中产债务出现失控征兆（楼市即将进入周期终局）

由于居民杠杆率的分母是GDP，如果居民收入和名义GDP同步增加，且利息我们假设按4%算，则每年居民的存量债务利息将远远超过新增的收入。使得利息支出不但侵蚀了新增收入，还进一步侵蚀了存量收入。而这会进一步影响居民消费意愿，从而影响公司的销售业绩，进一步陷入通缩。

这两种情况，虽然你都有100万现金，但你的花钱信心是不一样的。因为第二种情况，其实就相当于你只有10万块钱。

然后操盘手再把这些钱用来补贴教育，医疗，投资基建，补贴科技研发。让这些钱取之于民，用之于民。达成经济的良性循环。

我们再看居民债务，也就是杠杆率指标，这个指标，由国家资产负债表研究中心公布，但最新公布的数据是今年3月（最新值63%），在这之后，就跟青年失业率一样，没有再公布了。

如果他买了1000万的房子，他就交了两份税，但只享受了一份福利。

也就是说，你在人均工资1万时买入100万的房产，是花费了100人月的财富，等人均工资2万时，即使房价涨到200万，那么你卖出依然只能获得100人月财富，并未增值。

或者，我们可以把外地精英的购房，看作是一种进城税。你在苏州买房，需要200万，其中100万可能是进城税，你在上海买房，需要800万，其中600万可能是进城税。

而我们当前就处于的居民债务压顶的通缩漩涡之中。

我们发现，名义GDP在近两个季度开始低于实际GDP，且增速只有3.5%左右。而GDP是不会全部转化为居民收入的，并且税前收入还要扣除社保个税等才能形成可支配收入（人均可支配收入一般不足人均GDP的50%）。

也就是，羊毛出在猪身上，狗来买单。

为什么不买房的原住民过的舒服，因为其物价水平，是被他人的纳税补贴过的。

1 你银行卡里有现金100万且没有负债；

从各个二线城市放开户籍和对年轻人口的抢夺，你就能明白大家在抢什么？

而货币流速这些年下降的很快。

也就是说，当中产贷款买下一套房时，就是透支了他自己未来30年的劳动，来给房地产产业链上的所有人发钱。也对当下民生进行了补贴。

一）外地精英的进城税

否则就可能变成接房价的飞刀了。

很多人把货币增长，也就是M2增速看作是居民收入增速的一个参考量。但事实上并非如此。因为货币只有流动起来才能创造收入。

另外，真实场景下，人口红利时房价会涨得比工资快，老龄化后房价会涨得比工资慢，并非是同步上涨。在这个模型中，我们忽略了人口周期的影响，只是为了模型能简便化。

我们先看下近三年的名义GDP和实际GDP

而对于个人来说，虽然信心很重要，但我建议一切还是以安全为重。简单的说，就是在居民债务压顶的情况下，收缩自己的资产负债表，卖出房产降低债务，是一个更安全的做法。对于高债务的同学，要靠卖出房产来降低债务的话，现在就是比谁跑得快。

上面说的这套共同富裕的系统，是依赖当下时空的，在当下时点，购房人就是那个唯一出钱的人，而操盘手，开发商，社会民生，都是获利者。但如果购房人买房不是自住而是投资，那么他支付税金的唯一目的，就是希望能在未来的某个时点，将税金转嫁给下家并获取利润，这就能实现狗来买单的结果。这个就是跨期套利。

2 你银行卡里有100万但同时有90万负债；

如果我们分拆一个上海新盘的10万单价，那么其中的建设成本应该不到1万，剩下9万的主要构成是土地出让金，房地产相关税费，以及开发商的债务利息。也就是说，当购房人贷款花10万高价买下一套房时，其付出的房款，大部分都变成了操盘手的收入。

那么，你留在上海相比留在苏州，就要支付6倍的进城税。

那么，一个中产， 如果他买了500万的房子，他就交了一份税，享受了一份福利。

假设我们忽略人口周期，忽略楼市调控和情绪面影响，只从基本面看房价和工资，它们就是同步上涨的。

而名义GDP低于实际GDP，事实上就是通缩。虽然通胀通缩有另一个指标CPI来指示，但CPI其实是有一篮子采样的，也会给各种消费品分配各种权重。所以，我更倾向于用名义GDP来观察通胀通缩现象。

但这种跨期套利，对于投资人来说，是有一个风险点的。

同样，我之前统计过今年三季度A股实力最强的300家公司（沪深300指数）的营收状况，也是显示营收增长几乎停滞（0.31%）。

在这里，我们把劳动量，也就是人月数看作财富，是因为这才是根本，而货币本身是不可靠的。所有货币，股票，房产，其作为财富的原因，都是因为可以购买他人的劳动或劳动成果（产品或服务）。

但事情到这里并不算完，看似所有的补贴，都来自购房人。但因为有现代金融的存在，少数投资人可以依赖这套系统来获利，把补贴给穷人的福利，又通过某些手段再次集中到富人手中。

