再过20年（塔楼变成贫民窟,中国塔楼简史）

在新世纪前后的几年间，北京的塔楼仍以蝶形和 V 形平面为主，但此时的蝶形与V形已经臃肿了很多，毫无美感可言。当时的媒体报道指出，四环路以内的塔楼项目，容积率小于3的可谓凤毛麟角；不少塔楼的容积率是4-6，甚至可到7

成都近年新建住宅中的塔楼。近年来新建住宅中的塔楼，往往是迫于地块条件和容积率的产物，销售团队必须付出额外的努力

当然，如果没有“非典”，塔楼的式微也是必然的。

张开济曾说，建筑师“不能只跟首长、大老板打成一片，要时时想到老百姓”。1991年，针对北京市新建筑的小亭子和大屋顶泛滥成灾，他上书时任市长提出不同看法；不过，“小亭子”有增无减，最后还出现了“登峰造极”的北京西站的“超级小亭子”

迄今为止国内只有一个自拆自建成功案例：南京虎踞路4号5幢。它体量小，仅24套房、26户产权人；同时并没有增加容积率，是在原地、原面积、原高度新建。项目改造从筹备到入住，历时近十年

30多年过去了，当年“不得已而为之”的塔楼，已经颇有颓势。

为了迎合购房者需求，更是为了追求高额回报，塔楼开始了“膨胀”：▼

神沉默良久，最后扭捏地商量道：“要不我们还是来讨论一下世界和平？”

塔楼如此受到建设者的青睐，最根本的原因是它节约用地。塔楼面宽小、进深大，可以提高土地的利用效率；同时，塔楼对地块条件的要求不高、对其他建筑日照影响小，可以利用城市中的零散土地、“见缝插针”般地来建设。

很多人并不知道，物业管理可以采用包干制或酬金制两种方式。简单来说，同样是一笔物业费，在酬金制下，物业提取固定比例作为酬金，剩下的专款专用、接受监督；在包干制下，物业按照合同干完活儿，剩下的钱都归自己。

二是体量的膨胀。开发商追求高容积率，使塔楼每层的户数及面积不断膨胀。有研究者对当时北京最有影响力的5个楼盘进行了统计，发现标准层平均户数达到9.4户。一层10至12户的楼盘也不是什么新鲜事了。

张开济指出，高层住宅一般不等于高级住宅，而是往往相反。香港的大富翁并不住高层住宅，而是住在半山腰地带的花园别墅里，较为富有的人虽然也住高层住宅，不过他们多半住的是一梯两户的板式高层，而不是一般老百姓住的塔楼。

1985年伦敦Northaird Point塔楼小区爆破现场。西欧战后高速扩张兴建的大量高层住宅，由于结构和功能的缺陷、或者由于治理的崩坏、甚至由于审美问题，在使用二三十年后陆续开始拆除。当然了，国情不同

塔楼代表了一个时代，以及时代相应的生活方式

这是位于广州城市中心区的芳草园高层住宅平面，2梯6户均朝南，交通核心筒也有良好自然采光

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我相信，对于本文的各位读者而言，内心深处是可以接受贵一点的物业费的；但大家更担心的是，服务和费用不匹配：物业费从2元涨到3元，但体验并什么改变。

说得委婉点，业主和租户，对于小区品质的看重程度，完全是不同的。说得直白点，塔楼将来怎么样，跟租户一毛钱关系都没有。大部分租户都是年轻人，努力打拼已经很忙很累了，对居住环境没有过于严格的要求，毕竟好一点的环境也比不上租金便宜500元；即使是生活最精致的租户，也很难说会在乎小区未来发展，他们大不了换个房子租。

这引发了社会各界对塔式高层住宅的质疑，人们自然而然的把高层塔楼当作了低品质的住宅类型。塔楼人口密度高，电梯、大堂等公共空间共用人口多，容易导致交叉感染；许多塔楼的厨房、餐厅、卫生间无法直接采光通风，也不象板楼那样可以南北开窗形成对流……在特殊的背景下，这些塔楼的缺点被放大。地产商迅速做出了反应，减少塔式高层住宅的开发。

