在房产大势面前（明年中国普通家庭应做的两件事）

1.自2022年初以后，房价怎么就一路下滑？

各类市场主体有必要利用这一轮楼市上行周期，因城施策，多措并举，稳妥化解房企债务风险、提振市场信心，进一步巩固房地产市场企稳回升态势。

当下更应该清醒。前面说了，既然促进本轮楼市是为帮助房企化解债务，那么，这恢复期就是有时效性的，不可能一直给你窗口期。所以，千万不要出现那种感觉市场又热了，又是一阵瞎买。如果明年市场逐步回暖，你那些老旧房、地段偏远的房子，只要价格不太离谱、有下家，该清就请了，这里特别要提醒一点，不要留恋所谓的老旧学位房，因为2018年、2019年后出生人口锐减的情况将在未来几年开始显现，房子学位属性弱化是不可逆的趋势。

回到正题，在房产大势面前，我们老百姓到底该怎么做？且不说百分百做对，但起码做得大差不差，至少方向不能搞错了。要做出相对靠谱的判断，首先要弄清两个问题：

2.面对房地产颓势，国家是如何看待这一问题的？接下来如何做？

国家统计部门在最新一期房地产数据发布会上表示，房地产像其他行业一样，不可能一直保持高增长，到了一定阶段后，出现调整是正常的，调整落后产能有利于房地产高质量发展。说得很明白，房地产调整属于正常现象，未来才会发展更好。接下来，用央媒中国经济网的话说：

针对土拍市场低迷，自然部已经下文放开土拍地价最高价限制；针对需求不足的问题，21-22个超大、特大城市城中村改造，定向拆迁去楼市库存。

东风是指啥？其实就是时间。原因很简单，政策应出尽出，只是已经接近年底，楼市进入淡季，市场不可能突然迎来拐点，只有到明年开春，叠加政策效应（各地政策落地，如土拍限价放开、房企获资金“注入”，拆迁大范围铺开等等），当听到一些城市接二连三土拍市场回暖的声音，市场的信心就螺旋式回升了。但是，我们也不要高兴过头，在懂行人看来，在房产大势面前，明年普通家庭应做的两件事。

如此，我们买房只能选择高等级城市，5年人口净流入城市，随着经济恢复，长期还是看好的，房子还将是抗通胀的工具，正如此前国家再次强调恢复房子的商品属性，特别是那种品质好、地段好的房子，商品属性更强。而经济不发达、产业基础薄弱或转型不成功的地方，我们就不要随便买了，没有转手的机会。

自2021年1月开始实行针对开发商的“三道红线”后，房企从银行、信托基本借不到钱，企业的资金面陆续开始紧张，以恒大为首的龙头房企逐步开始“暴雷”，据不完全数据统计，前50强房企中，目前已有8家房企上市公司退市，近30家房企债务“暴雷”，不仅有民营房企，也有混合所有制房企，现在连房企优等生万科也处于各种传言风波当中。

从这句话，起码可以读出两点信息：一是目标是房地产市场企稳回升；二是利用这一轮楼市上行期，化解房企债务风险，提市场信心。说白了，就是时间换空间，这轮市场必须要起来，以化解房企的债务风险。此时，我们可想到，2015年-2018年那波楼市战略去库存，是为了化解房企的经营困难，现在呢，有帮助房企化解债务风险的任务，说到底，当下的市场一定要稳住，并要促使回升。

前面已经说了部分原因，总结起来就是为了稳经济、稳就业，用经济学家任泽平（虽然有的人不太喜欢他）的话说，房地产关系到60多个行业、数千万人就业，只有楼市稳了，经济才有保障。所以，市场肯定会回暖的，回暖就孕育着机会。但从目前应出尽出的招来看，并不带有普惠性，像城中村改造就只有20来个城市，即便后面扩容一些，但大范围应该不会太多（主要是住房总体过剩，特别是低等级城市既那么多需求，也没那个财力，索性不搞大规模拆迁了）。

