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从开发商呈报给税务局的财务数据(看每平方米商品住宅的开发成本)

大财经2023-10-26 00:42:080

能够区分项目,很可能是开发商可以用以获取住宅销售之外利益的,从而不应该分摊给住宅的成本。否则,分摊数值=9580753.19/66382 = 144.33元

以下数据摘自2023-06-24的百家号文章(https://baijiahao.baidu.com/s?id=1769570300410606204&wfr=spider&for=pc)。建筑安装成本如下:

本文的数据资料摘自湖南大学2016届硕士论文“成本分摊法对F房地产企业土地增值税清算的影响研究”(作者:桑竹)。原文针对房地产企业F开发的 A项目 给税务局呈报的财务数据,探讨进行土地增值税清算时,房地产企业适用层高系数法分摊建安工程费用。A项目 总体介绍如图1.

每平方米普通标准住宅前期工程成本=19350497.55/66382 = 291.50元

每平方米普通标准住宅建筑安装工程成本=175844653.3/66382 =2648.98元,这个数值显著高于建筑成本内行人士透露的数值(1000-2000元/平方米),大概是为了少缴税而采用了多算成本的财务手段。

每平方米普通标准住宅分摊基础工程成本=40701078.82/66382 = 613.13元

图1

临时设施(生活区、办公区、仓库、道路等)的成本每平方米大约是30~50元,临时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房)的成本则与之相同;检测、试验、手续、交通、交际等费用,每平方米大约是10~30元;承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用,每平方米90~180元;各种税费,每平方米大约是33~100元。

每平方米普通标准住宅间接费用= 3479666.96/66382 = 52.42元

以上所有的费用加起来,每平方米只有2000元左右。

桩基工程需要花费每平方米70~100元,钢筋需要花费160~300元,砼需要花费100~165元,而砌体工程每平方米大约是60~120元,抹灰每平方米25~40元,外墙工程(包括保温)每平方米50~100元,如果使用石材或幕墙的话,每平方米大约是300~800元。另外,室内水电安装工程(包括消防)每平方米60~120元,屋面工程每平方米大约是15~30元,而门窗工程(不含进户门)每平方米的费用在90~300元左右;

土方、进户门、烟道及公共部位的装饰工程,每平方米大约需要30~150元;地下室装修,则每平方米大约需要40~100元。电梯的装修成本大约是40~200元每平方米,而人工费则约为130~200元每平方米。室外配套工程每平方米需要30~300元,而模板、支撑、脚手架的成本,则每平方米大约是70~150元。塔吊、人货电梯、升降机等施工机械的成本,每平方米约为60~90元;

每平方米普通标准住宅土地成本=21260384.82/66382 = 320.27 元

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