塔楼是各大城市中常见的高层住宅。它们为什么会大量存在？为什么现在新建住宅里塔楼不多？再过几十年，它们的出路又在哪里？买了塔楼住房，该怎么办？

万一塔楼里的业主，都同意推倒重建，他们面临的下一个问题是：谁来干？盖房子不是一件小事，谁来管理、谁来监督、谁来建设，以及，谁来出钱？

建于1934年的上海卫乐公寓，高12层。这一时期的上海高层住宅，从楼层平面，到电梯、冷暖气、冰柜、进口卫浴设备，再到完善的物业管理，都让人有时空错乱的感觉

什么是塔式高层住宅（塔楼）？《住宅设计规范》的定义是：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住宅的高层住宅。

作为四川第一批商品房的中央花园二期建成于1998年，有72栋楼，3295户业主。20多年过去，小区存在部分房子开裂、钢筋外露等安全隐患。2018年9月，中央花园二期业主向政府部门提出“自主更新、拆旧建新”改造意愿。业主们5年两次投票最终达成99.99%的同意率，决定在小区原址开展自拆自建

这就关系到物业费的使用了，这是除了金额之外另一个关键点。

1. 短缺时代的选择

只要物业费的问题没理顺，物业服务就不可能好；别墅小区都必然破败，更别指望物业维护好塔楼了。

张开济说，香港由于地价奇贵，所以在量大面广的住宅建设中，不得不采用一方面尽量降低住宅面积标准、另一方面竭力提高容积率，于是塔式小面积住宅和“梅花桩”式的小区布局就应运而生了。这是香港人被迫服用的一种“特效药”。“特效药”不免有副作用，可是为了“治病”，也就在所不顾了。

回望塔楼的发展历史，我们不难发现，塔楼其实没有错，错的是对塔楼的不恰当使用。

这个问题还真没有那么简单。我们首先应当知道，房子是业主的财产，一栋楼是很多人的财产；拆掉一栋楼再重建，涉及到几百位业主的财产处分和财务安排，连带着生活上的巨大变动，哪能有那么容易达成一致呢？

张开济注意到：

那么，塔楼的未来，必定是大量租户的进入。这将会给塔楼的治理进一步面临难题。必须强调，这里当然没有看不起租户的意思，本文作者以前长期是租户，现在是租户也是房东，能够理解双方的心态。

一、塔楼为什么会大量存在？

总之，在土地有限、人口暴增、资源匮乏、住宅紧缺的时代背景下，塔楼似乎是性价比最高的选择。

接下来的剧情相当老套：他擦拭神灯，果然获得了3次许愿的机会。前两个愿望分别是冰可乐和隆江猪脚饭，神都痛快地予以满足了。

作为城市住宅一种重要形式，塔楼在内地各大城市的起步时间有早有晚。比如，上海在1949年前就已兴建了数十栋；而北京塔楼住宅的建成则要等到1970年代。直至1970年代前三门住宅楼建成前，包括酒店和外交公寓在内，全北京8层以上的高楼，大约只有14幢。

二、为什么新建塔楼逐渐式微？

张开济发问：北京的人、地比例远远不像香港那样紧张，香港的情况在世界上也是绝无仅有的，可是北京急于要服用这种“特效药”岂不是自寻烦恼、自讨苦吃吗?

