上海最散装的区（为什么是宝山）

对于现在的宝山来说，既然板块之间无法手拉手，那就干脆各自独美

由于靠近长江口，区域内天然河道共有922条段

不到一年时间1.2万的涨幅，徐汇区都不敢这么涨

宝山很多河道都是界泾界河

不仅催生了一批商品房及商业体，比如三花现代城、四季绿城、长江国际生活广场等等

高境的发展，很大程度上也依赖于这两个区域的人口和产业导入

我们从上帝视角看，整个宝山被纵向线路切成了一个加厚加料的三明治

过去十几年，3号线吸引了五角场、市区的大量新市民

目前周边的大型建筑也还是工地

所以，我又单独为各位画了下面这张图

然后越往北，呈现梯度递减

而除了这种人为痕迹，宝山还有很多天然的分割线

@大华那点事

大龄快40的宝钢，对我国钢铁工业发展功不可没，曾让宝山迅速崛起

整个宝山的住宅区、路网都被切得支离破碎

隔一条马路，对面就是刷新板块界面的上海长滩

传统重工业尾大不掉，新的科创产业也并未像其他产业中心那样，带来生活体验上的改变

不过傍大哥也是有条件的，最基本的就是地缘接近

@百度地图推荐路线

可见，散装不仅是宝山过去和现在要面临的难题，未来还有可能会变得更加散装

而且一心搞科创的大场，也凭借较低的租金和低密度楼宇配套，吸引了不少头部企业

板块间彼此隔离，成了最熟悉的陌生人

比如央企中邮通信设备

如果江苏是因为各地太强而散装，那么宝山，完全就是反着来的

新兴产业、高档住区都有了，起跑点是不低的

于是这几个板块，几乎都在外面傍了一个大哥

宝山的房价体系，过去那些习以为常的规律，已经无法套用了

02

先说最南端的大场，从土拍阶段阶段就一路补涨

只是对原本就不那么宜居的宝山来说，很多产业的加入反而让城市界面更割裂了

比如江苏人出门在外从来不提江苏，自我介绍都是直接报出市县乡

不过为了对比更明显些

@复旦产业园

与顾村核心区的距离，就像那首歌里唱的一样：远在光年之外

最明显的散装，就是这里的房价

宝山的新房和二手市场价格，完全是两个陌生的逻辑

是不是很明显

但问题就在于，除了横贯东西的薀藻浜、湄浦河等等

进一步加大了距离感，对周边板块的带动作用也打了折扣

这个距离，徒步也用不了30分钟

加上这些年一直被诟病的断头路，也是阻碍板块互动的一个顽疾

最大原因就是这里产业虽然不少，但并没有第二个张江和陆家嘴

只是附近的宝山药谷，也就是北上海生物医药产业园，上个月一期刚刚竣工

目前来看，这也是宝山很多板块的共同命运

目前下午六点的7号线上，到这个板块的年轻人依然多从市区返回

静安寺睡城这顶帽子，估计还要戴很长一段时间

域内原本的1、3、7号线，轨交基本平行，这两年新建的15、19号线也是南北走向

不过宝山的散装，很大程度上其实是自身造成的

但接下来这个板块，就有点离谱了

并没有形成一个强有力的核心产业，去带动区域或者周边板块的发展

到了三批次，直接跳到6.9万/平，差一步就破7了

4条主干道，除了外环、绕城高速两条横轴，功能较高的南北高架、沪太路、逸仙高架等，全部都是纵向平行

@东方网

所在的吴淞创新城规划为市级副中心，但我们经过的时候大片厂房还没拆

能傍上静安这个大哥，完全是直接生在了罗马

园区里的星巴克还在装修

但目前来看大家转型都很难，所以产业之间基本自顾不暇

而去年10月份，周边的大华朗香公园映开盘均价才5.7万/平

这是宝钢开始尝试转型迈出的重要一步

此前，散装一直是江苏的代名词，互联网也会时不时蹦出一些地域笑话

这几个板块，都有一个共同特点：有个好邻居

以顾村镇为例，镇内68条段规划河道

即使建好后，南大智慧城对区域内的带动效应，我只能持观望态度

未来如果带动上下游的产业链资源，这可是年产值百亿规模的榜一大哥啊

也就是我们说的产城融合

其次是新产业起步难

未来能给板块甚至宝山带来多少改变，还有待观察

01

如果你生活在宝山，几乎很难乘坐公共交通横向穿行

就在环上大科技园的科创街区

更关键的是，共康和静安的历史渊源也颇深

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但今年二批次中，这里的房地联动价已经站上了6.3万/平

海外留学生也很少出现江苏人，因为他们都是无锡人、常州人、南京人...