近些天收到不少提问，大多是问要不要卖房的，由于现在卖房要割肉，所以要不要卖房这个问题，换个问法就是问房价下跌的底部到底在哪里。由于房产的本质是一种类似盐铁专卖的税收工具，所不同的是，它还能挖掘购房人未来的负债，而居民债务最近又似有失控征兆，所以这篇我们来展开聊聊。

我们知道，一线城市的新盘很多售价高达10万每平米，而四五线城市则不到1万，由于一线和四五线的建房，其建设成本相差不多，所以10倍多的差价主要来自于其他费用。

所以为什么在京沪的外地精英过得苦，因为你要买房补贴他人。

如果他买了两套1000万的房子，他就交了四份税，但只享受了一份福利。

就好比杭州一直对外地来杭工作的应届高校生发放补贴，比如发放10万补贴，就可能换来200万的进城税，这笔买卖，还是很划算的。

如果你是城市原住民也不买房，那么你就不交税只享受福利。

以上海为例，80%~90%的房产成交，集中在600万以下，我们假设平均成交价格为500万。

而另一方面，无法靠收入增长来归还债务的居民，债务维持失控的居民，就开始抛售房产来降低债务。所以我们看到，今年各地的挂牌量都创出新高。在这样的情况下，房价下跌趋势的形成，也就不奇怪了。

这进一步说明了，今年的居民收入，整体来看是涨不动的。

四）后记：

二）羊毛出在猪身上，狗来买单。

简单的说，你可以考虑下面两种情况。

跨期套利的核心要素，是负债，因为如果全款买房，就无法实现套利而只能实现保值。

中产购房时贡献了税金，但同时也享受到教育医疗等民生补贴，所以从中产的整个群体来说，其纳税和福利是对等的。

三）中产债务的失控

但具体到中产个人，其纳税和福利却并不对等。

所以投资人，通过这种跨期套利，通过居民的工资增长，巧妙的将存款人的财富，通过通胀转移到了持有债务的投资人手上。在这里，通胀是消费者角度的说法，而工资增长是生产者角度的说法。其实都是一回事。

从今年二季度开始，实际GDP开始超过了名义GDP。啥叫名义GDP，我们可以简单的认为是包含了价格，也就是包含了通胀的GDP。

要解决当前的问题，一方面是要降低居民的债务利息，降低居民负担以便刺激消费，从而拉动公司营收增长，最后传导到居民工资增长，形成良性循环。另一方面，既然居民举债能力受挫，那么只能靠国家接棒居民来举债，靠基建工程，防水救灾工程，来给关联公司创造收入，最终也就是给居民创造收入，为社会注入流动性。所幸这两方面都已经在做了。

我从社融数据中，统计了近16年来居民户的新增贷款规模。

而当货币流速的下降超过了货币增速的上升，经济就会体现为通缩。

那就是，债务是有成本的，所以跨期套利的前提是，居民收入增长，必须快于债务利息。

而房价是需要靠购房人的举债来支撑的，一旦举债能力萎缩，房价失去债务支撑，回落趋势也就不奇怪了。

所以，在这种情况下，无论是居民的消费意愿，还是居民的举债能力和举债意愿，都受到了制约。前者影响货币流速，而后者影响货币增速。

比如你首付20万，贷款80万买入100万的房产，80万债对应80人月的劳动，当劳动力价格上涨为每月2万时，你归还80万负债则只需40人月。也就是说你通过房产为锚，借用债务套利了40人月（借入80人月-归还40人月）的财富。

然后我们和名义GDP做个比对。

所以，只有负债介入，在人均1万工资时通过债务提前锁定劳动价格，才能使得跨期套利实现成为可能。

我们看到，居民户的新增人民币贷款，从2022年之后，举债规模开始萎缩为2015年之前的水平。

所以，什么结论呢？

这个在过去经济高速增长期，完全不是问题，但到了今天，却成了一个很大的问题。

而当前M2的增速，依然是10%，只是10%的货币增速，在居民债务压顶不舍得花钱的背景下，使得货币很难流通，于是进入到通缩状态。

当然是进城税！

对于要买房的同学来说，建议先等待，不要去接盘。等到经济向上拐点重新出现，名义GDP开始重新超出实际GDP，公司营收重新开始增长，通胀重新回来，这时候再考虑买房，是一个确定性更高的做法。

而M2的统计是不看负债的。很多大V说现在的M2从2015年的140万亿涨到现在的近290万亿，所以通胀和居民收入增长是必然的。但他们并未意识到这多出的150万亿里有90%以上都是由债务创造，这又如何能激发花钱信心？所以货币流速的下降是必然的。因为这8年来，上升最快的就是居民杠杆率。也就是说，居民的债务负担，是增长最快的。

借用这种方式，通过补贴后低物价福利而存下财富的存款人，其财富又被跨期套利重新归结到投资人手中。

由于房款大部分都被作为税金补贴了民生，所以这是一个极为高效的共同富裕促进机制。外地精英寒窗苦读考进985然后留在京沪工作，通过996式的艰苦劳动赚取高薪，这些高薪再经由个税和房款对全社会进行补贴。