最要命的是，对于老塔楼来说，本来容积率就高得离谱了，又能有多少上调的空间呢？

③ 户型均采用大厅小卧的模式。

这是1980年代建成的北京松下显像管有限公司住宅，现在叫荧屏里，位于朝阳区酒仙桥大山子附近。它在一梯六户的情况下，做到了每户都有南向房间；交通核布局紧凑，走廊清晰、明确；住宅的造型也别具一格。它和方庄高层住宅、安慧北里住宅，都是这一时期的高层塔式住宅的代表作。此外，同时期的华侨村、亚运村汇园公寓等高档外销高层塔式住宅，也为后来设计商品住宅提供了经验

与那些年西欧国家塔楼里遭遇的失业、治安、毒品、移民等社会问题相比，我们国家塔楼所面临的问题，主要是物业管理问题。

从200户到250户，是容积率的增加。另外，新建的楼，还需要按照现行的规范要求，增加大量的配套公共服务设施面积，这也要求提高容积率。

北角邨是香港房屋委员会首个公营房屋项目，也是香港首个采用十字塔式规划的房屋项目之一

1974年，在建国门外大街修建的外交人员公寓，是一组标准较高、为外国驻华人员服务的高层塔式住宅。平均每户建筑面积200余平米，一梯三户到一梯四户。时至今日，这个建筑群仍是长安街上的重要一景

这位专家承认，高层住宅不是发展的方向，特别是对于“未来”；但是，“还需不得已而为之”。至于它们的结局，相信后人能力，交给后人处理——这种态度颇具时代特色。

① 安徽合肥计划在市中心区建造一幢40层的办公楼和五、六幢20层的塔式高层住宅； ·甘肃兰州规划在黄河边上要建五十幢高层住宅；

十年前的1988年，张开济的质疑引发了建筑界的大讨论；1998年的再次发声，却未能掀起波澜，或许大家都忙着帮开发商画图呢。

长远来看，物业费不应当仅仅用于小区安保、清洁卫生、小修小补，更应该用于定期的建筑翻新，保证塔楼处于不断维护保养的状态，而绝不至于破败。我相信内地塔楼的物业费，是没办法承担翻新的开支的。

1998年在上海开始建设的中远两湾城项目，借助由多个塔式高层住宅组成的板式建筑形体，以获得最大的容积率

2000年建设的北京华清嘉园，是“膨胀塔楼”的代表之一。项目位于海淀区五道口，容积率2.93，标准层一梯八户，户型主打三居；首批售价5000元/平。后来，诸多互联网大佬在创业初期曾在这里招兵买马；略显夸张的说法是，“西方不能没有耶路撒冷，正如中国互联网的历史不能没有华清嘉园”

1980年，河北省建筑考察团到香港进行了两个星期的考察，这是随行建筑师绘制的太古城住宅平面图。位于港岛东区的太古城，由51栋28-30层的塔式住宅分东西两片布置，这样的格局在其后几十年遍布内地各个城市

正面一点说，塔楼平面形式多样，造型极为丰富，规避了板式住宅千篇一律的“营房”式排列，很大程度上丰富和提升了城市空间形象。

1998年，张开济眼中“最差”的“组成团的塔楼”，已经逐渐成为住宅建设的主流。著名建筑师张开济再次撰文质疑：香港模式是北京住宅建设的发展方向吗？

其实本文不必讨论得这么细致，因为不少塔楼根本没有业委会，不少塔楼连物业都没有。高密度的居住环境必须依靠高强度的管理，而非居住者的自觉和素质；这样的塔楼，破败几乎不可避免。

1989年，围绕高层住宅的争议，《城市规划》编辑部约请了京津沪等地的学者、专家，举办了一次笔谈会。这是一位城市规划专家在笔谈中发表的看法；这句话的背景是，咱们还在大兴土木盖塔楼呢，西欧国家已经开始在炸毁塔楼了。

柯布西耶理想中的“光辉城市”

塔楼也是对住宅短缺的一种回应。除了能提高容积率、住更多的人，塔楼平面形式的多样化，还带来了住宅套型的多样化。比如，一栋每层8户的塔楼中，可以拥有4种不同的套型，给居住者提供了更多的选择，也让住宅能够适配尽可能多的人群。

