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投资法拍屋的护城河之二

大财经2023-11-13 15:11:230

(接上文)更为常见的现象是,法拍屋在一拍时无法顺利拍出,导致进入二拍的程序。此时,房屋的起拍价一般将在八折的基础上,再乘以八折,也就是六四折。此时起拍价格将是192万元。如能以二拍起拍价入手,持有两年后的收益率将达56.25%,年均收益率将达28.13%。即使无法以底价入手,一般二拍的实际成交价格也不会超过一拍的底价,意味着投资者将取得高于12.25%的年均收益率。如果投资者比较看好法拍屋的流动性,敢于使用财务杠杆,所获得的收益率将会更高。

还有一点,上文所说的八折、六四折一般是根据司法拍卖前评估机构确定的评估价而言的,而评估机构在接到法院的评估通知时,已经知道这个评估价是用于司法拍卖。不同于评估抵押房屋以便办理贷款,这时评估机构没有动机去高估房屋价值的动机(在贷款评估时,评估机构有可能会高估房屋价值,以帮助贷款人获得更多贷款)。为了让评估价和最后实际拍卖价不要相差太多,评估机构给出的评估价甚至有可能会低于房屋真实价值。此时再乘以八折或六四折(六四折是指二拍的底价,如果评估价低于真实价值,法拍屋流入二拍的可能性会大大降低),法拍屋的拍卖底价可以说是折上加折,成为所谓的楼市白菜价、跳楼价了。即使因竞买者众多,导致投资者未必能以底价中标,但法拍屋的市场特性、估价方式,仍能令多数投资者获得不错的收益。

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