投资法拍屋的护城河之二

（接上文）更为常见的现象是，法拍屋在一拍时无法顺利拍出，导致进入二拍的程序。此时，房屋的起拍价一般将在八折的基础上，再乘以八折，也就是六四折。此时起拍价格将是192万元。如能以二拍起拍价入手，持有两年后的收益率将达56.25%，年均收益率将达28.13%。即使无法以底价入手，一般二拍的实际成交价格也不会超过一拍的底价，意味着投资者将取得高于12.25%的年均收益率。如果投资者比较看好法拍屋的流动性，敢于使用财务杠杆，所获得的收益率将会更高。

还有一点，上文所说的八折、六四折一般是根据司法拍卖前评估机构确定的评估价而言的，而评估机构在接到法院的评估通知时，已经知道这个评估价是用于司法拍卖。不同于评估抵押房屋以便办理贷款，这时评估机构没有动机去高估房屋价值的动机（在贷款评估时，评估机构有可能会高估房屋价值，以帮助贷款人获得更多贷款）。为了让评估价和最后实际拍卖价不要相差太多，评估机构给出的评估价甚至有可能会低于房屋真实价值。此时再乘以八折或六四折（六四折是指二拍的底价，如果评估价低于真实价值，法拍屋流入二拍的可能性会大大降低），法拍屋的拍卖底价可以说是折上加折，成为所谓的楼市白菜价、跳楼价了。即使因竞买者众多，导致投资者未必能以底价中标，但法拍屋的市场特性、估价方式，仍能令多数投资者获得不错的收益。