三是外形的膨胀。随着户数和面积的增长，楼栋越来越胖、比例严重失调。这一时期，首次出现了面宽与进深之比小于1的情况，虽然提高了容积率，却大大降低了通风、采光效果。

香港消委会公布的物业管理费组成和比例

在福利分房体制下，为解决住宅供应不足，住宅的面积标准是有严格限制的；而到了90年代中后期，为提高居住水平，国家不再限制住宅的最大面积，只规定最低限额。

塔楼设计的进化仍未停止。这其中，户数的多少是其他一切方面优劣与否的基础。有研究认为，塔楼每层的户数区间范围应控制在6-8户。一梯6户是塔式高层住宅最佳的户数，完全可以保证良好的居住品质；一梯8户是塔式高层住宅的极限户数，大于8户其通风采光和居住品质将大大下降。

在塔楼兴起的年代，能够买得起的人，现在大概率已经不住在塔楼里，而是搬到更好的房子里去了。原来的房子，要么卖、要么租。

1. 物业管理问题

4. 开发商的动力

一般地说，只要住宅的面宽与进深的尺寸较为接近，外形象“塔”，层数在10层以上的住宅，就可以叫它塔楼。从生活经验出发，那些看起来又胖又高的住宅，或者看起来奇形怪状的高层住宅，一般都是塔楼。

再换个角度看居住人群的问题。业主自己住不住，很重要。 在房价具有较高升值预期、房屋租售比较低的情况下，不住在塔楼的业主，对于楼栋的维护、小区的品质，是完全没有追求动力的：他们指望的是房价继续涨，即使多交物业费、提升居住品质，可以收更多租金，跟房价的涨跌比起来，充其量是九牛一毛。如果仍然自己住，每天亲眼目睹、亲身感受，好歹还对房子有所关心，对吧？

在广州，1979年开始建设的东湖新村的16层塔式高层住宅，也是广州最早的港式高层住宅实例之一；平面为一梯八户，设计直接模仿了香港流行的井字式平面

1984-1986年，北京高层住宅占住宅总面积的比重已提高到约45%，而塔式高层的比重已提高到75%。就此，张开济在1988年撰文指出：到处塔楼林立，有如雨后春笋，结果不但建设投资大大增加，居住环境质量却反有所下降，而且还严重影响城市风貌。

那天，我一位热爱旅行的朋友，在沙漠里饥渴难耐之际，捡到一只神灯。

① 布局非常紧凑密集，交通核心筒设在平面中心，一个楼梯(电梯)间服务多户，最常见的是一梯八户，住宅户数多、建筑容积率高。

神：“你还有别的愿望吗？”

3. 城市的面子

仍以香港为例。香港的老塔楼，虽然楼龄普遍较大，但一般来说衰败感不那么明显，“旧而不破”。这背后是业主物业费的付出。来看两组数据： ▼

美孚新邨采用十字形的结构平面，让住宅拥有大量窗户、以及明亮通风的内部空间，显著优于香港传统的、黑暗和闷热的唐楼

吃饱喝足了的他信心大振，顺势提出第三个愿望：“我希望世界和平。”

就像人一样，塔楼的命运，最终要交给历史的进程。

……这个笑话可能不太好笑。不过没关系，作者我啊，只是单纯地想引出本文的主题“塔楼”而已。

归根结底，塔楼是短缺时代的产物。

随着房地产的发展和基本居住需求的满足，人们从片面的追求住房面积，逐渐转变为追求居住的健康和品质。结果是，单元式多层、板式高层住宅日益受到购房人青睐，逐渐成为地产开发的主流。

4. 买了塔楼住房，该怎么办？

3. 推倒重建，可行吗？

其后的数十年间，这句话一直在这位建筑师耳边回响——尽管他反复呼吁，“越南难民”式的塔式高层住宅，仍然在中国各大城市遍地开花。

进一步想，如果允许上调容积率，那么其他塔楼申请，是不是也要允许？如果建立明确、统一的上调规则，有开发商把整栋楼的房子都收了，然后申请重建，怎么办？总之，能不能允许这种容积率的变化，对城市管理来说，是个深刻的命题。

