是决定因素，是否学区房，房龄的新旧，房型的大小与朝向，对于房价的涨跌影响都很大。尤其近半年以来，上海房价，尤其是二手下跌明显，已经实现了七连跌。基本上依然是学区房、老破大、老破小领跌，距离市区远的小区，如果是老破小，往往跌幅更大。今天我们就关注徐汇区华东理工大学板块的老破小小区——梅陇四村，比较过去一年价格的起伏，忽然发现，一年的跌幅原来真是亲妈难认了。

可以肯定地说，最后一套成交记录为10月27日，至今已经过去近一个月，小区成交均价肯定低于4.8万元/平方，因为过去一个月跌幅非常大。比较去年6.4万的单价，每个平方跌掉1.6万以上，跌掉四分之一；如果看那一房的情况，跌幅更是超过26%。

小区在售4楼，44.73平方，报价之228万，单价只5.1万元/平方；

总之，户型设置上，多层较好，高层交叉。得房率多层80%，高层只有65%左右。

梅陇四村，规模不小，房龄不算很老。