当然，笔者最关注的房企融资开闸，对此，中央金融工作会议是这样说的：“一视同仁满足房企合理融资需求”，紧接着证监会、央行都有类似表态。这次说得很爽快，不管央企国企，还是民企，都一样满足合理融资需求。这样的举措，说明两个问题，一是到针对房企的三道红线过严，开始全面调整，后面应该逐步放松了，要让房企活过来。二是，给钱给政策，你们去拿地，让土地市场活跃起来，楼市交易也会跟随回暖。可以说，现在是万事俱备，只欠东风。

怎么说呢？对于我们大多数普通家庭而言，房产占家庭财富7成以上，不问过往，但一定要畏将来，楼市每一次被动式复苏，都会甩掉批人，同样也会套住一批人，但后者的占比越来越大，我们要认清这个大势。对此，你也是这样想的吗？

就好比一个人，你借钱总是还不上，谁还敢借钱给你，越没钱，你想干点啥事都干不了。对房企而言，没钱就意味着经营困难，只能降价促销以回笼资金，同时要节约开支，不敢再到土地市场挥霍，土地没人拿，又影响到二手房业主的情绪，要卖房，只能比“最低价”，价格就是这样一路下来的。

其次，老美不断加息。从2022年3月开始，老美连续加息11次，利率0-0.25%升至5.25-5.5%，这简直丧心病狂，利率从0干到5点几，而且加息时间与我们房价开始下跌时间几乎一致。所以，有人说老美就是想通过疯狂加息来刺破我们的楼市泡沫，这种说法其实是有一定道理的，因为之前他们也这样干过，不过是被我们防住了。

围绕这个目标，所做的事有效吗？答案肯定是有的，而且必须要有。为什么这么说呢？

先不说万科有没有事，但有一点是肯定的，那就是在房地产市场不景气的大环境下，身边与万科接近的朋友告诉我，万科跟其他房企一样，销售下降明显，打折促销屡见不鲜，裁员压缩成本动作频频。用好听一点的说法是，万科确实感受到了危机。

1-10月，全国房地产优化次数已经超过千次，创历史记录。像每次楼市提振的传统招数如降低房贷利率、发购房补贴、放开购房限制等等就不说了。从9月份开始，针对本轮楼市提振的“对症下药”招几乎全面放出，比如：

连万科都要公开召开会议说明经营情况和债券异动情况，而且还有国资等一干领导出席站台，不由得让一些网友议论纷纷，真没事，为何要搞这么高规格的发布会？

不过，在我看来，房价持续不见好转的最直接原因是，去楼市杠杆。都知道，针对购房者的杠杆，我们陆陆续续已经放开，除了北上广深等个别城市，我们其他城市基本是全面放开限购了，一些地方的首付比例也进行了下调，只要你想买就能买。但结果大家也看到了，作用不大。现在难就难在，针对开发商的杠杆。

第二，该卖卖，不要有一丝犹豫。

早上看到网友咨询的一个问题，说自己有5套房子，但地点全部不在核心区，要么在远郊区，要么在开发进展缓慢的新区，问现在怎么办？还能怎么办？无法动弹，等呗，没有其他办法。出现这种结果，就是当时买房的时候，全是一股脑子热，全看开发商、自媒体的宣传了，这里好，那里潜力无穷，最后买的都是没有确定性的房子。

第一，该买买，但不是乱买。

就个人而言，真不想万科这样的优质标杆房企出事，因为他不像恒大、碧桂园、融创等高举债扩张型房企，不像其他房企把钱挪作他用。就像有业内人士说的，如果万科出事，意味着我国最后一个标柱倒了，对行业的影响将是致命的。当然，我还关心那些相信万科，买了万科期房的购房群体，拿房不能受到影响，毕竟，那是千千万万家庭的半辈子积蓄。

根据机构的数据显示，全国百强城市二手房价格连续下跌18个月，呈现普跌趋势。正常人分析，一般会找到3条理由。首当其冲的就是因为疫情，这个都知道，很多行业受到疫情影响，工作收入不济，对未来预期不确定，自然就不敢轻易买房。