“如果我国已发展到能对它们炸毁之时，正如现在拆掉低矮的棚户房而盖起高层一样，那么毫不留情地炸毁它们也将是值得庆幸的。”

三、塔楼的出路在哪里？

在短缺时代，相对于旧的居住形式，塔楼显得很有优势。

据内地建筑师总结，典型港式塔楼住宅有如下特点： ▼

为了解决日照问题，住宅设计人员一直在想方设法改进塔式高层住宅的平面，以求减少它在朝向方面的缺点。到后来，塔式高层住宅设计的品种很多，有的平面轮廓相当复杂，已经远远不是早先那种比较简单的接近四方形的体型了

事情到这里迎来关键一步：作为“自主更新”的项目，协调政府提高容积率，没有那么容易。容积率受制于城市规划，越来越具备刚性，不是想调就能调的。

张开济远非无名之辈，他是天安门观礼台、中国革命博物馆、中国历史博物馆、钓鱼台国宾馆等著名建筑的设计者；但无论是1988年还是1998年，他反对的对象，都更加强大。

以北京为例，1949年前的北京没有高层住宅，绝大多数的北京市民都居住在四合院和平房中，密度较高，住宅不易获得舒适的居住环境；相比之下，高层住宅特别是塔楼的私密性好，每户的独立性强，视野开阔，采光、通风好，受环境影响少，这些优点就凸显出来了。

张开济认为，在各种住宅类型中，高层不如多层，塔式高层又不如板式高层，而成组成团的塔楼则最差。

张开济记得，这位朋友以一种不屑的态度回答说： “这是给越南难民盖的。”

当时，以塔楼为主、且建筑密度颇高的香港，成为了“非典”的重灾区；在北京、广州等地，大部分隔离区也是高密度的塔楼区，如北方交大的三座公寓。

② 山西省的阳泉市则已经建成了五幢12-18层的高层住宅，而那里的城市人口却只有46万人；

鉴于本文读者必然有塔楼住宅的业主，本文负有提供建设性的义务。

塔楼曾被人比作瓶子：“你把它装满水，一点都不想浪费。”在这句话里，水当然是利润的隐喻。

到了1990年代，塔楼迎来了蓬勃发展的时期。随着房地产的兴起，以及国家各部委对占用较多土地资源的低层住宅进行明确约束，以塔楼为代表的高层住宅，开始成为中国人口密集的大型城市中的主流。

目前，内地物业管理以包干制为主，酬金制更多用于商业写字楼等领域。包干制的最大弊病是：同等收费标准下提供的服务项目越多、水平越高，物业公司的利润就越低；也就是说，服务越到位、赚的钱越少；服务越糟糕、赚的钱越多。在这种机制下，物业能有动力好好服务吗？

1980年代，著名建筑师张开济前往巴黎考察，看到几幢正在施工中的塔式住宅。他问同行的法国朋友：“你们不是反对高层住宅吗? 怎么还在建造这些塔楼？”

正如张开济所断定的，塔楼塑造的城市面貌，也是其兴起的原因所在。在当时（甚至是现在），高层建筑被认为是现代化的标志；对于当时的城市操盘者而言，香港高楼林立的景观，是发达的代名词。

随后，各大城市的步调趋同：迎来了同样的问题，选择了同样的方案。1970年代末，在经历了近10年的建设停滞后，北京、上海等人口密集城市出现了严重的住房短缺；建筑师迫切地需要使用塔楼这样的高层建筑，提升住宅的密度。

这里还有一个简单的数学问题：塔楼的沟通成本，要比低楼层难百倍，因为动议被否决的概率，是指数级的增加。成都这个万人小区，都是低层住宅，他们能达成的共识，你一栋一两百户的塔楼，还真不一定办得到。