宝山的发展模式，注定和其他区不太一样

单上半年，中邮通信设备就累计贡献了8274.51万元的税收

就是整个区域，太散装了

行政上属于顾村，却位于杨行和共康交界

最具代表性的就是与复旦大学战略合作的复旦软件园，也是宝山和杨浦牵手的一个象征

比如大场镇，就和普陀做了很多年的友邻

从交通、到产业，再到各板块之间迥异的生活氛围

当然不是说产业园区本身不好的意思

各位可以直接看这张图：

出于严谨，这次，我在宝山全区实地调研了一天

我们先来看下这个区的二手市场如何

整体上，靠近市区的南部边缘板块，二手均价都破了6万/平

因为隔壁的杨行，同样手握宝山北站这么一个大规划，也才4.93万/平

而淞南板块，因为靠近杨浦新江湾，早几年就实现了7.3万/平的新盘指导价

怎么看都很难让年轻人果断留下来

如果说这些板块的价值突出，是因为靠近市区，那还说得过去

而地铁上盖的美兰城一部分主体，也还在施工中

想必平时走个亲戚也是挺累的

我查了下资料，互联宝地还是上海科创主阵地的载体之一

以及这些年各区域之间发展缓慢，很大程度上都是因为它的散装

各位可以回想一下前面的地图，南大和宝山其他板块的距离，有多远

各产业园之间离得很远

而北部的薀藻浜和西部的大场军用机场，两道隔离带也助推了共康只能向南突破

于是就有了我们今天看到的各种散装，而且，这样的散装格局可能还会持续很久

这次在宝山转了一天，收获颇多，最大感受就是

作为一个来了上海就一直生活在宝山的人，这些年，宝山给我的印象

这也决定了宝山的命运，注定要走上散装这条路

让宝山各区域之间的居民也形成了一种稳定的共识：

单今年，就从一批次联动价的6.3万/平涨到二批次的6.7万/平

江苏的散装越来越深入人心，十三太保的GDP水平也越来越让其他城市羡慕

其中20条段都是界泾界河，占了近三分之一

距离美兰湖、地铁站要3公里，必须乘坐接驳车通勤

2009年就着手投入的南大智慧城，到今天除了在建的双子塔，整个片区内依然大量空地

原先在普陀曹杨设立了经营部和研究院，今年直接将总部搬到了大场

如此一来，大华、南大、共康、高境等板块就显得格外突出

还陆续导入了产业，除了长江软件园、新杨湾科创园

但众所周知，宝山一向擅长做一流的规划，兑现却不知要等到猴年马月

@上海市规划资源局

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比起串门，还是约在市区见面更方便

以更客观、全面地视角为各位呈现，宝山究竟是如何做到这么散装的

东、西两区以军用机场绿地、共和新路高架带为阻断

类似跟着大哥吃肉的，还有东部区域的高境板块

几个板块实地看下来，目前宝山的新房体系基本呈现这种散装的状态

可见，傍大哥也是需要点天赋的

作为宝山南大门，高境背靠杨浦和虹口，一直很像个远房亲戚，平时很少联系

尤其最南端的大华片区，一脚跨进中环，与万里板块零距离贴脸

整个视觉上就是遍地开花，但目前并没有看到结出什么果

和前面的板块不同，共康不靠产业

不过和其他区域比起来，宝山仅排到全市第九，河网并不算太密

一个最大的因素就是交通规划：

就算没有一河一机场的限制，向南融合也顺理成章

单看这个确实看不出散装，毕竟二手基础太大，除完平均数，很多关键信息都变得模糊了

尤其新房，猛的一看还真有点看不懂

宝山药谷@上海宝山

首先就是老产业升级难

1号线和南北高架，让共康迅速融入了市区

之前我从上大去共康，直线不到3公里，却要地铁转公交花上45分钟

最直接的感受就是，宝山很多产业都是局部开发

滨着江，可能是淞宝目前最肉眼可见的优势了

而对于宝山来说，此处的散装和江苏有着天壤之别

几条主要的线路上，横向并无过多交集

交通看起来挺发达，但谁也不多看谁一眼，全部直奔市区

虽然同为宝山科创转型的阵地，但总有种百万精兵无一统帅的荒诞感

上了绕城高速，就能看见大烟囱一样的宝钢总部大楼高高耸起

而且智慧湾与两个邻镇之前，又存在河道、高架隔离带

2019年，大场镇党委还与普陀区万里街道党工委来了一次官方牵手，共建“毗邻党建”

不过，我也看到了宝钢转型现代产业的一个决心：互联宝地

明显打破了越靠近外环价格越低的这条铁律

但今天，已经成了阻碍宝山转型的顶头巨石

1996-1997年庙行镇的南部地区，在行政上并入了闸北，也就是现在的新静安

先是陆家嘴、保税区、张江联动发展，然后滨江向南，有了如今的前滩；接着张江向南，有了周浦

到现在，整个浦东投入临港也顺理成章

以上为正文，来自余奔雷

但宝山很难形成这样的产业辐射

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去年一个新盘的开盘价为6.1万/平

众多的天然路堑，分割了宝山的各个镇和板块

但是，思路一变天地宽啊

这还没算上沿着外环线的河道

说不定也是一条新出路

这意味着行政归属的不同，区域共融起来有一定的难度，因此形成了众多的天然屏障

就是河道

也就谈不上大局观了

这背后也离不开宝山一直强调的产业转型

今天跟大家聊聊宝山

独特的交通规划，让宝山的板块之间想要串门，比穿过黄浦江去趟浦东都难

开发慢就不多说了

毕竟上海楼市永远是市区和核心地段最贵

谈到宝山，一定绕不开宝钢，如今整个月浦依然是宝钢的天下

直接刷新了我的认知

对周边板块的带动作用并不突出

而且不只房价，这些年宝山的产业也是散装的

比如我们熟悉的浦东模式

这次我在一天之内跑了地图上的七八个产业园区

比如2005年就全面投入的美兰湖，这么多年下来，只火了一个高尔夫

最关键的是宝山一开始规划这块土地的初衷，是想打造离市区最近的CAZ

就连南部的中心城区，也被一分为二

比如最典型的智慧湾科创园

而另一个远亲不如近邻的组合，就是共康和静安

如今不甘心只打高尔夫了，开始大搞科创湖区，试图吸引更多年轻人

淞宝，跟市区距离不是一般远，妥妥的外环外

整个宝山的产业格局，依然缺少一个核心

几个板块之间打断骨头还连着筋