在膨胀年代建起的塔楼，到今年大多20来岁了。面对塔楼的颓势，出路在哪里？目前似乎仍不得而知。唯一可以“庆幸”的是，对于它们“毫不留情”的处理，还没有成为火烧眉毛的事。

1990年代，特别是1998年住宅的实物分配取消后，住宅由集团购买变为以个人购买为主，塔式住宅进入大发展、大膨胀的时期。

③ 在“地广人稀”的石家庄的市中心，也耸立着两幢塔式高层住宅，据说楼里的住户还需要用电梯来搬运煤球上楼。

这里举一个相反的例子。当时，天津的住宅建设思路是“多层高密度”，对高层住宅“十分慎重”。然而，数十年后，天津的城市风貌成为被嘲笑的对象；相关的段子，初代互联网的用户应该记得。

大多数人住高层住宅，少数人住山上的花园别墅，这是很多人对于香港居住的印象。实际上，香港也有户户带花园的低密度独立住宅。图为位于香港新界元朗的锦绣花园，始建于1976年，共有5024栋独户住宅、13种屋型。无论是居住形态还是距离深圳2公里的距离，这里似乎都不是刻板印象中的香港

② 平面四向均衡或对称布置，不太注重朝向，每户有三个采光面，客厅、卧室和厨房、卫生间均有直接自然采光。

抓紧换房。（本文完。）

2003年爆发的“非典”，是塔楼发展史中的重要转折点。

西方国家、包括国内如今在市区兴建的一些高层塔楼，本质上不再是平民阶层的集合住宅。高昂的房价和物业费筛选了它的住户。这类塔楼自然不在本文讨论之列。图为英国伦敦canary wharf金融区住宅楼群

天津的低层高密度住宅。天津大学建筑系早在1979年就提出了“低层高密度整体居住环境”的设计，并在天津南开区长江道进行了尝试

这种专业的事情，只能引入开发商。开发商无利不早起，它需要有利可图。理想的安排是，比如原来的塔楼有200户，重建的楼则为250户，多出来的50户就是开发商的利润；这样，开发商垫资建房，业主不出钱就能分到新房，皆大欢喜。

近水楼台先得月。大批内地建筑师出境考察，香港随处可见的塔式高层，给南下的大陆建筑师留下了深刻印象；与此同时，香港建筑师纷纷北上，在内地各大城市复制他们的经验。

—— 欢迎大家留言讨论，为我们的城市发展建言献策——

现代主义建筑大师、城市规划家柯布西耶，对香港的住宅、生活模式影响深远。柯布西耶主张低占地率、高容积率，认为应当提高城市密度以解決中低阶层人口的住屋需求，乃至城市问题。香港早期的十字型公屋，以及沙田的卫星城市、衣食住行共在小社区的布局，概念正是来源于柯布西耶。

某人打架时上了头，一掌就把好好的楼打成南北通透，丝毫不顾及包租婆的感受，可见业主也苦呀！

地少人多的香港选择了塔楼，成为内地各大城市“抄作业”的对象。许多城市塔式高层住宅建设都在模仿香港的住宅模式，甚至是全盘照搬香港的住宅平面布局。

2. 香港榜样

淘大花园可能是很多内地人知道的第一个香港住宅小区。它建设于1980-1987年，由19栋、26-36层的塔楼组成。2003年，淘大花园录得300余宗非典疫情。另外，它其实没有花园

据媒体报道，上海嘉定区嘉宝花园小区，近年将物业“包干制”改为“酬金制”，业主感受到“服务加速”。该小区2004年建成，由别墅区、高层和多层3类不动产组成，对管理能力考验颇高

现在已经是塔楼式微的年代，塔楼需要跟无数更高品质的住宅竞争；这里不考虑部分塔楼附加的学区等资源。总之，正常情况下，卖是不太好卖的。

张开济的文章，在建筑界引发了一场大讨论。针对同行强调的“节省土地”，他反问道：在北京、上海等大城市建造高层住宅可能是为了节约用地，而一些中小城市用地并不十分紧张，却也要建造高层住宅，这又是为了什么呢?

这一时期，在房地产业快速发展的同时，开发商对于利润和高容积率、高居住密度的疯狂追求，导致塔式高层住宅成为利益最大化的象征。

前不久，成都武侯区中央花园二期“自拆自建”的新闻，相信会让许多朋友心动：人家一个万人小区都能拆掉重建，我们为什么不行？

张开济是国内较早公开给塔楼唱反调的建筑师。他认为，高层塔式住宅对人很不关怀。在我国南面是最好的朝向，住宅应保证每户至少有一间房朝南，而塔楼每层总有一、两户是向北或向西的；有些住户号称“向南”，但是由于建筑平面或总平面的限制，实际上只有上午或下午半天的日照。

这密密麻麻的“梅花桩”，看上去是不是很亲切、很眼熟？这是始建于1968年的香港美孚新邨，共有99栋住宅楼宇、13149个住宅单位。这个项目标志着十字形塔楼模式在香港的广泛采用

④ 平面四向设有狭长的开口天井(或凹口)，厨房、卫生间集中布置在开口天井两侧，以开口天井来解决各户的厨房、卫生间、次要房间及交通核心筒的采光通风问题。

这里不去讨论业委会之类的治理问题，仅仅谈一下物业费。

内地城市塔楼住宅的兴起，还跟香港的“榜样”有很大的关系。即使从世界范围看，像香港那样，大规模地、集中地兴建塔楼住宅，也堪称罕见。就算是在摩天大楼的先驱纽约，大多数高层建筑也集中在曼哈顿等几个区域；而在香港，你既可能住在中环的塔楼里，也可能住在马鞍山的高层公寓楼里。

“我还想让我住的老塔楼推倒重建。”

■ 2020年有统计显示，内地城市的物业管理费均价为2.33元/平方米/月，香港物管费用为44元/平方米/月。

东湖新村是新中国的第一个纯商品房住宅小区，标志着我国的房地产商品市场正式启动。项目由广州方提供土地，港方提供开发资金；这种地产开发模式的成功，吸引北京、上海、天津、深圳等地同行纷纷涌入广州观摩学习。它的规划设计模式也被全国各地同行所模仿，还被编进了建筑学教科书

2. 居住人群失衡

酬金制更透明，但要求业主、业委会更上心，对物业管理有较高的认识水平；包干制更简单，节省了业主的管理成本，但物业服务质量的好坏主要靠企业自律。

1984年，随着《城市建设综合开发公司暂行办法》的颁布，内地房地产开发公司开始以相对独立的角色，参与城市房地产开发。

因此，业主不能指望租户主动维护塔楼，延缓破败。还是那句话，高密度的居住环境，必须依靠高强度的管理。如果塔楼管理本来就不行，叠加以租户为主的居住人群，结果必然是加速的破败。

从本质上来讲，香港的塔楼设计，是容积率和用地覆盖率控制的产物：开发商倾向于最大化可销售面积，并减少公共空间，如电梯大堂、走廊和公用设施区域。——这恰好是内地同行着急要补的课。

使用最小的土地，确保最大的建筑面积。可开发土地的稀缺，激发着香港建筑不断创新。为了在节省空间的前提下满足消防逃生规范，香港建筑师发明出同一层楼有两个楼梯错落的“剪刀梯”；为了让楼房外立面凹进去、增加采光面，香港建筑师造出“十字型塔楼”，绞尽脑汁让面面采光都均匀。

■ 2023年香港消委会最新调查显示，受访业主支付的物业费平均为1108港元/月，平均约占家庭每月收入的7.4%。

一是数量的膨胀，塔式高层住宅的建设量直线上升。有论者指出，北京“塔式高层住宅从建筑设计到建设数量已经达到疯狂的程度”。